一個(gè)城市的房?jī)r(jià)，到底有沒(méi)有上限？
這是一個(gè)很難回答的問(wèn)題，16年NBER出過(guò)一篇工作論文《具有中國(guó)特色的房地產(chǎn)繁榮》（A REAL ESTATE BOOM WITH CHINESE CHARACTERISTICS），由4位哈佛高手完成，入選了17年社科院的“世界經(jīng)濟(jì)學(xué)2017年最佳論文TOP10榜單”。
文中對(duì)比了中美房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，評(píng)估了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需兩側(cè)，甚至還通過(guò)未來(lái)收入分布、人口增長(zhǎng)以及住房存量等因素，做了一個(gè)一二三線城市在未來(lái)20年的房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)。
然而，即便如此，給出的結(jié)論也僅是“如果供給依舊不斷增加，房?jī)r(jià)就會(huì)下降”，并沒(méi)有告訴我們，一個(gè)城市的房?jī)r(jià)，到底有沒(méi)有上限。
學(xué)術(shù)研究上是如此，放在現(xiàn)實(shí)里我們的感受，其實(shí)也大差不差。
我們搞不清鶴崗的上限在哪兒，因?yàn)槌圆粶?zhǔn)黑龍江以后的發(fā)展；我們也不知道北上廣深的上限在哪兒，因?yàn)橐欢缺徽J(rèn)為房?jī)r(jià)已經(jīng)趨于穩(wěn)定的歐美一線，在這兩年間又大漲了一波。
影響因素太多，導(dǎo)致從長(zhǎng)期來(lái)看，這個(gè)問(wèn)題更像是自尋煩惱。
不過(guò)，長(zhǎng)期看上限似乎很蠢，但是短期的話，可就不好說(shuō)了。
我個(gè)人很喜歡18年新京報(bào)用過(guò)的《中國(guó)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)“階段性見(jiàn)頂”》這一標(biāo)題，雖然該文中對(duì)廈門(mén)房?jī)r(jià)的看法，現(xiàn)在來(lái)說(shuō)不太符合實(shí)際了，但這個(gè)“階段性見(jiàn)頂”我覺(jué)得很妙。
因?yàn)槊總�(gè)地區(qū)的發(fā)展是參差不齊的，它們處在各自不同的發(fā)展階段上，房?jī)r(jià)作為發(fā)展的多種體現(xiàn)之一，也一樣有自己階段性的“頂”。
我們要搞清楚的是，并不是房?jī)r(jià)目前最高是多少，這個(gè)“頂”就是多少，在國(guó)內(nèi)這個(gè)已經(jīng)泡沫明顯的樓市中，一個(gè)城市最高價(jià)位的房子，可能早就超過(guò)了當(dāng)前它所能承受的限度，完全消化不掉，甚至到了一種“胡鬧”的地步。
像我們印象中并算不上多富裕的中西部地區(qū)，實(shí)則就是這樣一個(gè)房?jī)r(jià)爆炸的“重災(zāi)區(qū)”。
中西部 一個(gè)意料之外的豪宅聚集地
故事是這樣開(kāi)始滴。
在沙雕群聊天的我，突然看到某群友發(fā)了一條新聞，上邊幾個(gè)簡(jiǎn)單明了的大字著實(shí)把我和其他人驚著了：
鄭州760平超大平層，登峰之作，壕！
我立馬百度了一波，發(fā)現(xiàn)這并不是新樓盤(pán)，而是一個(gè)17年就在售的項(xiàng)目，叫某海晴宇，相關(guān)消息幾乎都是那段時(shí)間出來(lái)的，戶型有大有小，最大的就是760這個(gè)，可以看到很多推廣文章，其中單位價(jià)格非常感人，4.5萬(wàn)-5萬(wàn)一平。
算一下，760平的玩意，下來(lái)那就是3420萬(wàn)-3800萬(wàn)的總價(jià)，看在售房源圖片分不清是精裝還是毛坯，設(shè)計(jì)上帶了室內(nèi)泳池以及中西餐廳什么的，可謂是奢華至極。
好家伙，雖然之前就知道鄭州這個(gè)均價(jià)1萬(wàn)4左右的地方其實(shí)有著10萬(wàn)一平的“高端盤(pán)”，但是總價(jià)直接3500萬(wàn)的住宅，真是嚇了一跳！
回過(guò)神我想了一下，鄭州都有這么貴的房子（實(shí)際上后續(xù)查了一下，還有翻倍的），而它在中西部幾個(gè)中心城市中實(shí)力并算不上突出，那其他幾個(gè)豈不是......？！
于是手賤，在安居客上一個(gè)個(gè)查了一遍，都按價(jià)格排序，看了下最為極端的情況，直接刷新了我對(duì)中西部的認(rèn)知。
先是成都，最頂上的叫某特蘭蒂斯黃金時(shí)代，15-16年建好的一個(gè)“豪華高端莊園”，一套面積5000平米，單價(jià)3萬(wàn)多，總價(jià)一合計(jì)，乖乖，1.5億！
天府之國(guó)可以啊，價(jià)格也挺天府的，不太接地氣。
說(shuō)了成都省不能漏了重慶省對(duì)吧，成渝雙城嘛，一看可以，某瑰園，面積一樣大5000平，2020年建造的新房，單價(jià)4萬(wàn)多，總價(jià)超過(guò)2個(gè)億。當(dāng)然這是最高的，往下一檔的某山府還有某青藤之類(lèi)，也都是上億的天價(jià)。
這么一看重慶房?jī)r(jià)果然是被中心城區(qū)周邊給拖累了，1萬(wàn)4的均價(jià)，迷惑性很強(qiáng)。
西部強(qiáng)者不能少了西安呀，一搜不得了，位于曲江的某瑰莊園，近5萬(wàn)的均價(jià)，15-20年建造，由于大小不同，價(jià)格在1.8億-2.7億不等，好家伙我直接好家伙！
不愧是“長(zhǎng)安”，這房?jī)r(jià)也直接夢(mèng)回大唐了。
最后，再來(lái)看看武漢，這個(gè)中部最強(qiáng)省會(huì)，就經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)位優(yōu)勢(shì)上，它絕對(duì)有資格和成都去爭(zhēng)中國(guó)第五城的，再加上疫情之后國(guó)家的傾力扶持，這樣炙手可熱的地方，想想都可怕。
排了個(gè)序，頂點(diǎn)是某天地，7萬(wàn)單價(jià)，總價(jià)5500萬(wàn)。
呵，看到這里，我不禁笑出了聲。
3000塊的工資 別總想著愛(ài)馬仕
“本來(lái)我想說(shuō)還好，畢竟存在即合理嘛，可是它們超了武漢太多了，我只能改口了。”
這是我旁邊一個(gè)長(zhǎng)沙同事給我的反饋，這個(gè)回答，和隨后我問(wèn)的其他人，以及我自己的想法，是差不多的。
這就是開(kāi)頭我說(shuō)的，每個(gè)城市都在經(jīng)歷不同的發(fā)展階段，而武漢這個(gè)城市，無(wú)疑是中西部地區(qū)中，發(fā)展頂尖的。
而就是這么一個(gè)頂尖的城市，最極端的住宅總價(jià)，竟然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同片大區(qū)域中的大多數(shù)同級(jí)別城市（戰(zhàn)斗力還不如它），尤其是武漢本身其實(shí)房?jī)r(jià)控地并算不上好，導(dǎo)致這個(gè)狀況看起來(lái)更搞笑了。
我們來(lái)從上往下說(shuō)，先看看這個(gè)片區(qū)整體的水平。
數(shù)據(jù)來(lái)源：胡潤(rùn)研究院
上邊提到的房子，除了武漢和鄭州的，其他都上億了，而這種房子要買(mǎi)，購(gòu)房者的身價(jià)也必須達(dá)到某種程度，根據(jù)胡潤(rùn)2020年中國(guó)高凈值人群報(bào)告來(lái)看，就地域分布來(lái)說(shuō)，中西部地區(qū)沒(méi)有一個(gè)特別出眾的，全都是“其他”中的一員，說(shuō)白了，就是并沒(méi)有這類(lèi)人群的土壤，至少不突出（你信么，排第十的蘇州，最高價(jià)某政別墅，居然敵不過(guò)成渝和西安）。
其次，往下一級(jí)，看下這幾個(gè)房子本身，就挑鄭州的某海晴宇以及西安的某瑰莊園。
3500萬(wàn)的房子到底是個(gè)什么概念？按一個(gè)朋友的話說(shuō)，3500萬(wàn)足夠讓你在上海浦東，甚至是陸家嘴橫著走，而浦東的價(jià)值，你整個(gè)鄭州打包一起也比不了啊。
話說(shuō)的難聽(tīng)了點(diǎn)，但是理就是這么個(gè)理，光比比GDP的話，19年鄭州還真沒(méi)浦東高......
具體看看這個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售，貝殼找房上找到一套二手在售的，4萬(wàn)6的均價(jià)，3500萬(wàn)，看了下抵押信息，發(fā)現(xiàn)有抵押2000萬(wàn)，這不禁讓人疑惑這房子買(mǎi)了是干啥用的，可能是做生意，或者是當(dāng)初看好鄭東新區(qū)發(fā)展的。
而且這堆大平層實(shí)際上并沒(méi)有賣(mài)完，現(xiàn)在依然有原價(jià)的新房，你這么一看，也算是3-4年下來(lái)了，二手和一手價(jià)格并沒(méi)有什么變化，還能說(shuō)啥。
再來(lái)看看西安曲江的某瑰莊園，這個(gè)我特地咨詢了一下在西安的朋友，她說(shuō)曲江現(xiàn)在是西安的“浦東”，因?yàn)槎紝儆跀U(kuò)容擴(kuò)出來(lái)的，在發(fā)展方向以及宣傳上似乎都有意無(wú)意朝著浦東靠攏，被稱(chēng)之為西安的下一個(gè)“超級(jí)地段”。
這個(gè)超級(jí)，首先是體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上的，那邊據(jù)說(shuō)豪宅很多，可以說(shuō)是特意朝著高端方向打造的，那這類(lèi)住宅的出現(xiàn)，也就不足為奇了。
不過(guò)，朋友還是補(bǔ)充了一句，3000塊工資，卻總是想搞個(gè)愛(ài)馬仕包包，西安的操作，看不懂。
我去翻了下這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，西安榮澤置業(yè)有限公司，看著就是個(gè)本地開(kāi)發(fā)商，不過(guò)很有意思的是，在下邊股東信息上，看到了廣州珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)，這是一家國(guó)企，由廣州市水務(wù)集團(tuán)100%持股。
也就是這某種意義上是一個(gè)國(guó)企投資的項(xiàng)目？這樣想想也能理解，這種超高價(jià)的豪宅，是怎么被批下來(lái)的了（這算不算外地跑來(lái)“炒房”的......）。
這類(lèi)豪宅，在這類(lèi)城市，需求量顯然是不高的，講句難聽(tīng)的，有這個(gè)錢(qián)，為什么要買(mǎi)這里呢，又不是什么養(yǎng)生地想活得長(zhǎng)些，中西部地區(qū)可沒(méi)這種標(biāo)簽。
我能想到的一點(diǎn)，就是這可能是某種意義上的“面子工程”，畢竟所有城市的夢(mèng)想都是成為國(guó)際都市，而國(guó)際都市的標(biāo)配，就是豪宅，天價(jià)的豪宅。
不管合不合實(shí)際，賣(mài)不賣(mài)得動(dòng)，先建起來(lái)，那就撐起了門(mén)面，就提前成為了都市。
這種想法明顯是不可取的，之前我就寫(xiě)過(guò)貴州獨(dú)山縣的故事，37萬(wàn)人的小縣城，由于“超速發(fā)展”，最后爛尾項(xiàng)目一片，還倒欠了400億的外債，尷尬無(wú)比。
小縣城如此，大城市其實(shí)也一樣，不要去做超過(guò)自己目前發(fā)展的事情，本身特色是生活成本低，就不要一個(gè)勁炒房，最后積攢的人口紅利，也會(huì)被迫跑路，得不償失，尤其是比自己強(qiáng)的，都還沒(méi)走上這條路。
以上，對(duì)于一個(gè)城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)正常來(lái)說(shuō)是和發(fā)展水平吻合的，發(fā)展到一個(gè)階段，極端房?jī)r(jià)也應(yīng)該有一個(gè)自我限制的頂點(diǎn)，而不是毫無(wú)意義地去追趕更大城市的水準(zhǔn)，萬(wàn)事皆虛，只剩房?jī)r(jià)屹立不倒......
來(lái)源：葉檀樓市
