疫情爆發(fā)期間，多家房企發(fā)布了旗下項(xiàng)目可能延期交付的通知。對此，大部分業(yè)主均表示理解，畢竟事發(fā)突然，這也的的確確屬于購房合同中約定的“不可抗力”因素。
但是，“不可抗力”卻成了個(gè)別房企的“免死金牌”，不斷推遲交付時(shí)間。
原定于今年5月交付的中糧夢棲祥云項(xiàng)目，以疫情為由延期至7月15日。到了交付當(dāng)天，開發(fā)商一紙公文再次通知業(yè)主交付繼續(xù)延期，甚至還將近期的暴雨天氣作為延期的理由。
究竟哪些因素可以算作不可抗力？大雨要為延期交房背鍋嗎？
不是什么原因都叫不可抗力
房企有責(zé)任對此作出解釋
記者了解到，中糧夢棲祥云項(xiàng)目購房合同上原本約定的交付時(shí)間是5月底。當(dāng)時(shí)，開發(fā)商以疫情影響為由推遲交付時(shí)間至7月15日，還在7月上旬向業(yè)主們發(fā)放了交付通知。
然而交房當(dāng)天，中糧卻出具了一份《推遲交付通知書》表明還要繼續(xù)延期交房。這份通知書上寫著，
此次延遲交付的主要原因是“近期暴雨”、“疫情防控”以及“園區(qū)收尾施工安全措施預(yù)防”。
對于開發(fā)商這樣的說法，業(yè)主們顯然并不買賬。畢竟，這已經(jīng)是第二次延期，開發(fā)商只談延期，
卻從來沒有提及過相關(guān)的賠償責(zé)任。業(yè)主擔(dān)心的是，即使過一陣子房子交付了，開發(fā)商會以“不可抗力”為由逃避逾期交付的違約金。
對此，浙江合創(chuàng)律師事務(wù)所律師翁博甫表示：“并不是什么原因都可以算做不可抗力，合同法中對這一情形的表述是不可預(yù)測、不可預(yù)估。比如前幾年的G20峰會導(dǎo)致的停工、今年的疫情影響等，那確實(shí)屬于不可抗力，但這也需要房企提供相應(yīng)的證明，不是說算就算的。”
“疫情后房企復(fù)工是要向有關(guān)部門申請的，這都是有據(jù)可查的，不是開發(fā)商說因疫情影響延遲多少天就是多少天的。”翁博甫認(rèn)為，雖然特別惡劣的天氣的確是會對施工有影響，但是像杭州的高溫天、暴雨天每年都有，并不能算作地震、臺風(fēng)這樣的自然災(zāi)害，開發(fā)商如果以此為由逃避違約責(zé)任是站不住腳的。
翁博甫表示，目前開發(fā)商在延期交付上往往是將這些原因“擴(kuò)大解釋”了，盡管及時(shí)告知了購房者延期交付的信息，但是忽略了對自己這一主張的解釋和舉證，如果訴諸法院，開發(fā)商無理的主張是不會得到支持的。“監(jiān)理單位的記錄上是寫明每天的開工狀態(tài)和情況的，比如X月X號施工了多少，都是可以查證的，不是開發(fā)商一紙公文說當(dāng)天受天氣影響沒開工就能自圓其說的。”
房企的“花式”解釋
都是為了逃避違約金
事實(shí)上，夢棲祥云的業(yè)主偷偷溜進(jìn)小區(qū)內(nèi)看到，園區(qū)內(nèi)還有大量的工人正在趕工，地面存在積水、地下車庫還擺放著大量的建筑材料�？梢哉f，該樓盤還完全沒有達(dá)到竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)，也難怪中糧不得不臨時(shí)發(fā)出延期交付的通知。
“但是，開發(fā)商完全沒提逾期交付違約金的事，業(yè)主留個(gè)心眼是對的。”翁博甫表示，他經(jīng)手過的類似案例中，房企主張不可抗力的根本目的，就是為了逃避逾期交付的違約金。“轉(zhuǎn)塘的一個(gè)樓盤，業(yè)主起訴開發(fā)商延期交付后，房企甚至去氣象部門專門調(diào)出了杭州夏天的高溫天氣情況，想主張高溫天氣無法正常施工屬于不可抗力。”
記者了解到，目前大多數(shù)樓盤關(guān)于逾期交付的違約金，一般是約定逾期90日內(nèi)，房企賠償總房款金額的萬分之零點(diǎn)五，若逾期90日還未辦出的，業(yè)主不要求退房的情況下，從計(jì)延期開始的那天直到辦出證的那一天，開發(fā)商要按日賠償業(yè)主總房款的萬分之一。不同樓盤在具體金額的約定上會有差異，但是一旦延期交付，房企要賠償?shù)慕痤~不在少數(shù)。
因此，近兩年來，可以看到開發(fā)商們各種“花式”操作來逃避違約金。比如城北某樓盤，按時(shí)向業(yè)主交付后，又重新將樓盤封閉禁止業(yè)主入內(nèi)，再對未徹底完工的園區(qū)進(jìn)行施工。
蕭山南部臥城某樓盤也遇到了類似的情況，內(nèi)部道路還沒有施工完成的情況下，開發(fā)商先把房子的鑰匙給了業(yè)主讓業(yè)主可以裝修，又擔(dān)心后續(xù)施工工期過長，提前就和業(yè)主溝通了個(gè)“一口價(jià)”，賠償?shù)慕痤~要遠(yuǎn)低于正常逾期交付的違約金。
翁博甫建議，購房者在簽訂合同時(shí)要仔細(xì)留意，關(guān)于延期交付中開發(fā)商是否有不合理的免責(zé)條款，如果遇到房企無理主張延期交付都是因不可抗力造成，要堅(jiān)決維權(quán)。
來源：錢報(bào)杭州房產(chǎn)
