疫情爆發(fā)期間，多家房企發(fā)布了旗下項目可能延期交付的通知。對此，大部分業(yè)主均表示理解，畢竟事發(fā)突然，這也的的確確屬于購房合同中約定的“不可抗力”因素。
但是，“不可抗力”卻成了個別房企的“免死金牌”，不斷推遲交付時間。
原定于今年5月交付的中糧夢棲祥云項目，以疫情為由延期至7月15日。到了交付當天，開發(fā)商一紙公文再次通知業(yè)主交付繼續(xù)延期，甚至還將近期的暴雨天氣作為延期的理由。
究竟哪些因素可以算作不可抗力？大雨要為延期交房背鍋嗎？
不是什么原因都叫不可抗力
房企有責任對此作出解釋
記者了解到，中糧夢棲祥云項目購房合同上原本約定的交付時間是5月底。當時，開發(fā)商以疫情影響為由推遲交付時間至7月15日，還在7月上旬向業(yè)主們發(fā)放了交付通知。
然而交房當天，中糧卻出具了一份《推遲交付通知書》表明還要繼續(xù)延期交房。這份通知書上寫著，
此次延遲交付的主要原因是“近期暴雨”、“疫情防控”以及“園區(qū)收尾施工安全措施預防”。
對于開發(fā)商這樣的說法，業(yè)主們顯然并不買賬。畢竟，這已經是第二次延期，開發(fā)商只談延期，
卻從來沒有提及過相關的賠償責任。業(yè)主擔心的是，即使過一陣子房子交付了，開發(fā)商會以“不可抗力”為由逃避逾期交付的違約金。
對此，浙江合創(chuàng)律師事務所律師翁博甫表示：“并不是什么原因都可以算做不可抗力，合同法中對這一情形的表述是不可預測、不可預估。比如前幾年的G20峰會導致的停工、今年的疫情影響等，那確實屬于不可抗力，但這也需要房企提供相應的證明，不是說算就算的。”
“疫情后房企復工是要向有關部門申請的，這都是有據可查的，不是開發(fā)商說因疫情影響延遲多少天就是多少天的。”翁博甫認為，雖然特別惡劣的天氣的確是會對施工有影響，但是像杭州的高溫天、暴雨天每年都有，并不能算作地震、臺風這樣的自然災害，開發(fā)商如果以此為由逃避違約責任是站不住腳的。
翁博甫表示，目前開發(fā)商在延期交付上往往是將這些原因“擴大解釋”了，盡管及時告知了購房者延期交付的信息，但是忽略了對自己這一主張的解釋和舉證，如果訴諸法院，開發(fā)商無理的主張是不會得到支持的。“監(jiān)理單位的記錄上是寫明每天的開工狀態(tài)和情況的，比如X月X號施工了多少，都是可以查證的，不是開發(fā)商一紙公文說當天受天氣影響沒開工就能自圓其說的。”
房企的“花式”解釋
都是為了逃避違約金
事實上，夢棲祥云的業(yè)主偷偷溜進小區(qū)內看到，園區(qū)內還有大量的工人正在趕工，地面存在積水、地下車庫還擺放著大量的建筑材料�？梢哉f，該樓盤還完全沒有達到竣工驗收的標準，也難怪中糧不得不臨時發(fā)出延期交付的通知。
“但是，開發(fā)商完全沒提逾期交付違約金的事，業(yè)主留個心眼是對的。”翁博甫表示，他經手過的類似案例中，房企主張不可抗力的根本目的，就是為了逃避逾期交付的違約金。“轉塘的一個樓盤，業(yè)主起訴開發(fā)商延期交付后，房企甚至去氣象部門專門調出了杭州夏天的高溫天氣情況，想主張高溫天氣無法正常施工屬于不可抗力。”
記者了解到，目前大多數樓盤關于逾期交付的違約金，一般是約定逾期90日內，房企賠償總房款金額的萬分之零點五，若逾期90日還未辦出的，業(yè)主不要求退房的情況下，從計延期開始的那天直到辦出證的那一天，開發(fā)商要按日賠償業(yè)主總房款的萬分之一。不同樓盤在具體金額的約定上會有差異，但是一旦延期交付，房企要賠償的金額不在少數。
因此，近兩年來，可以看到開發(fā)商們各種“花式”操作來逃避違約金。比如城北某樓盤，按時向業(yè)主交付后，又重新將樓盤封閉禁止業(yè)主入內，再對未徹底完工的園區(qū)進行施工。
蕭山南部臥城某樓盤也遇到了類似的情況，內部道路還沒有施工完成的情況下，開發(fā)商先把房子的鑰匙給了業(yè)主讓業(yè)主可以裝修，又擔心后續(xù)施工工期過長，提前就和業(yè)主溝通了個“一口價”，賠償的金額要遠低于正常逾期交付的違約金。
翁博甫建議，購房者在簽訂合同時要仔細留意，關于延期交付中開發(fā)商是否有不合理的免責條款，如果遇到房企無理主張延期交付都是因不可抗力造成，要堅決維權。
來源：錢報杭州房產
