01買了限售盤的人后悔了
杭州新政一出，幾家歡喜幾家愁。
剛剛落戶打新的購房者一臉懵，一夜之間失去了房票，參與游戲的資格都沒有了。
要靠社保排序，老人票、學(xué)生票、在外地工作的杭州人，基本退出紅盤競爭序列。
杭州本地二套改善家庭看到了希望，15年社保巨子一出手，入圍穩(wěn)了，10%左右的中簽率也比之前高了不少。
與此同時，市場里也有這么一批人，卻在深深懊悔之前買了鎖盤8年的新房。
這幾天，看著一張又一張紅盤預(yù)售證往外蹦，他們更是坐不住了。尤其是社保年限比較長的投資客。
我們的后臺近期就收到了很多相關(guān)的提問：剛剛買了限售8年的筧橋某盤，有點(diǎn)后悔，后市會如何？社保頂格，之前搖中了2%中簽率限售的之江，是不是買錯了？沖了限售7年的崇賢，這一塊小區(qū)有點(diǎn)多，雙地鐵變單地鐵，不會砸手里吧？……
很神奇對不對？他們原本是上一輪杭州搖號中的絕對幸運(yùn)兒，因為百里挑一的好運(yùn)氣，才買到了房子。
很多沖進(jìn)限售的購房者都自詡“剛需自住”，實(shí)在沒有懼怕限售的理由。
但市場真實(shí)的反應(yīng)就是，新政一出，不少一頭扎進(jìn)8年限售的購房者都后悔了。原因主要有三：
首先，是熱點(diǎn)樓盤成為歷史名詞，不再新增。也就是說，像未來科技城、三墩北、勾莊、大江東核心區(qū)這樣的區(qū)域，也不再是100%必然限售。
其次，新政下中簽率將以最終入圍人數(shù)計算。如果人才家庭或同社保入圍家庭數(shù)不多，很有可能也不會限售。從理論上來說，新政后觸發(fā)限售比以前難了。
第三，如果再考慮上紅盤潮的分流作用，很可能有超級紅盤能夠逃出限售。如果社保年限長，紅盤中簽率比以前大大增加。
手握紅盤鎖盤8年的購房者，也就算了。如果當(dāng)初頭腦一熱，買的是遠(yuǎn)郊盤、無倒掛盤或者低品質(zhì)盤，也去鎖盤8年，實(shí)在是讓人看不懂。
02中簽率改由入圍人數(shù)決定
根據(jù)房管局的回復(fù)，8.5新政以后，杭州觸發(fā)中簽率≤10%限售的條件，將不再由報名人數(shù)決定，而是以最終入圍人數(shù)決定。
比如，這一輪紅盤中的星翠瀾庭，本次開盤396套。
原來，只要報名人數(shù)超過3960人，就會觸發(fā)限售。但新政以后，報名人數(shù)超過3960人，會先啟動社保入圍機(jī)制。
最終入圍人數(shù)大于3960人，才會觸發(fā)限售。
無房家庭和普通家庭要觸發(fā)10倍很容易，因為基數(shù)夠大。最終的入圍人數(shù)，關(guān)鍵在于人才家庭數(shù)量以及社保同月份人數(shù)。
更容易理解的例子可能是錦尚和品府，本次一共推出778套，人才傾斜15%（116套），無房傾斜10%（78套），普通家庭584套。
第一種可能：報名不到7780戶，不用觸發(fā)入圍機(jī)制，更不用觸發(fā)限售。
第二種可能：報名超過7780戶，觸發(fā)入圍。但人才報名只有500組，無房入圍780組，普通入圍5840組。假如同社保一共入圍200組，整體入圍7320組，不觸發(fā)限售。
第三種可能：報名超過7780戶，且三個通道各自全部觸發(fā)入圍。人才入圍1160組，無房入圍780組，普通入圍5840組。這樣一來，同社保哪怕只入圍1組，整體入圍也會超過7780組，觸發(fā)限售。
如果放在新政前，又沒有遇上紅盤潮，即使一次拿出大把房源，錦尚和品府大概率也是要限售的。參考前段時間的濱融府，就可以預(yù)見大致報名情況了。
但新政之下，再遇上紅盤分流，第一種和第二種可能性很大。
錦尚和品府未必能有7780戶以上報名。即使真的有7780戶以上報名，觸發(fā)了入圍機(jī)制，最終入圍人數(shù)也可能達(dá)不到房源的10倍，很可能不會限售。
03紅盤潮人才戶觸發(fā)10倍很困難
新政以后，限售的關(guān)鍵在于人才戶的選擇，以及同社保入圍數(shù)量。但是，從理論上來說，紅盤分流下，人才戶想要觸發(fā)10倍很困難。
上一輪紅盤潮，杭州只炸出了3684張人才票。沒有一個樓盤的人才報名數(shù)超過房源數(shù)的10倍。
農(nóng)歷年前19個紅盤搖號人才搖號情況一覽樓盤名稱人才傾斜套數(shù)人才報名數(shù)人才中簽率君品411804.27%嘉品2215820.03%杭源里76018.94%江河鳴翠4331419.04%杭源御潮府3721324.50%丹楓四季院5030125.24%博語華庭109617.42%紫璋臺6168218.81%觀品197238.11%地鐵萬科五常車輛段上蓋10093324.06%航行前宸灣2516429.96%曉月澄廬122169.90%錦上文瀾156361.92%融創(chuàng)城268845.01%沐宸院3918643.81%天瀾135846.21%花漾里142276.05%云帆未來社區(qū)8827100%星創(chuàng)城434696.32%
年初人才家庭報名數(shù)最多的樓盤，是地鐵萬科五常車輛段上蓋，933戶人才，最終人才戶和人才房源的比例為9.3：1。
而人才中簽率最低的則是博語華庭，比例也不過9.6：1。
雖然杭州最近半年這每個月都認(rèn)證了上千位高層次人才，但大量人才都緊盯著少數(shù)幾個樓盤。
比如我的一位同事，她先生3月拿到了E類人才，至今還沒有出手搖號，就是為了搏一搏亞運(yùn)村。還有一位同學(xué)，心心念念未科TOD，上一次紅盤潮以后也一直沒有出過手。
所以，這一輪紅盤潮，人才戶更為青睞、倒掛更多的熱門的板塊，比如未來科技城、亞運(yùn)村、奧體、三墩北等，仍然大概率會限售。
本質(zhì)原因，是這些板塊不光人才家庭比較有可能沖破10倍，社保入圍競爭也會比較激烈，同月份入圍可能比較多。
所以，如果避開其中個別“超超超級紅盤”，其他超級紅盤也仍然有不限售的可能。
04接下來，粉盤很可能不限售
我之前就說過，限售背后埋藏著很高的不確定性，因為政策本身未必會是一直持續(xù)的。
畢竟出臺限售政策是為了降低目前杭州的搖號熱度。一個政策如果完成了使命，或者根本達(dá)不到預(yù)期效果，就隨時都有可能被取消。
就連紅盤也有了逃出限售的希望，其他一些粉盤甚至冷盤，就更不用說了。
因為新政以后，杭州徹底消滅了明面上“超低中簽率”。只要你能入圍，中簽率就不至于低得太離譜。
比如前段時間觸發(fā)了限售了筧橋某盤，中簽率只有3.29%。但新政以后，未必還能觸發(fā)限售。
當(dāng)時，該盤推出100套房源，人才傾斜15套，無房傾斜20套。最終報名情況，人才家庭11戶，無房家庭812戶，普通家庭2214戶。
新政以后，該樓盤觸發(fā)入圍：人才家庭入圍11戶，無房戶入圍200戶，普通家庭入圍650戶，加起來一共861個入圍名額。
也就是說，只要同社保月份家庭少于139戶，就不會觸發(fā)限售。我覺得，限售概率還是比較小的。
此前觸發(fā)限售的很多粉盤甚至冷盤，接下來都很有可能逃出限售。
05前期限售，后期雞肋
前期的“真香”，都變成了如今的“雞肋”。
之前有很多購房者，對于限售5年的敏感度，實(shí)在是太低了。
樓市熱度到了一定程度，是不可能只有自住客，而沒有投資客的。這是我們無法回避的客觀事實(shí)。
根據(jù)統(tǒng)計，截至目前，杭州一共25780套房源觸發(fā)了5年限售。
我粗略算了一下，其中將近9000套房源，既不在熱門板塊，也不屬于網(wǎng)紅樓盤。
但此前限售樓盤中有不少遠(yuǎn)郊盤，別說看不到明確的倒掛了，就連品牌、品質(zhì)也都十分一般，可能連市面上的一些次新房都拼不過。
純自住的客戶，不怕限售也就算了，住到5年以后再換，問題也不大，和杭州人的平均換房周期也差不多。
之前這么多投資客也不怕限售，膽子真的太大了。部分杭州購房者，在賭杭州的房價會永遠(yuǎn)向上。所以，才毫不畏懼限售5年，反而更畏懼無法上車。
現(xiàn)在看來，真的是食之無味，棄之可惜啊！
尤其是對于投資客來說，買了雞肋限售盤，結(jié)局已經(jīng)可以預(yù)見了：
要么退房割肉重?fù)u，起碼也要損失定金，搞不好還要打官司。按照現(xiàn)在開發(fā)商的進(jìn)度，即使沒有網(wǎng)簽，首付也至少都交了。
個別大膽的投資客可能真的會這么干，畢竟之前紅盤潮也出現(xiàn)過事后退房的案例。棄購以后也要停搖，這一輪紅盤潮是怎么都趕不上了。
要么咽下盲目搖號的后果，硬扛8年以后套現(xiàn)。如果賺了，自然是喜大普奔。如果虧了，也只能認(rèn)栽。
記住了，我們測算過，長持8年的總成本大約至少也要50%。4萬吞下的限售盤，8年以后要漲到6萬才能保本。
問一問自己，你買的板塊，8年真的能漲50%以上嗎？
來源：地產(chǎn)小王子
