上周最受關(guān)注的就是關(guān)于土拍的問題。
調(diào)控已經(jīng)進入深水區(qū)，從限制新房二手房逐漸轉(zhuǎn)到一級土拍市場，現(xiàn)在調(diào)控的風(fēng)向也是越來越清晰了，
意在從源頭止住房價。具體可以看回我上周的分析：樓市調(diào)控思路越來越清晰了！這篇文章絕對是解讀土拍規(guī)則最清晰最全面的，不理解的可以看第二遍。
今天就想和大家探討一下，
限制土地價格后，那后面房價會降嗎？畢竟地價漲了，房價應(yīng)聲就漲，那地價降了，那房價不得相應(yīng)下降？
邏輯是這樣的邏輯，但現(xiàn)實卻復(fù)雜多了。
這一次為什么修改土拍規(guī)則？
說白了開發(fā)商沒錢賺，尤其是民企開發(fā)商，融資貴、地價成本貴，還賣不出好價錢。就這樣開發(fā)商拿地還被限制，不夠格的不讓拿，簡直活得比孫子還慘。
有的開發(fā)商一氣之下直接退地，比如杭州宋都股份寧愿賠償高價違約金也要退地。
即便拿了地，房價被限死后，房企也只能各種想辦法降低房企品質(zhì)爭取利潤空間。
如果只是降低精裝標(biāo)準(zhǔn)，自己將來還能縫縫補補，最怕的就是小區(qū)園林，公共配套等全線下降。
這些在長沙已經(jīng)見怪不怪了。
地價貴，房價又不能漲，開發(fā)商為了提高利潤，只能這里扣扣，那里嗖嗖，總不能虧錢吧。
說到底，高地價對誰都無益。
開發(fā)商沒法賺錢，快被逼到絕境嗷嗷痛哭；二級市場也因為高地價應(yīng)聲漲價。
想要徹底“穩(wěn)房價”，高地價必須得治。但新房房價本來就已經(jīng)被限死了，再下探的可能性不大。
尤其是在熱點城市，大部分新房二手房倒掛十分厲害，這兩天杭州壹號院又刷屏了，
差價接近10萬�。�！
當(dāng)然杭州是極端個例，但的確大部分城市的新房價格都是有限價的，
所以新房降價的可能性真的不大。地價被限后，
這中間的利潤一部分是給開發(fā)商的，另一部分是用于提高房屋品質(zhì)的。畢竟房地產(chǎn)發(fā)展二十幾年，因為房屋質(zhì)量，“驚”裝維權(quán)的事件卻越來越多，這怎么都說不過去。
很多人都在質(zhì)疑地價下降后，擔(dān)心開發(fā)商會為了提高利潤，并不能真正做到提高房屋品質(zhì)。
這點大家還是可以放心的，因為在拍地的時候，政府就會競品質(zhì)，對房屋品質(zhì)做出一定要求。
其次，如果土拍成本降低，開發(fā)商利潤空間大了，自然會拿出一些成本來提升品質(zhì)。
比如過去杭州在沒限價之前，房屋品質(zhì)比現(xiàn)在限價后的好太多就足以說明。
要是真有足夠的利潤，開發(fā)商也是愿意打造精品的，畢竟大家都希望自家房子能夠贏得市場的褒獎。
但是對二手房市場的影響卻是潤物細無聲的。
畢竟以往每逢拍地，二手房業(yè)主就會率先抱團漲價，最后還是苦了剛需。
在我分析的城市中，幾乎大部分城市漲價都和土地價格節(jié)節(jié)攀升相關(guān)，前兩年的成都，今年的重慶……
土拍就像“海狗丸”一樣，每吃一粒，二手房價就高潮一次。
但是如果土地溢價率被限制住了，市場一下子就虛了。
二手房價格就會逐漸趨向“穩(wěn)定”。大家別以為只有22城“限地價”，全國一些房價上漲較快的或者是被住建部點名過的城市都會跟進。
比如最近惠州的土拍就延遲了，同時金華、徐州、南通、嘉興、東莞等城市也在摸索借鑒供地“兩集中”模式，后續(xù)不排除也會跟進調(diào)整土拍規(guī)則，嚴(yán)格執(zhí)行“限地價”。
當(dāng)然想要“穩(wěn)房價”，僅僅是“限地價”是遠遠不夠的。
調(diào)控房價是個體力活，現(xiàn)在高層已經(jīng)使出了降龍十八掌來鎮(zhèn)壓了。
今年來，房地產(chǎn)調(diào)控創(chuàng)造380次的記錄，算下來，基本每天調(diào)控1.5次，絕對的360度無死角全方位堵死。
剛剛7月份的70城房價指數(shù)也出來了，成績“喜人”。
圖片：大偉看樓市
大部分城市的上漲氣數(shù)已盡。
新房方面，上漲城市的數(shù)量逐月下降，但是下跌的城市數(shù)量則越來越多。
二手房最能反應(yīng)市場情況，加上今年調(diào)控的對象也是二手房為主。
在二手房限價疊加限貸下，市場立竿見影：
上漲城市從3月份58個回落到41個；下跌的從9個增至26個。總體而言，目前整個房地產(chǎn)市場趨勢是往下走的。
曾經(jīng)上漲底氣有多足，今天下跌就有多慘。
如今一二線城市的新房二手房上漲幅度全部都在回落，
三線城市直接由上漲轉(zhuǎn)為下跌0.1%。這輪房價上漲潮，估計和弱三四線城市無緣了。上漲的時候沒嘗到甜頭，下跌的時候又是率先領(lǐng)跌，弱三線真的是慘到家了。
這一頭，熱點城市想盡辦法要求新房備案價漲幅不超過5%，有的直接要求備案價每期下調(diào)3%。
而另一頭，弱三四線城市直接要求新房不能降。
上周湖南岳陽住建局就發(fā)布了
“限跌令”：商品住房銷售的實際成交價格不得高于備案價格，也不得低于備案價格的85%。簡單來說就是給房價制定了15%的下限。
岳陽其實代表著大部分的弱三四線城市，這一輪上漲潮似乎和他們毫無干系。
近三個月以來，岳陽成交均價明顯下滑。
1-5月，岳陽新房成交價為7246元/平方米~7605元/平方米之間浮動；6月份，岳陽新房成交價為6558元/平；7月份，岳陽新房成交價為6492元/平8月上旬，岳陽新房成交價為6661元/平。對于一個弱三四線城市來說，房價下降1000元/平已經(jīng)是很夸張了。
不僅岳陽，還有之前我說過的四川達州，吉林四平等地方都在想辦法救市。
就連大灣區(qū)的肇慶，也躲不過降價的宿命，房價跌跌不休。
這一輪的放水和以前不一樣，主要是定向放水為主，并沒有大范圍流入樓市。
想要把錢挪去樓市，只能通過乾坤挪移大法，比如經(jīng)營貸等。
但這些普通百姓是玩不起的，能夠申請到的都是一二線等熱點城市的老板、企業(yè)主、投資客等高端玩家。
這些人是不會把資金放在弱三四線的，全部集中火力攻占一二線和強三線熱點城市。
所以我們才看到市場如此分化，甚至是割裂，房價“香港化”和“鶴崗化”同時發(fā)生。
說不上好壞，只能說這就是未來的一個趨勢和現(xiàn)象。
尤其是棚改貨幣化逐漸退場后，弱三四線的房子會逐漸回歸居住屬性，越來越多人都會買得起房。
而一二線和強三線城市雖然短期內(nèi)面臨回調(diào)風(fēng)險，當(dāng)然也還有一些二線城市還沒輪動上漲的，只是需要火眼金睛去發(fā)現(xiàn)。
長遠來看，這些城市由于人口不斷流入，經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)金融發(fā)達，房子很難完全脫離金融屬性。
