一位19樓app網(wǎng)友投訴，自己將房子委托給小窩直租公司進(jìn)行出租，簽合同后一年都沒有介紹任何租戶。最近樓主委托了我愛我家、鏈家等多家公司把房子租出去了，這個公司突然來要違約金。這不是故意設(shè)陷阱嗎？因?yàn)楹灪贤耙詠頉]提起違約金一事。
樓主表示，自己家的房子一直掛在各種中介平臺上，去年10月，小窩直租主動聯(lián)系到她，說可以把房子托給他們幫忙出租，“他們說委托不用我花錢，我這個房子前面也委托過三四家中介機(jī)構(gòu)了，一直沒租出去，那我就和他們簽合同了”。
讓樓主感到奇怪的是，簽了合同快一年，對方除了帶人來收房外，從來沒有帶客戶來看過房，“最近突然打電話過來，問我房子是不是租出去了，那我說確實(shí)租出去了，對方就說這樣要付違約金的”。據(jù)樓主回憶，簽約一年時間，小窩直租方并未聯(lián)系過自己，“帶人來收房之后，就沒消息了，現(xiàn)在說我擅自終止合同”。
幫幫團(tuán)注意到，雙方簽訂的合同并未規(guī)定合作期限。“我就覺得不合理，不規(guī)定合約期，那我這個房子一直不租出去，我還得一直等著他們嗎？”樓主承認(rèn)，自己在簽訂合同前沒有仔細(xì)約定合同條款，但堅(jiān)決不同意對方支付違約金這個要求，“我跟他們說，你們當(dāng)時交談中沒有提起違約金一事，把這一條暗藏在很長的合同條文中，我們看不見”。對方堅(jiān)持必須按合同辦事，樓主堅(jiān)持自己的態(tài)度，此后對方再沒有聯(lián)系樓主。
樓主發(fā)帖也是為了提醒大家，在決定托管房屋之前，一定要仔細(xì)確認(rèn)合同內(nèi)容，“我現(xiàn)在也不想聯(lián)系對方了，要起訴就起訴，我也不怕”。
委托中介租房被坑怎么辦？要注意哪些事項(xiàng)？
幫幫團(tuán)就此事咨詢北京盈科律師事務(wù)所錢晴律師，錢晴律師發(fā)表了自己的意見：
關(guān)于違約金的支付：如果合同中有明確的違約金條款，并且用戶違反了合同中的相關(guān)規(guī)定，那么用戶通常需要支付違約金。但是，如果用戶能夠證明托管機(jī)構(gòu)未履行合同約定的義務(wù)，比如未能帶任何客戶看房，這可能構(gòu)成托管機(jī)構(gòu)的違約，用戶可以據(jù)此抗辯不支付違約金。
另外，如果用戶在簽訂合同前并未被明確告知違約金條款，或者該條款被認(rèn)定為是格式條款并且對于用戶不公平，用戶可以請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)認(rèn)定該條款無效。
關(guān)于托管機(jī)構(gòu)的服務(wù)：托管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定提供相應(yīng)的服務(wù)，如果合同中明確了托管機(jī)構(gòu)需要帶客戶看房，而實(shí)際上未履行，則托管機(jī)構(gòu)可能存在違約行為。
關(guān)于空置費(fèi)：一般的行業(yè)規(guī)定是，如果合同中規(guī)定在房屋未能出租期間用戶需要向托管機(jī)構(gòu)支付空置費(fèi)，并且托管機(jī)構(gòu)已按照合同約定盡力推廣房屋，那么用戶可能需要支付空置費(fèi)。但如果托管機(jī)構(gòu)未能提供應(yīng)有的服務(wù)，用戶可以拒絕支付。當(dāng)然如果本咨詢的案涉合同中并沒有關(guān)于空置費(fèi)用的事先約定，也就不存在需要支付的義務(wù)。
具體到咨詢者的情況，以下是一些建議：
審查合同條款：首先，需要詳細(xì)審查合同中的具體條款，包括服務(wù)內(nèi)容、違約責(zé)任、違約金的計(jì)算方式等。
違約責(zé)任：如果托管機(jī)構(gòu)未能按照合同約定提供服務(wù)，用戶可以以此為由拒絕支付違約金。
溝通協(xié)商：用戶可以與托管機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，說明情況，爭取和解。
法律途徑：如果協(xié)商不成，用戶可以通過法律途徑解決爭議，包括申請仲裁或提起訴訟。
【詳情回顧】
樓主19年將房子委托給自如出租，22年底有自稱自如工作人員聯(lián)系到他要求解除合約，因樓主拒絕未果。23年5月，樓主再次接到電話，但自如方要求降租30%續(xù)約，樓主同意。
但續(xù)約不久后，樓主再次被要求解約。在樓主明確表示拒絕后，卻收到了解約成功及房屋交接成功短信，自如微信小程序也顯示暫停付款。在樓主從未表示同意解約時，自如方已走完解約流程。樓主對此非常不滿。
【幫幫團(tuán)跟進(jìn)情況】
幫幫團(tuán)聯(lián)系到樓主，他表示，在收到短信后，自己和自如方聯(lián)系過，但對方只和其對接解約后的交接問題，絕口不提他們違約解除的事情。沒有同意解約卻被解約了，沒有收房交接卻提示交接完成。
樓主不想和對方扯皮，只提出以下幾點(diǎn)訴求：
1、自如按合同條款賠償45天的房租損失。按每月租金3995元計(jì)算，在6000元左右。
2、自如之前一次性收取的維修基金，應(yīng)按月退還。
幫幫團(tuán)聯(lián)系到自如公關(guān)部的工作人員，但對方拒絕回應(yīng)，并表示具體糾紛會有專人和樓主直接對接。
【幫幫團(tuán)建議】
2022年，就有不少19樓網(wǎng)友反饋，托管給自如的房子被要求不降租就解約，并要求房東賠償“裝修折舊費(fèi)”。
自如方面究竟能否單方面解除合同呢？我們咨詢了浙江振邦律師事務(wù)所的董律師。董律師表示，“單方面解除合同是可以的，現(xiàn)在民法典有明確規(guī)定，違約一方也是可以解除合同的，如果這個合同繼續(xù)履行會導(dǎo)致違約方有巨大虧損的，違約方本身有個程序性的權(quán)利，可以要求法院去解除合同，但違約方必須要賠償守約方的損失。”
但董律師表示，盡管自如方面有權(quán)利單方面解除合同，但是違約方行使解除權(quán)是有前提條件的，“它是要證明已經(jīng)達(dá)到了合同僵局的一個標(biāo)準(zhǔn)。我覺得自如方面應(yīng)該是沒達(dá)到，除非自如上的房子租不出去，沒人要租。因?yàn)樽匀鐭o非就是代房東去出租房子，中間收取一個差價(jià)，以這樣一個形式來盈利。但是杭州的出租行情也還好，沒到?jīng)]人來租，履約成本巨大的程度。”
董律師建議，如果房東不認(rèn)可自如方面的強(qiáng)制降租要求，可以不理會自如單方面解除合同的訴求，并要求自如方面繼續(xù)按照合同內(nèi)容履行相關(guān)條約。
