杭州樓市，正在出現(xiàn)一個“20%”定律。
具體來說，就是進入法拍市場的次新豪宅（或大戶型），往往能以超過評估價20%左右的價格成交。
僅僅上周，這條定律就被驗證了3次。
上周一，南星豪宅翡翠海岸一套約139㎡戶型進入法拍，15人報名。最終歷經(jīng)160次報價，以1508萬成交，不算稅費折合單價已達到10.8萬元/㎡。
這條房子的評估價為1306萬，算下來溢價率達到15.5%。
上周四，翡翠海岸又有一套約139㎡開拍。評估價1200萬，最終以1454萬的價格成交。
溢價率達到21.2%。
若以評估價算，這兩套房子的單價分別為9.4萬和8.6萬。不過前一套房子含一個地下車位（按法院評估，翡翠海岸的地下車位大約58萬一個），所以兩者實際差距不大。
評估價基本代表了目前翡翠海岸的二手行情。好找房數(shù)據(jù)顯示，翡翠海岸最近簽約均價在9.3萬元/㎡上下。
今年5月，翡翠海岸首套法拍房成交，溢價率為14.9%。
也就是說，時隔4個月，翡翠海岸的法拍溢價率正在進一步加大。
這套約185㎡的房子，爭奪也相當激烈。最終經(jīng)過55次報價，以1258萬的高價成交。
房子的評估價為1035萬，算下來溢價率達到21.5%。
同樣，這套明月江南的評估價也符合其二手行情（好找房的數(shù)據(jù)是近期簽約均價5萬7）。法拍硬生生讓買家增加了20%以上的成本。
縱向來看，明月江南此前一共法拍過6套。其中成交價低于評估價的有2套，其余4套，最高一次溢價率，不過6%。
就在今年6月，該盤有一套約200㎡戶型被法拍。評估價1250萬的房子，最終拍出了1290萬。
算下來，溢價率只有3.2%。
同樣都是大戶型，從照片看裝修情況也差不多，僅僅3個月，溢價率卻飆升了18個百分點。
為什么杭州的富人們，愿意為法拍次新豪宅（或大戶型），付出越來越高的溢價？
在我看來，這或許與其最近深陷“焦慮型”購房有關(guān)。
若要論9.4新政的影響程度，有房改善一族的影響是最大的。其至少面臨兩大困境：
首先，被列入紅盤的樓盤，無法參與。雖然目前還沒有官方認定的第一個紅盤出現(xiàn)，但從來沒有說過總價高的樓盤，就不能作為紅盤。
比如最近傳得比較多的未來科技城某意向“紅盤”，部分房源總價近900萬。
其次，7月份以來，杭州36500以上的樓盤雖不像有些外地媒體說的那樣完全斷供，但事實上領(lǐng)出預(yù)售證的寥寥無幾。
最近雖然整體供應(yīng)有所增加，但尚未達到四面開花的局面。
仍以上述兩次法拍的區(qū)域為例。南星目前僅剩下的一個樓盤，據(jù)傳要一次性推完剩余所有房源。
雖然時間尚未確定，但對手握千萬的富人們來說，幾乎是“畢其功于一役”的選擇。
濱江區(qū)政府一帶雖然沒有出現(xiàn)過萬人搖，但丹楓四季頭頂“杭州第一倒掛盤”的光環(huán)，會以何種性質(zhì)出現(xiàn)在眾人面前，大家都心里沒底。
所以，很多富人或許會有這樣的心態(tài)：看好的盤什么時候推不知道，推的時候自己能不能參與不知道，參與了又有多少人搶還是不知道。
與其面對這么多不確定性，不如在法拍市場上有好房子的時候先去博一把。
這種“焦慮型”購房行為的蛛絲馬跡，在法拍過程中也有跡可循。
像本周四的這套翡翠海岸，前23個小時內(nèi)報價只有一次。但就在最后一小時，不光報名人數(shù)增加了好幾個，而且加價極度兇猛。
光單筆加價超過40萬的，就有5次以上。最厲害的，一筆直接加價了242萬，大有一次就想把對手干趴下的決心。
如果這個結(jié)論成立，那么可以預(yù)見，接下去一段時間，法拍和部分二手房市場，會持續(xù)火熱。
它們尤其會出現(xiàn)在一些傳統(tǒng)和新晉的豪宅區(qū)域，比如南星、橋西、濱江、奧體等。
尤其是一些疊加了多概念的“次新房+”樓盤，更受追捧。比如明月江南，地處江南實驗學(xué)校學(xué)區(qū)，得益于最近兩年的高升學(xué)率，追捧的人越來越多。
僅8月份，就成交了13套。
同一學(xué)區(qū)的春江酈城，最近換手率也極高，8月份成交了12套。用附近中介的話說，“基本上是掛出來一套就賣掉一套”。
接下來，本月還有多套符合上述條件的房子進入法拍。
本周五（9月18號），一線江景豪宅
銀杏匯有一套約412㎡的大宅開拍，評估價3411萬，起拍價2388萬。
從現(xiàn)場照片看，沒有人入住過的痕跡，完全是新房。
9月24號，橋西豪宅碧璽也有一套約262㎡大戶型開拍，起拍價和評估價都是1300萬。
屆時，市場會驗證，“20%”這條定律會不會再次出現(xiàn)。
來源：層樓
