二手房成交創(chuàng)新高，但很多小區(qū)的房?jī)r(jià)仍在坐過山車。
4月剛開始，海潮雅園就有了第一套網(wǎng)簽，單價(jià)在6字頭。單從網(wǎng)簽價(jià)格來看，海潮雅園最巔峰網(wǎng)簽單價(jià)約為10萬元/㎡，而最近90天成交均價(jià)僅為6.5萬元/㎡。
跌幅約3.8萬元/㎡，以一套約89㎡的面積計(jì)算，總價(jià)大約回調(diào)了340萬。
根據(jù)中介介紹，海潮雅園10萬/㎡的單價(jià)并非是個(gè)例，21年時(shí)單價(jià)站上兩位數(shù)的成交房源便有2套，次年6月，還有2套房源成交單價(jià)超過9萬/㎡。
對(duì)于二手房而言，10萬/㎡的單價(jià)是個(gè)坎，在杭州能沖上這個(gè)價(jià)位基本都是壹號(hào)院這類集地段、品質(zhì)、配套于一體的一等一的好房子。
換個(gè)角度思考，能值10萬/㎡的房子基本沒有短板可言，這類房子即便是行情走低也有足夠強(qiáng)大的抗性，經(jīng)得起降價(jià)浪潮的拍打。
但從目前來看，海潮雅園的成交價(jià)應(yīng)該是在7萬/㎡左右，價(jià)格約莫是從山頂回調(diào)到了山腰。
且從成交量來看，海潮雅園近30日成交約7套，只能算是中等水平，在現(xiàn)在這個(gè)“以價(jià)換量”的行情下，海潮雅園比起很多小區(qū)來說，也是屬于“降得多賣得少”的那一批。
海潮雅園位于有“西湖與錢塘江之間的紐扣”之稱的望江新城。西湖的底蘊(yùn)、擁江發(fā)展的紅利，對(duì)于望江新城而言，均唾手可得。
從購房者的角度來看，這里也是少數(shù)幾個(gè)新老杭州人都較為認(rèn)同的板塊。
望江新城最近一次搖號(hào)是江明月朗園的收官之推，入圍了3023人，整體中簽率低至10.88%。
江明月朗園的加推房源中，最低總價(jià)為654萬，而價(jià)格最高的則是面積約1468㎡的頂躍，總價(jià)超過1個(gè)億，最終江明月朗園的每套房源被一一選盡，可見望江新城不缺高級(jí)購買力。
▲海潮雅園區(qū)位
海潮雅園雖然是望江新城的安置房，但其顏值堪稱“安置房之最”。
筆挺的外立面、大面積的玻璃幕墻、整潔清爽的園林，圖中的海潮雅園與普通商品房的區(qū)別并不是太大。
尤其是與隔壁的望江新園相比，反差之下的海潮雅園更是會(huì)讓人眼前一亮。
▲海潮雅園效果圖
海潮雅園之所以這么出彩，主要是因?yàn)樾^(qū)是由綠城代建的，產(chǎn)品上更有保障，再有望江新城的地段加持，一旦辦證進(jìn)入二手房市場(chǎng)，由中介帶著買家逛一逛小區(qū)，恍惚間可能確實(shí)會(huì)讓人忘記其“安置房”的出身。
海潮雅園能夠賣到10萬/㎡高價(jià)除了前文介紹的基本硬件外，天時(shí)與人和也非常重要。
21年正值杭州的樓市“大年”，全盤跑漲的行情下，購房者想上車的欲望非常強(qiáng)烈。
與此同時(shí)，許多剛剛套現(xiàn)房產(chǎn)，嘗到了紅利后的房東往往會(huì)選擇向更高能級(jí)的板塊置換，而這類購房者對(duì)價(jià)格真的不敏感。
而在21年的望江新城，可選新房并不多，御品在21年年底才交付，御潮府交付更晚，海潮雅園算是板塊內(nèi)品相尚可的二手房了。于是，便有這么一位買家，剛賣掉了一套房子賺了不少錢，轉(zhuǎn)頭便把海潮雅園的單價(jià)沖到了10萬/㎡。
這是天時(shí)與人和。
此外，還有一個(gè)重要因素便是錢學(xué)森學(xué)區(qū)的正式落地，為海潮雅園的成交助力了一波。
當(dāng)一個(gè)有地段有學(xué)區(qū)配套，品相尚可的二手房小區(qū)，有第一套10萬/㎡的成交，那么后面房源的掛牌價(jià)自然便按捺不住了。
而在如此火熱行情的加持下，有第一位買家認(rèn)可這個(gè)價(jià)值，那么距離第二套、第三套的成交便也不遠(yuǎn)了。
追漲的行情，人們看到的全是房子的優(yōu)點(diǎn)，而迅速降溫，成交凍結(jié)的市場(chǎng)，購房者們則會(huì)無限放大房子的缺點(diǎn)。
當(dāng)下的市場(chǎng)，對(duì)海潮雅園的看法著重在其居住氛圍上。由于海潮雅園是安置房，許多購房者認(rèn)為小區(qū)的居住氛圍不夠純粹，并且也會(huì)直接影響到學(xué)區(qū)生源的質(zhì)量。
同時(shí)，杭州現(xiàn)在的名校學(xué)區(qū)越來越多。今年3月，望江新城各小區(qū)喜提“崇文學(xué)區(qū)房”。
在上城區(qū)教育局發(fā)布通告中，擬確定望江單元SC0401-A44-17、18地塊小學(xué)教育服務(wù)范圍，該范圍包括了御潮府、御品，以及江明月朗園和海潮望月城等小區(qū)。
新交付商品房學(xué)區(qū)價(jià)值抬升，意味海潮雅園的學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)也并不如之前那么明顯。
▲海潮雅園掛牌價(jià)，左為22年，右為23年
而對(duì)于把安置房辦出證的拆遷戶來說，購入海潮雅園的成本并不高，所以房東們心態(tài)都很不錯(cuò)，哪怕行情下滑了，那把掛牌價(jià)調(diào)低一下也無妨。
從掛牌價(jià)來看，今年與去年相比，掛牌價(jià)也大幅度下調(diào)了。同時(shí)，隨著御品的交付，板塊內(nèi)有了更多的選擇，另外海潮望月城、江明月朗園所消耗的購買力也比較可觀，這么看下來，就基本上斷絕了海潮雅園高價(jià)成交的可能。
海潮雅園過山車式的成交價(jià)其實(shí)也是這幾年杭州樓市的一個(gè)縮影，跟隨著這波浪潮浮沉的人不計(jì)其數(shù)。
眼下正值二手房成交的窗口期，我們已經(jīng)能夠時(shí)不時(shí)地從朋友圈、買房群等各種信息渠道接收到“破紀(jì)錄”的截圖成交，請(qǐng)務(wù)必要穩(wěn)住心態(tài)。
尤其是預(yù)算千萬級(jí)的買家，既要買地段，也不能忽略產(chǎn)品本身的品質(zhì)。
來源：杭州樓市動(dòng)態(tài)
