怎么說(shuō)2021年樓市開(kāi)局的局面呢，應(yīng)該是一盆冷水潑下來(lái)，直接來(lái)個(gè)透心涼。
深圳、杭州、上海紛紛傳來(lái)調(diào)控消息，說(shuō)好的輪漲，北京樓市還沒(méi)起飛，就被敲打約談。
廣州雖然不是行政手段調(diào)控，但手段更高明，直接從信貸端鎖死。
停貸、收緊貸款名額已經(jīng)夠狠，廣州四大行直接提高房貸利率，直接上漲15個(gè)基點(diǎn)，相當(dāng)于結(jié)構(gòu)性加息，100萬(wàn)貸款每月月供直接多出642元。
這么狠，為的是什么？
給全國(guó)樓市及時(shí)降溫，也留出時(shí)間調(diào)整策略。
我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)從疫情中挺過(guò)來(lái)，對(duì)于國(guó)家而言，房地產(chǎn)行業(yè)短期拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的任務(wù)暫時(shí)結(jié)束，為了避免更大的泡沫出現(xiàn)，適時(shí)收緊政策是必然的。
可問(wèn)題是，全球經(jīng)濟(jì)還在減速，這意味著接下來(lái)還會(huì)繼續(xù)放水，哪怕我們國(guó)家社融增速、M2增速已經(jīng)回調(diào)，也不可避免跟進(jìn)，這就注定可了寬松貨幣政策仍然是接下來(lái)至少2-3年的主流。
全球的水龍頭都在放水，大家都想拿碗去接，你不接，等著接下來(lái)喝西北風(fēng)嗎？
雖然2021年基本定調(diào)放出來(lái)的水不能大肆流入房地產(chǎn)，房貸會(huì)審查更嚴(yán)格，LPR也有可能加息，銀行也可能加點(diǎn)，但某些貸款渠道可能借錢會(huì)更容易，甚至利率還比房貸低，可是前提是：你得有房。
所以大環(huán)境之下，該買要買，該賣也得賣。
但過(guò)去你閉著眼買房賺了，真的靠運(yùn)氣，接下來(lái)，已經(jīng)到了睜大眼睛買都會(huì)虧錢的時(shí)代。
因此，2021年買房，我有幾點(diǎn)發(fā)自肺腑的建議和大家說(shuō)說(shuō)。
返鄉(xiāng)置業(yè)本無(wú)錯(cuò)，錯(cuò)的是“鄉(xiāng)”
每年返鄉(xiāng)置業(yè)的熱潮，就像和老朋友約好的一場(chǎng)聚會(huì)，年年如約而至，年年勸阻，年年有人回家送錢送韭菜頭。
返鄉(xiāng)置業(yè)這件事情，本身其實(shí)沒(méi)有錯(cuò)。錯(cuò)的在于那個(gè)“鄉(xiāng)”到底在哪。
上海工作的北京人，返鄉(xiāng)置業(yè)，沒(méi)錯(cuò)。
但深圳工作的韶關(guān)人，返鄉(xiāng)置業(yè)，就錯(cuò)了。
找到關(guān)鍵點(diǎn)沒(méi)，錯(cuò)的是你的家鄉(xiāng)，它到底有沒(méi)有投資價(jià)值。
確實(shí)，很多人會(huì)說(shuō)，我的家鄉(xiāng)房?jī)r(jià)還在漲，怎么就不能返鄉(xiāng)買房投資。
當(dāng)然，全國(guó)那么多個(gè)三四線城市，不是所有三四線城市都沒(méi)價(jià)值，但肯定的是，沒(méi)價(jià)值的比有價(jià)值的要多。
就和你賭博一樣，輸面比贏面概率大得多，你確定你還要去賭一把嗎？
尤其是老家最不缺的是地，新房一棟棟地建，新房?jī)r(jià)格看著是一期一期高，但漲起來(lái)的只是紙面財(cái)富，對(duì)新房極其熱衷的當(dāng)?shù)厝耍l(shuí)能去接你的二手房呢。
還有一批人的老家，或許恰好不在2016-2017年那批轟轟烈烈的棚改進(jìn)程的城市中，但歷史車輪滾滾向前，前人已經(jīng)驗(yàn)證棚改漲上去的那波還是會(huì)跌回來(lái)的，這會(huì)你已經(jīng)看到答案了，還不懂得抄嗎？
（不少城市棚改化已經(jīng)尾聲了）
建議大家不要用：以后可能會(huì)回去住，老家是根這種不確定性和非理性行為去投資。
尤其是在大城市打拼的年輕人，千萬(wàn)不要濫用自己的處女貸，哪怕父母幫你給首付登記你名字，也千萬(wàn)不要貿(mào)然用。
城市在發(fā)展，置換永不止步
一個(gè)城市的發(fā)展是永不止步的，現(xiàn)在最好的地段，未來(lái)不一定是最好的。
還是深圳羅湖的例子，當(dāng)初生活在羅湖的深圳人，站在鄙視鏈上端，以關(guān)內(nèi)的自我優(yōu)越感瞧不起關(guān)外寶安、龍華，結(jié)果關(guān)外用房?jī)r(jià)漲幅給羅湖上了非常漂亮的一課。
事實(shí)證明，一時(shí)的勝利不代表什么，城市是不斷發(fā)展的，想不斷從樓市中賺到錢，找到未來(lái)的好地段才是投資的最終歸宿。
而我們能做的就是不斷置換，盡可能讓手頭的資產(chǎn)滾動(dòng)起來(lái)。
比如老破小換到次新房，非學(xué)區(qū)房換到學(xué)區(qū)房，從遠(yuǎn)郊換到近郊，從近郊換到市中心。
從老家置換到二線城市，從二線城市置換到一線。
這里尤其要提及的是學(xué)區(qū)房，頂級(jí)學(xué)區(qū)房是可以穿越牛熊，無(wú)論市場(chǎng)好壞，始終昂揚(yáng)上漲的。
但政策是有風(fēng)險(xiǎn)的，入學(xué)政策和學(xué)區(qū)劃分政策一旦改變，天價(jià)瞬間變廉價(jià)，現(xiàn)在買頂級(jí)學(xué)區(qū)房也一樣要有置換思維，一旦學(xué)位用完，立馬拋掉。
還有一種，就是20年以上的老破小也要趁早拋，我理解，大城市買房不容易，年輕人選擇小戶型老破小上車無(wú)可厚非，但不建議在手頭上存太久，短期過(guò)渡問(wèn)題解決，就要立馬置換，隨著房屋年限時(shí)間越長(zhǎng)，房子貶值可能性越大。
總之，一定要有流動(dòng)和置換思維，如果非要加一個(gè)時(shí)間期限，我覺(jué)得至少5-8年，就得讓你的房子換起來(lái)了。
概念大多都在割韭菜
幾乎每個(gè)城市都不缺概念炒作，大到自貿(mào)區(qū)，小到新區(qū)，其中夾著各種科學(xué)城、科技園、高鐵新城等等。
但全國(guó)那么多城市的這些新城，基本都是靠炒概念收割韭菜。
新城搞不搞得起來(lái)，背后一定是這個(gè)城市的實(shí)力。
你說(shuō)一個(gè)三四線城市去搞一個(gè)產(chǎn)業(yè)新城，哪來(lái)的產(chǎn)業(yè)，又哪來(lái)的人口，說(shuō)好的產(chǎn)業(yè)新城，不過(guò)是披著產(chǎn)業(yè)的皮搞房地產(chǎn)的勾當(dāng)而已。
去你們那些老家所謂的新城去看一看，基本都是在種房子！
還有三四線的高鐵新城，基本也是割韭菜，沒(méi)錯(cuò)，高鐵開(kāi)通，交通是方便了，方便把三四線城市或者縣城的人源源不斷往大城市輸送而已，根本不是讓大城市的人往這里引。
也不要問(wèn)高鐵新城能不能買，根本原因不在交通的便利，而是在這座城市的實(shí)力。
全國(guó)超過(guò)3500個(gè)所謂的新城和新區(qū)，基本都是應(yīng)時(shí)代發(fā)展潮流的產(chǎn)物，除了一線城市和強(qiáng)二線城市的新城有價(jià)值，其他多是埋葬財(cái)富的墳?zāi)梗弥?jǐn)慎再謹(jǐn)慎。
“黑五類”能不買就不買
大胡子李老師對(duì)五類物業(yè)定義為黑五類，包括：寫字樓、公寓、商鋪、小產(chǎn)權(quán)、別墅。
這五類物業(yè)除非在頂級(jí)地段，否則能不買就不買，身邊已經(jīng)有太多買了這些物業(yè)的“血和淚”的故事，你真的不需要再奉獻(xiàn)一個(gè)。
或許有人過(guò)去買了商鋪、公寓賺了錢，但現(xiàn)在入場(chǎng)，剩下的基本都是坑，買新公寓著的是開(kāi)發(fā)商的道，接二手公寓掉的是業(yè)主的坑。
細(xì)節(jié)的不說(shuō)，這些物業(yè)都有一個(gè)共同的特點(diǎn)：流通性差。
不是主流產(chǎn)品、市場(chǎng)接盤客不多、漲幅有限，絕不是一個(gè)好的投資標(biāo)的。
爭(zhēng)議最大的公寓，很多人覺(jué)得可以拿來(lái)自住，畢竟資金少，公寓又不限購(gòu)、面積小總價(jià)低，錢多的就不說(shuō)了，錢少又想買房時(shí)，千萬(wàn)不要去買這種明顯有硬傷的房子。
第一套房一旦買入劣質(zhì)房，在現(xiàn)在的樓市大環(huán)境下，會(huì)直接拖垮你。
切記：寧愿曲線救國(guó)，也不要浪費(fèi)時(shí)間和金錢去買后期根本不好賣的房子。
去年一整年的樓市，已經(jīng)給所有人最真誠(chéng)的忠告：現(xiàn)在絕不是比拼誰(shuí)房子多的時(shí)候，而是比較優(yōu)與劣的差別。
未來(lái)絕對(duì)是房子質(zhì)量比房子數(shù)量更重要的時(shí)代！
開(kāi)年就遭遇各種調(diào)控政策的敲打，注定今年不會(huì)是大漲之年。
但結(jié)構(gòu)性上漲的機(jī)會(huì)仍然存在，樓市整體會(huì)是牛短熊長(zhǎng)的局面。
現(xiàn)在已經(jīng)到了哪怕睜大眼都容易買錯(cuò)房的時(shí)代了，大方向上還是那點(diǎn)：一線城市和強(qiáng)二線城市以及環(huán)一線城市仍然是投資的重點(diǎn)。
接下來(lái)樓市還想賺錢，小城市換大城市，劣資產(chǎn)換優(yōu)資產(chǎn)，寧愿不買也不要買錯(cuò)，記住這幾點(diǎn)，才能保證在貨幣放水之下，保障你的財(cái)富還能升值。
樓市的拐點(diǎn)，終于是到了。
來(lái)源：大胡子說(shuō)房
