第195期幫幫日記已更新！
上周（4.3～4.10）幫幫團共收到各種求助142起
其中消費求助占比71%，汽車求助占比11%，
小區(qū)物業(yè)求助占8%，醫(yī)療求助占比4%，
房產求助占比3%，職場求助占比3%
本周幫幫日記將聚焦房產維權問題，給遇到類似問題的網友提供參考性處理建議，讓大家生活更有保障。
【詳情回顧】
有業(yè)主投訴，2015年交付的世茂茂悅府遭遇到外墻大面積空鼓、脫漏、滲水的情況，如今大部分樓幢的外立面均有修補痕跡，并且大量墻體空鼓嚴重。其中，12幢有一大塊墻皮脫落，6幢靠西側的墻體色差嚴重。
自2015年10月交付開始，外立面墻皮脫落的問題就沒有停過。小區(qū)業(yè)委會多次要求開發(fā)商維修，但是總是“狗皮膏藥”似的縫縫補補，終于導致大面積脫落現象，小區(qū)業(yè)主多次向街道、區(qū)建設局物業(yè)監(jiān)管部門反映，均得不到妥善解決。
自2019年以來，開發(fā)商世茂就停止履行保修義務，200多戶業(yè)主家中出現漏水現象，業(yè)主多次要求開發(fā)商履行維修義務均未果。
【幫幫團跟進情況】
據世茂茂悅府業(yè)委會盧主任表示，現在的訴求是希望開發(fā)商履行保修義務，處理房屋滲水、外立面脫落問題，并且在修補完成后延長房屋質保。2023年房子質保到期，目前業(yè)委會通過申請已經把開發(fā)商的580萬質保金滯留了下來，開發(fā)商世茂也組織過施工單位到現場統計修理問題。為此雙方協商過很多次，但始終協商不出合適的方案。
開發(fā)商要求580萬質保金開發(fā)商和小區(qū)五五開平分，然后小區(qū)自己解決維修問題。但經過初步估算，要解決小區(qū)外墻鼓包、房屋滲水等問題，580萬都不一定夠用。業(yè)委會提出找雙方認可的鑒定機構進行鑒定，是誰的責任誰由誰承擔，但開發(fā)商不同意這個方案。
另一方面，區(qū)住建局回復稱要動用房屋維修金，需要接到開具開發(fā)商不能履行義務的證明，但該證明至今沒有開出來。為此業(yè)委會已經起訴了，進入訴前調理階段，估計要等好幾個月才會有進展。
開發(fā)商世茂集團工作人員回復，該項目已經交付十年，的確過了質保期。目前有兩個方案，方案一是雙方平分保修金，房屋維修問題交由小區(qū)自行處理，但業(yè)委會沒有同意。方案二是將600萬房屋保修金退給開發(fā)商，繼續(xù)履行保修義務。如果修理費用超過或不足600萬，由開發(fā)商自行解決，但也不同意。
工作人員表示，“如果同意把保險金退給我們，我們承諾一年內把外墻問題修好，修好之后保修期，一般來說是兩年。”
【幫幫團建議】
房屋超出保修期，質量問題誰來負責？
當房屋的質量問題發(fā)生在保修期之后，責任的判定可能會比較復雜。根據相關法律規(guī)定和案例判決，以下幾點可以幫助理解這種情況的責任歸屬：
1.質量瑕疵擔保責任：即使質量保修期已經結束，施工單位仍需對在工程交付時已存在的質量缺陷承擔瑕疵擔保責任。這意味著，如果房屋在交付時存在質量問題，盡管保修期已過，購房者仍有權要求施工單位承擔修復或賠償責任。
2.侵權賠償責任：如果房屋的質量問題造成了居住者的損害，施工單位還可能承擔侵權賠償責任。這種賠償責任不受質量保修期的限制。
3.合同約定的繼續(xù)責任：在某些情況下，施工單位與開發(fā)商可能會通過合同方式承諾在特定時間內繼續(xù)負責處理質量問題。這種承諾具有法律效力，施工單位必須遵守。
維權途徑
1.協商解決：首先嘗試與開發(fā)商或物業(yè)管理公司進行協商，要求其承擔修復費用及其他相關損失。
2.法律訴訟：如果協商失敗，可以通過法律途徑追求賠償。例如，在案例中，鄒某和姜某某因房屋外墻脫落問題，法院判決開發(fā)商支付修復費用及鑒定費用。
3.第三方鑒定：如果不確定問題的具體原因，可以聘請第三方鑒定機構進行檢測，確保問題得到科學合理的評估。
律師觀點
房屋是需要長期使用的特殊商品，開發(fā)商應保證在合理使用期限內，建造房屋所使用的管線、建材等符合質量標準，并達到合理的使用期限。雖然法律對于建筑工程的合理使用年限沒有明確規(guī)定，但開發(fā)商不能因此將合同中約定的“保修期限”等同于合理使用年限。而應在充分考慮房屋建筑的特性，即“可以長期使用的固定資產”這一基礎上，參照同類建筑工程的實際合理使用年限，確保房屋的合理使用年限符合社會公眾的預期。同時，也要注意到，在房屋存在質量問題的情況下，質量問題往往在保修期內已經存在，只是其造成的損害在后期才顯現而已。因此，開發(fā)商不能單純地以超出保修期為由，而拒絕承擔因房屋質量問題造成的損失。
【詳情回顧】
樓主購買了杭州贊成集團位于蕭山的漫悅軒精裝房，未交付在即，卻出現所有樓層外立面空鼓脫落、立面鼓包，沙盤規(guī)劃和實際交付的出入太大，地下室漏水、房屋漏水等問題。
樓主目前的訴求是：1、對房屋存在的問題進行整改；2、希望開發(fā)商履行之前給出的承諾，在明年4月按期交付。
漫悅軒房產銷售經理回應稱，今年10月份已經開始把外墻鏟開進行整改。在2024年4月小區(qū)交付前，會按合同準時交付。沙盤是在實際施工圖紙出來前就做好的，僅供參考；地下室漏水和房屋漏水問題，是在房屋施工過程中出現的局部問題，不會影響最后的整體交付。樓盤會在今年12月中旬邀請業(yè)主來看房，希望能夠澄清誤會，重新獲得業(yè)主的信任。
【幫幫團建議】
若遇到實際交付情況與宣傳資料、沙盤不符時，業(yè)主該如何維權?
實際上，上述情況并不屬于違反合同內容。在開發(fā)商所提供的合同文本中，往往都會在補充協議或補充條款中明確約定沙盤等宣傳材料都不是合同的組成部分，對其沒有約束力。所以，對銷售廣告和宣傳資料，購房者不要過分相信。無法看到的景觀、園林、綠地等情況只有以書面方式在購房合同中予以約定，后續(xù)才能要求開發(fā)商按約定履行。
這種行為雖然從民事或合同上無法認定，但是嚴格從法律的角度來看，涉嫌違反房地產廣告的相關規(guī)定。根據《房地產廣告發(fā)布規(guī)定》第三條規(guī)定：“房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙、誤導消費者。”及第十三條：“房地產廣告涉及內部結構、裝修裝飾的，應當真實、準確。”
如遇到虛假或違法宣傳，業(yè)主可以采用下列方式維權：
第一，取證要先行。對當初相關的線上線下的宣傳資料做盡可能的收集，包括樓書、效果圖、沙盤、與銷售人員的溝通記錄等；
第二，違法查處要及時提起。遇到違法宣傳，購房者可以向市場監(jiān)督部門提相關的違法查處，要求履行查處職責；
第三，民事訴訟。如果相關行政機關對違法宣傳進行了認定和處罰，可以此為證據，提起民事訴訟，進行索賠。
