“丁橋的二手房價，真的跌了嗎？”
前些天，朋友Sean看到一篇新聞，說杭州八成二手房兩年未漲，好奇地來向我求證。
新聞里提到了他之前賣掉的云錦城，并給出一組數(shù)據(jù)對比：2018年最高月時成交均價29190元/㎡，2020年5月27443元/㎡。
于是我找在丁橋做了6年中介的小甲，打聽了一番。“情況基本屬實，云錦城7月的成交價剛好出來了，27740元/㎡。”
Sean聽完有些慶幸，至少近幾年的兩個樓市節(jié)點，他算是沒踏空。
云錦城實景
2016年G20剛過，杭州樓市陡然間仿佛坐上了火箭。Sean在
朝暉二區(qū)的一套老破小，40多㎡，一下子從乏人問津，變成一天有十幾組客戶看房。
沒兩天，這套房子就出手了，單價約3萬。
Sean也沒耽擱，2016年年底，托關系把這筆錢換成了一套云錦城89㎡，單價1萬4。
2018年6月，房子交付，彼時正值上一輪樓市高峰。
等到三個多月后房產(chǎn)證辦出，行情卻下行不少。Sean無心戀戰(zhàn)，過一陣就把房子賣了，單價2萬7。兩年不到，這套房子翻了近一倍。
盡管沒有賣在最高點的近3萬，也蠻不錯了。畢竟誰能料到放到兩年后的現(xiàn)在賣，還是這個價……
云錦城只是一個縮影。
事實上，從2018年年中的巔峰時期到現(xiàn)在，整個丁橋板塊都經(jīng)歷了類似的價格下行軌跡。
我們所說的丁橋，東臨星橋，西接石橋和半山，南連滬杭高鐵和筧橋，北靠皋亭山。以繞城高速為界，分為西南面的丁橋和東北面的長睦。
板塊內(nèi)一應商品房小區(qū)中，除了蔚藍領秀二期屬于余杭，其他全都屬于主城江干。
具體怎么個跌法？小甲舉了兩個例子。
比如丁橋核心位置的
上東臻品，2018年年中，
89㎡帶裝修戶型300萬、310萬都有賣掉過，裝修好點的要320萬；現(xiàn)在，同樣89㎡帶裝修，
280萬才能走掉，折合單價31500元/㎡。
再比如長睦的紅郡，兩年前，89㎡中間套240萬壓根買不到；現(xiàn)在，如果不滿兩年帶增值稅，最多也就能賣225—230萬。
上東臻品實景
2018年最瘋狂的那段時間，到什么程度？
“就是沒房子賣，好樓層完全挑不到。”小甲記得很清楚，紅郡2017年底交付，2018年年中本來正好是上市高峰。
但趕上樓市火爆，房東齊刷刷看漲，恨不得賣上270萬；另一邊是一堆買家著急上火。“當時我手上有個誠心客戶，捧著245萬就想買紅郡。只要有房，不論樓幢和樓層都要，最后還是沒買成。”
最夸張的時候，單價沖高上了4萬+。
武林九里一套118㎡的洋房，以500萬總價成交，折合單價4萬2。
如果從掛牌量來看，也能看出一些端倪。
像最近的丁橋，掛牌約1500套，算是一個比較充足的供應量�；厮莸紾20后最烈火烹油的時光，那時整個板塊找不到100套房子。
2018年年中則約為四、五百套，而且很少有繞城外的高性價比次新房，行情自然水漲船高。
不過，漲跌都是相對的。從去年底的階段性低谷到如今，丁橋也跟二手房市場整體走勢一樣，走出了一條穩(wěn)穩(wěn)的量價回升曲線。
大家知道，今年疫情得到控制后，二手房行情一直挺好。
尤其是4—7月，杭州市區(qū)二手房成交量連續(xù)四個月破萬套，熱度已屬相當之高。最厲害的是7月，最終成交量突破了11000套！
7月天氣炎熱，本就是傳統(tǒng)淡季，這一數(shù)據(jù)已非常驚人。在此之前，7月成交量能夠破萬的，只在2016年出現(xiàn)過。
再看丁橋的二手成交量，跟大勢基本一致。
去年11、12月，板塊成交量為116套、142套；再到最近，4—7月的成交量都穩(wěn)定在約150套，其中5月最高，為176套，7月為157套。
蔚藍領秀實景
“現(xiàn)在回看去年底，絕對是撿漏的好時候。”小甲列了幾個他經(jīng)手的單子。
比如有一套經(jīng)濟適用房
美鄰嘉苑，75㎡的毛坯頂樓，去年底165萬不到成交的；現(xiàn)在要賣185—190萬，還找不到這種房子。
還有一套上東臻品的好樓層西邊套，150㎡毛坯，去年底從420萬降到408萬成交；而一兩個月前，同幢樓的同一個戶型，帶裝修，有過470—480萬的成交。“那位客戶可開心，半年漲了幾十萬呢。”
也有少量樓盤，整體品質(zhì)感不錯，因此較抗跌。
比如長睦的蔚藍領秀，兩梯兩戶的高配置在板塊內(nèi)相對少見，得房率在80%以上。
外立面也是區(qū)域內(nèi)的扛把子，石材+鋁板+涂料+大陽臺的組合好看得蠻明顯。唯一遺憾的是，逃不脫包陽臺的宿命，顏值打折扣在所難免。
所以蔚藍領秀的價格沒跌過多少，89㎡能賣260萬左右，折合單價2萬9，附近其他幾個盤賣不到這個價。
作為發(fā)軔已有十余年的大型居住板塊，丁橋最先發(fā)展的是靠近繞城的東片區(qū)。
早年的板塊核心，是兩大主要商業(yè)配套——丁蘭廣場和新城廣場。
但如今已顯老舊，商業(yè)亟待更新。單看這兩處昏暗粗糙、指示不清的地下車庫，就可見一斑。
而前期依靠上東城等眾多商品房、經(jīng)濟適用房導入大量剛需人口，并配備了基礎生活配套后，丁橋才開始著力發(fā)展更靠近市中心的西片區(qū)——同協(xié)路一帶。
等到地鐵3號線塵埃落定，2018年初龍湖拿下丁橋天街，丁橋的重心西移趨勢越發(fā)明顯。
新的板塊C位，就在筧丁路站和丁橋天街附近。
近期兩個現(xiàn)房樓盤的接連熱銷，也佐證了這一事實。6月，先是瀧悅?cè)A府推出292套毛坯高層和洋房，高層均價2萬8，最終4638組報名，中簽率低至6.3%。
丁蘭廣場一帶街景
隨后，東寰名邸也推出269套毛坯高層，戶型98㎡起，均價2萬8，中簽率同樣僅為8.45%。
丁橋近年來新盤一直甚少，兩盤之所以走俏，一來是地鐵+天街+現(xiàn)房的組合，二來跟周邊二手房也有不小倒掛。比如西面的名景臺，89㎡售價可達3萬5左右。
不過，兩個新盤最小戶型98㎡，買一套三房約需275萬；名景臺以3萬5計，總價約310萬。實際上的倒掛，并沒有看上去那么多。
這一帶目前最堅挺的，是筧丁路站北側(cè)的晴朗。
就在6月，一些兩新盤搖而不中的客戶，又推高了它的二手成交價。
一套89㎡的毛坯頂樓，318萬成交，折合單價近3萬6；另一套89㎡的6樓帶裝修房源，更是以360萬成交，折合單價40400元/㎡！
7月晴朗的最新數(shù)據(jù)，也證實了它的江湖地位：一共成交5套，成交均價37990元/㎡。
平心而論，丁橋?qū)τ趧傂鑱碚f，還是挺友好的。
板塊內(nèi)除了大量商品房，還有一批經(jīng)濟適用房小區(qū)打底。這類經(jīng)濟適用房通常面積小總價低，60多㎡的小兩房比比皆是，150萬左右就能搞定。
按首套三成來計算，首付四、五十萬能買下。這對一個距武林廣場直線約9公里的板塊來說，蠻不容易了。
如果想買90㎡，繞城外長睦的大片次新房，也是高性價比的選項。
單價2萬5—2萬8能買到，跟繞城內(nèi)的丁橋比，一套90㎡能省下一個車位的錢，大約20萬。也因此，板塊的每月二手成交量里，長睦往往會比丁橋多。
由于板塊啟動早，居住人口密集，丁橋該有的配套全都有，住住還是舒服的。
商業(yè)有丁蘭廣場和物美超市，KFC、星巴克、必勝客、漢堡王等一應齊全，雖已有待更新。我在開車去丁蘭廣場的一小段路上，就遇到兩家一點點，不輸市區(qū)繁華地段。
采荷中學丁荷校區(qū)
學校也有不少，采荷一小丁信小學、采荷二小丁荷小學、采荷中學丁荷校區(qū)等環(huán)伺；醫(yī)院有市中醫(yī)院丁橋院區(qū)，三甲配置，頭疼腦熱不愁。
比比許多新興區(qū)域，早已一派萬事俱備的景象。
接下去，丁橋還將乘著諸多利好的東風，破浪前行。地鐵3號線一路由星橋經(jīng)過丁橋，再到武林廣場，最后止于未來科技城和小和山，預計2022年6月開通。
筧丁路站西北側(cè)不遠處，是在建的約20萬㎡桃花湖公園，最快明年開園。
還有今后的人氣引擎——約21萬㎡丁橋天街，已簽約博納影院、永輝超市。“天街系”在杭州口碑挺好，丁橋人民還是蠻幸福的。
有些可惜的是，近幾年來，丁橋可售的新盤數(shù)量較少。查看今年杭州發(fā)布的首期住宅用地《讀地手冊》，可以發(fā)現(xiàn)主城區(qū)列出了38宗涉宅用地，丁橋占到兩宗。
有地鐵+天街加持，丁橋是否將迎來向上突破的變局？
來源：層樓
