前兩個(gè)季度，對(duì)于市場(chǎng)，我們的判斷始終是觀望，等待調(diào)控發(fā)揮作用！
許多朋友都在后臺(tái)問(wèn)我，什么時(shí)候可以買？
現(xiàn)在可以明確告訴大家，時(shí)機(jī)差不多了，尤其是剛需朋友們。
市場(chǎng)正在加速變冷，降價(jià)潮已經(jīng)開(kāi)始蔓延！
目前最明顯的一個(gè)信號(hào)就是：
中介電話多了起來(lái)，并且都是告訴我，降價(jià)了，打折，還買不買？
同時(shí)，部分針對(duì)剛需的利好，很可能就在路上。
我的判斷是，剛需的朋友們，可以開(kāi)始看房了。
具體怎么回事，聽(tīng)我一一論述。
屬于剛需最新的利好，可能在路上。
昨晚，央行發(fā)布了“貨幣政策委員會(huì)2021年第三季度例會(huì)”的新聞通稿。
當(dāng)中破天荒提到樓市：維護(hù)房地產(chǎn)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。
這是央行時(shí)隔兩個(gè)季度，第一次提到房地產(chǎn)。房地產(chǎn)的健康發(fā)展，指的很可能就是岌岌可危的房企。消費(fèi)者的合法權(quán)益，而政策認(rèn)可的合理消費(fèi)者，無(wú)疑就是剛需。
只是目前懸念是，針對(duì)樓市整體的放水，還是針對(duì)剛需的房貸利率與額度調(diào)整。
但可以確定的是，這對(duì)剛需都是利好。
并且，這并不是最近的唯一信號(hào)，前幾天經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)評(píng)論中寫(xiě)道，樓市調(diào)控應(yīng)當(dāng)注重保護(hù)剛需。證券時(shí)報(bào)評(píng)論，保護(hù)真實(shí)的住房需求離不開(kāi)房貸資源的有效配置。
樓市的大方向，已經(jīng)在變動(dòng)，調(diào)整的窗口很可能就是剛需。
樓市經(jīng)歷過(guò)前期粗暴的圍堵，上行壓力已經(jīng)整體可控。接下來(lái)，針對(duì)被誤傷的剛需群體，做適當(dāng)精細(xì)化調(diào)整，也是比較合理的。
比如最近不少城市開(kāi)始針對(duì)二手交易增值稅進(jìn)行調(diào)整，廣州的房貸利率終于有銀行開(kāi)始降了。甚至有中介告訴我，部分銀行明年的額度已經(jīng)拿出來(lái)了。
這是屬于利好剛需的第一個(gè)信號(hào)！
第二個(gè)信號(hào)是，降價(jià)潮已經(jīng)殺至！
張家口，主城區(qū)已經(jīng)下降近3成，房?jī)r(jià)已經(jīng)從巔峰的1.3w，降到了0.8k。
昆明，從公寓到住宅，特價(jià)房、優(yōu)惠房源不斷，城西的某項(xiàng)目，從年初的1.7萬(wàn)，直接降至1w每平，推出優(yōu)惠房源上百套。
截止目前，菏澤、岳陽(yáng)、昆明、沈陽(yáng)、江陰、桂林、株洲、唐山已經(jīng)出臺(tái)限跌令。
但降價(jià)遠(yuǎn)不止在這些城市蔓延，核心城市也有些繃不住了。
比如武漢光谷某項(xiàng)目，上周已經(jīng)打電話告訴我，新開(kāi)盤(pán)房子降價(jià)了，不需要搖號(hào)，精裝修價(jià)格低了2k，次核心新房?jī)r(jià)格也開(kāi)始有所瓦解；去年火熱的南沙，今年新盤(pán)在降價(jià)了；蘇州的木瀆，多個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始打85折。
而如果仔細(xì)去找，我相信還有更多更多......
打著特價(jià)房源、一口價(jià)房源的幌子，釋放著一切都好談的信號(hào)，降價(jià)潮不是即將，而是已經(jīng)悄悄殺到。
在接下來(lái)的第四季度，這股潮水還會(huì)愈發(fā)猛烈！
三道紅線，已經(jīng)將開(kāi)發(fā)商逼到了懸崖邊上。融資渠道收緊，現(xiàn)金流成為拿住開(kāi)發(fā)商的7寸。
最明顯的信號(hào)就是，第二次土拍已經(jīng)沒(méi)開(kāi)發(fā)商愿意賺個(gè)吆喝了。這比我6月第一次土拍后寫(xiě)的，涼得更加迅速與徹底一些。（點(diǎn)擊藍(lán)字查看此前預(yù)測(cè)文章）
廣州，48幅的地塊，25幅流拍；
杭州，10宗地，9宗房企報(bào)名數(shù)量不達(dá)標(biāo)，僅有1宗順利出讓；
沈陽(yáng)，46宗地，僅22宗地進(jìn)入招拍掛流程，最終依舊流拍3宗。
土拍市場(chǎng)，比西伯利亞的寒流還要冷。
并且這股冷氣，已經(jīng)不再有所謂的城市分化，而是全面地冷淡。
足以說(shuō)明，開(kāi)發(fā)商的日子確實(shí)不太好過(guò)。
而接下來(lái)的第四季度，房企會(huì)更難！
開(kāi)發(fā)商們會(huì)明白人生不是起起伏伏，而是伏伏伏，與服服服。
債務(wù)壓力已經(jīng)壓得房企喘不過(guò)氣來(lái)，四季度的銷售壓力也殺到了。下半年樓市并不樂(lè)觀，大概率也不會(huì)再有金九銀十，但不少房企銷售業(yè)績(jī)還未過(guò)半。
毫無(wú)疑問(wèn)，四季度將是開(kāi)發(fā)商促銷回本的高峰期！你永遠(yuǎn)不知道哪家房企會(huì)加入進(jìn)來(lái)。連前段時(shí)間還有余力收購(gòu)富力物業(yè)的某五星級(jí)的家，最近也傳出開(kāi)啟軍令狀回款模式。
而開(kāi)發(fā)商越難，越促銷，對(duì)咱們購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，就越有機(jī)會(huì)。
四季度，大規(guī)模的降價(jià)潮會(huì)殺至，這是利好剛需的第二個(gè)信號(hào)。
市場(chǎng)第三個(gè)信號(hào)是：
調(diào)控作用，投機(jī)正在逐步退出市場(chǎng)。
由于金融政策的緊縮，二手房指導(dǎo)價(jià)與銀行放貸緩慢的影響，二手市場(chǎng)不可避免的走向回落。比如深圳、杭州、西安等等，二手成交量已經(jīng)大幅下跌，房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)終于顯露。
而隨著二手市場(chǎng)的回落，限價(jià)新房的倒掛空間也開(kāi)始減少，投資預(yù)計(jì)被擊穿，不少投資者已經(jīng)傾向于觀望等待。
這些投機(jī)力量，向來(lái)是限價(jià)新盤(pán)里，擠壓剛需的重要力量。
市場(chǎng)投資氛圍開(kāi)始淡化，隨之未來(lái)的，就是真剛需中簽率的提高。
代表性城市杭州，紅盤(pán)的中簽率開(kāi)始有剛需化的傾向，中簽率變高了，能到20%-30%，不再需要5年限售，并且差的樓層，開(kāi)始有棄號(hào)的了，市場(chǎng)開(kāi)始向剛需化轉(zhuǎn)向。
這是剛需利好的第三大信號(hào)。
綜合多方來(lái)看，屬于剛需的最好市場(chǎng)已經(jīng)來(lái)到！
政策利好很可能回來(lái)，降價(jià)潮已經(jīng)殺至，投機(jī)開(kāi)始逐步退出市場(chǎng)。
唯一的問(wèn)題是，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的選擇，一定要慎重！
選對(duì)了是撿漏，選錯(cuò)了是暴雷，但以穩(wěn)為主的樓市，機(jī)會(huì)還是大于危機(jī)。
我的建議格外小心本地小開(kāi)發(fā)商，盡量選擇央企、國(guó)企！
剛需們，準(zhǔn)備好，迎接這波降價(jià)潮了嗎？
來(lái)源：大胡子說(shuō)房
