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杭州法拍市場(chǎng)從不缺話(huà)題。
昨天，二拍的綠城麗江公寓一線(xiàn)江景房——悅江苑3幢1單元1501室及其配套車(chē)位，6人報(bào)名，最終以900萬(wàn)元成交，低于評(píng)估價(jià)86萬(wàn)。
房屋建筑面積193.50㎡，去掉車(chē)位（50萬(wàn)），實(shí)際單價(jià)約4萬(wàn)4。
這個(gè)數(shù)字，還不及隔壁錢(qián)二的地價(jià)。
一房一價(jià)顯示，2010年該房源發(fā)行價(jià)為36510元/㎡。相當(dāng)于13年時(shí)間漲了20%，基本等于“原地踏步”。
綠城+一線(xiàn)江景，尚且跑輸大盤(pán)，這不禁讓人聯(lián)想到如今“遍地開(kāi)花”的高層大戶(hù)型。
不僅面積越做越大，而且大有從核心地段向外圍蔓延的趨勢(shì)。將來(lái)這么多高總價(jià)的二手房，又會(huì)面臨什么樣的境地？
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麗江公寓位于九堡沿江，直線(xiàn)距9號(hào)線(xiàn)九睦路站約1.3公里。
分南北兩區(qū)，北區(qū)2008年交付，以小戶(hù)型為主（多為兩房）。南區(qū)沿江，2012年交付，全是160㎡以上的大戶(hù)型（三房起步），均價(jià)超3萬(wàn)。
其中，一線(xiàn)沿江的4棟樓，為200㎡（四房）或300㎡（五房）左右的大戶(hù)型。
作為杭州首個(gè)全精裝修樓盤(pán)，麗江公寓南區(qū)的配置（裝標(biāo)4500-5000元/㎡），即便以現(xiàn)在眼光看也很高，超過(guò)許多“限價(jià)豪宅”。
外立面為石材與玻璃幕墻，架空層層高約6.05米，住宅層高約3.15米。
室內(nèi)裝修上，餐客廳大理石踢腳線(xiàn)，漢斯格雅、杜拉維特和唯寶衛(wèi)浴，西門(mén)子電器、大金空調(diào)，還有地暖和新風(fēng)。
小區(qū)還配有會(huì)所和室外泳池，均為一梯一戶(hù)。
法拍的這套房源，四房?jī)尚l(wèi)，15樓東邊套，景觀視野相當(dāng)好。不僅可一覽小區(qū)園林，南向還有開(kāi)闊的江景。
我研究了下戶(hù)型圖，整體呈南北長(zhǎng)、東西窄，采光面特別好。
三房朝南，共享一個(gè)東南朝向的弧形陽(yáng)臺(tái)。餐客廳直連一個(gè)約12㎡的東向弧形陽(yáng)臺(tái)。戶(hù)型北側(cè)，還有一個(gè)陽(yáng)臺(tái)。
當(dāng)然，因?yàn)榻桓赌昃�，裝修風(fēng)格不太符當(dāng)下潮流。
03
房子屬性不錯(cuò)，流動(dòng)性卻不高。
手邊買(mǎi)房數(shù)據(jù)顯示，今年1月至今，麗江公寓共成交23套二手房：104㎡以下21套，另有138㎡和172㎡各1套。190㎡以上的成交為零。
我又往前統(tǒng)計(jì)了三年，結(jié)果差別明顯。
行情火熱的2020年和2021年，190㎡以上均超過(guò)10套。降溫的2022年，只有2套。
再看掛牌情況，目前小區(qū)112套在售，190㎡以上26套，占比23%。至于掛價(jià)參差不齊，低至3萬(wàn)6萬(wàn)，高達(dá)8萬(wàn)3。
掛價(jià)4-5萬(wàn)的基本是低區(qū)房源，也夾雜著幾套中高區(qū)房源，但多為二線(xiàn)江景樓幢。
“樓層中等的一線(xiàn)沿江房，5萬(wàn)左右能成交。”中介說(shuō)。
但因?yàn)榭們r(jià)到達(dá)了千萬(wàn)級(jí)別，市場(chǎng)又冷，大多有價(jià)無(wú)市。用中介的話(huà)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在大戶(hù)型基本處于“休眠狀態(tài)”：
因?yàn)榭捶繕O少，許多房東已選擇躺平，不降價(jià)也不撤銷(xiāo)，就默默掛著。
二手高層大戶(hù)型難賣(mài)，不是個(gè)例。
同板塊的陽(yáng)光國(guó)際江景大宅（
宋都天潤(rùn)），主力250-460㎡，新房毛坯3.5-5萬(wàn)/㎡（總價(jià)900-1600萬(wàn)），定制精裝4.5萬(wàn)-6萬(wàn)/㎡（總價(jià)1500-2700萬(wàn)）。
近一年半，整個(gè)陽(yáng)光國(guó)際200㎡以上成交4套，最高網(wǎng)簽價(jià)4萬(wàn)7。與現(xiàn)在4萬(wàn)4-5萬(wàn)的誠(chéng)心掛價(jià)，基本一致。
保利東灣的江景大平層，10多年前新房最貴賣(mài)到2萬(wàn)，現(xiàn)在掛價(jià)普遍2-3萬(wàn)，且成交低迷。
還有臨平新城的梧桐藍(lán)山，六七年前也賣(mài)過(guò)一批大戶(hù)型（158-295㎡），均價(jià)最貴1萬(wàn)8。2022年以來(lái)，同類(lèi)面積二手房，成交6套。
04
就全杭城來(lái)說(shuō)，以前的大戶(hù)型盤(pán)算零星點(diǎn)綴。
不過(guò)，近一年開(kāi)發(fā)的新房高層，對(duì)大戶(hù)型卻越發(fā)癡迷了，大有“遍地開(kāi)花”之勢(shì)。
比如上月綠城剛拿下的錢(qián)二宅地，規(guī)劃戶(hù)型面積達(dá)180-370㎡，且主力戶(hù)型做到了280㎡，超過(guò)板塊之前所有樓盤(pán)。
作為核心改善板塊，無(wú)論錢(qián)二江河匯，還是南星、濱奧和申花，做大面積都是必須的。
還有艮北、市北、浦沿這類(lèi)配套成熟、又緊鄰核心板塊的剛改板塊，適當(dāng)拔高戶(hù)型（比如139㎡起步）也能理解。
讓人不解的是，許多非核心區(qū)塊甚至郊區(qū)，也紛紛上馬大戶(hù)型（個(gè)別是地塊要求）。
像城東面某板塊的幾個(gè)新盤(pán)，最大面積做到了160-180㎡，且139㎡以上房源占比很高。
再往西看，未科就不用說(shuō)了，高層基本139㎡起步。云城首發(fā)項(xiàng)目杭與城，139㎡以上戶(hù)型占比也超過(guò)了一半。
三墩北高層最大戶(hù)型175㎡，甚至瓶窯都拉到了150多㎡……
不過(guò)有趣的是，最近新房搖號(hào)出現(xiàn)了微妙變化。
在勾莊、艮北、運(yùn)河新城、文暉等多個(gè)熱門(mén)板塊的新房選房現(xiàn)場(chǎng)，小戶(hù)型率先被選完，大戶(hù)型留到了最后。有的沒(méi)人選，甚至轉(zhuǎn)線(xiàn)下銷(xiāo)售。
這與過(guò)去兩年，新房搖號(hào)“首選大戶(hù)型”的市場(chǎng)行情，形成強(qiáng)烈反差。
05
表面看，大戶(hù)型的困境是市場(chǎng)下行導(dǎo)致的結(jié)果。
但核心原因，和我們之前分析多層大平層（
留莊16年沒(méi)漲？杭州“核心資產(chǎn)”最大的一次危機(jī)）賣(mài)不出溢價(jià)類(lèi)似——
地段與總價(jià)的不適配。
不是所有板塊，都適合批量做大戶(hù)型的。
一江兩岸這些核心板塊，之所以戶(hù)型越大，越能賣(mài)出溢價(jià)，在于它們能吸引全城乃至全省富人的目光，愿意為尺度舒適感買(mǎi)單。
而其余多數(shù)板塊，是剛需和首改板塊，更追求“小而精”。
同樣139㎡四房和168㎡四房，功能格局類(lèi)似，無(wú)非空間大小差別（或者再多個(gè)衛(wèi)生間），但總價(jià)壓力相差不小。
而且，這些板塊的二手大戶(hù)型，主要依靠有限的地緣改善客。
按杭州目前的供地節(jié)奏，大多數(shù)家庭都能在新房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)改善，留在二手市場(chǎng)上的客戶(hù)很少。何況有這樣的預(yù)算，估計(jì)也更愿意買(mǎi)到優(yōu)質(zhì)板塊去。
當(dāng)然換一種角度看，對(duì)自住改善家庭是大利好。
畢竟二手市場(chǎng)上，很難以低價(jià)買(mǎi)到同樣的大戶(hù)型，而新房可一步到位。但前提是，不要抱太強(qiáng)的上漲預(yù)期。
就像這套麗江公寓法拍房，性?xún)r(jià)比突出（對(duì)比掛價(jià)）。報(bào)名人雖少，實(shí)際競(jìng)拍過(guò)程卻相當(dāng)激烈。
競(jìng)價(jià)達(dá)230輪次，可見(jiàn)大家的認(rèn)可。
來(lái)源：層樓
