當(dāng)下法拍市場逐漸升溫，很多法拍房新手小白苦于不了解情況，準(zhǔn)備好了錢包卻不敢下手。今天就給大家講一講司法拍賣的房產(chǎn)如何進(jìn)行競拍。
第一步，是要在法拍平臺(tái)上進(jìn)行房源信息的瀏覽篩選，選定心儀的房源。
舉個(gè)例子，某網(wǎng)友在網(wǎng)上看中了一套杭州的房子，經(jīng)了解該房子位于市中心，旁邊的武林壹號樓盤均價(jià)已經(jīng)10萬/㎡了。而這套房子建筑面積87㎡，起拍價(jià)格只有280萬，也就是均價(jià)只要3.2萬/㎡。價(jià)格合適是大多數(shù)人的首要考慮因素。確定價(jià)格合適后，需進(jìn)一步確認(rèn)房子的基本信息，并仔細(xì)閱讀拍賣/變賣公告、競買須知詳細(xì)說明了標(biāo)的情況、處置程序、保證金及成交價(jià)款繳納的方式和時(shí)間、法律責(zé)任等重要事項(xiàng)。
第二步，在此基礎(chǔ)上，按照公告里的說明進(jìn)行預(yù)約看樣。
該網(wǎng)友在看房日遇到了100人左右的看房客。除了在拍賣平臺(tái)上看“圍觀次數(shù)”“設(shè)置提醒”數(shù)量，也能從實(shí)地看房人數(shù)規(guī)模看出該房源的受關(guān)注度。這些人都是你未來競拍時(shí)的潛在對手。
第三步，看樣后決定參與競拍者，需要注冊賬號報(bào)名。
司法拍賣網(wǎng)站支持個(gè)人注冊，也支持企業(yè)注冊，注冊時(shí)需要綁定銀行卡并進(jìn)行實(shí)名認(rèn)證。
不同競拍者都需要簽訂報(bào)名協(xié)議取得競價(jià)資格。普通競拍者可在網(wǎng)上報(bào)名簽訂報(bào)名協(xié)議、繳納保證金后即可取得競價(jià)資格。申請執(zhí)行人報(bào)名可以在申請執(zhí)行標(biāo)的額范圍內(nèi)免交保證金。優(yōu)先購買權(quán)人報(bào)名競拍可以在不加價(jià)的情況下行使優(yōu)先權(quán)。但需要持相關(guān)資料到現(xiàn)場提前辦理手續(xù)。委托他人報(bào)名參拍的，需持委托手續(xù)及相關(guān)資料到現(xiàn)場報(bào)名，再到網(wǎng)頁報(bào)名，完成報(bào)名手續(xù)，獲取競價(jià)賬號。
報(bào)名需注意：誰拍誰過戶，即辦證姓名需與競拍者姓名一致，本人的確不能參與競拍的，需提前辦理、出具完整的委托手續(xù)，否則過戶時(shí)會(huì)產(chǎn)生二次過戶費(fèi)用。也就是說不可以用親朋好友的實(shí)名賬戶競拍，而辦房產(chǎn)證時(shí)寫自己的名字。但夫妻一方參拍，辦證時(shí)可以寫兩人名字，無影響。
第四步，繳納保證金。
保證金由人民法院按起拍價(jià)或變賣價(jià)的5%至20%確定，具體金額見拍賣/變賣公告。悔拍者保證金不予退還。
支付金繳納既可以通過在線支付也可以通過轉(zhuǎn)賬匯款進(jìn)行操作。區(qū)別在于是否產(chǎn)生手續(xù)費(fèi)。但每個(gè)人的在線支付額度不同，需提前查詢使用的支付銀行支付標(biāo)準(zhǔn)與額度。
第五步，競拍出價(jià)
競拍出價(jià)過程與線下相似，只是把喊價(jià)過程放到了網(wǎng)上。
首次出價(jià)不能低于起拍價(jià)。出價(jià)者在自己領(lǐng)先的狀態(tài)下可以繼續(xù)出價(jià)。
若有優(yōu)先購買權(quán)人，那么優(yōu)先購買權(quán)人可以在不加價(jià)的情況下行使優(yōu)先權(quán)，接受當(dāng)前最高價(jià)，取得競價(jià)領(lǐng)先。
如果有不同的優(yōu)先購買權(quán)人且順位相同，行使優(yōu)先權(quán)在先的取得競價(jià)領(lǐng)先。順位不同的優(yōu)先購買權(quán)人之間，順位在前的優(yōu)先購買權(quán)人可以行使優(yōu)先權(quán)，接受當(dāng)前最高價(jià)，取得競價(jià)領(lǐng)先；順位在后的優(yōu)先購買權(quán)人必須加價(jià)才能取得競價(jià)領(lǐng)先。競買人應(yīng)通過模擬競價(jià)提前熟悉競價(jià)流程。
第六步，拍賣成功，繳納尾款
拍賣成功后，會(huì)公示成交信息并自動(dòng)生成確認(rèn)書，需在規(guī)定時(shí)間內(nèi)結(jié)清余款。
拍下后若想悔拍，不交后續(xù)尾款，幾十萬的保證金也拿不回來。法院會(huì)根據(jù)情況重新進(jìn)行拍賣。這就是為什么有的房子被拍下后又出來二拍。像前文提到的某網(wǎng)友相中的那套法拍房，由于競價(jià)超過其心理預(yù)期一倍，便放棄競拍。沒想到半個(gè)月后又看到了該房源二次拍賣。
第七步，辦稅過戶
買受人繳納余款后，需聯(lián)系法院確認(rèn)價(jià)款到賬，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣成交信息經(jīng)法院執(zhí)行裁定確認(rèn)后生效。法院會(huì)向申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人、買受人送達(dá)執(zhí)行裁定書。拍賣/變賣標(biāo)的上原有的擔(dān)保物權(quán)，因拍賣/變賣成交而消滅。所有權(quán)自該動(dòng)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移給買受人。
需要權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理過戶登記的，法院會(huì)提前向登記機(jī)關(guān)送達(dá)執(zhí)行裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書。請買受人持執(zhí)行裁定書、身份證件等資料到權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理過戶登記手續(xù)（建議競買人在報(bào)名前確定自己是否符合辦理過戶登記的條件）。 需要辦理過戶登記的，被執(zhí)行人、買受人應(yīng)分別按照國家相關(guān)法律法規(guī)繳納稅費(fèi)，但實(shí)際操作中，可能會(huì)存在由買受人墊付被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的稅費(fèi)的情況；部分法院會(huì)從執(zhí)行案款中優(yōu)先支付買受人墊付的費(fèi)用，具體情況以拍賣/變賣公告、競買須知為準(zhǔn)，也可以咨詢法院、權(quán)屬登記機(jī)關(guān)。
