說(shuō)兩個(gè)上周末發(fā)生的最新案例！
一個(gè)案例，來(lái)自我現(xiàn)任同事。他在蕭山湘湖邊有一套精裝修的89㎡三房?jī)尚l(wèi)，掛價(jià)295萬(wàn)。
掛牌近半年，一次坐下來(lái)談價(jià)的機(jī)會(huì)都沒(méi)。上周末，突然就賣掉了。
買家是一對(duì)外地來(lái)杭的夫妻，在濱江一知名互聯(lián)網(wǎng)公司工作。上周末是夫妻倆第一次去看房，周邊轉(zhuǎn)了一圈后，當(dāng)天下午就讓中介約房東洽談。
同事的房子，樓層不高，樓下還是商業(yè)街。過(guò)去半年里，房源帶看量很高，可議價(jià)的極少。
突然被通知有買家要面談，同事還很意外。在這之前，電話洽談的中介不少，可同事堅(jiān)持，沒(méi)有超280萬(wàn)承價(jià)能力的買家，一律不面談。
掛價(jià)295萬(wàn)，但同事的心理最低價(jià)為285萬(wàn)。
當(dāng)天整整磨了倆小時(shí)，看買家實(shí)在很有誠(chéng)意，總價(jià)又優(yōu)惠了1萬(wàn)，最終雙方以284萬(wàn)成交。
從看房到草簽，整個(gè)過(guò)程還不到24小時(shí)。
另一個(gè)案例，來(lái)自《層樓》多年的粉絲小P。他在老余杭有一套剛交付沒(méi)倆月的次新房，89㎡三房?jī)尚l(wèi)，帶精裝修，也是上周末全款賣出。
小區(qū)剛交付不久，正處于“批量出貨期”，加上周邊限價(jià)新房剛售罄，小P本想著多持有幾個(gè)月，賣個(gè)高價(jià)。
就在上個(gè)月中，為了騰房票買學(xué)區(qū)房，小P誠(chéng)心出售。掛牌沒(méi)兩天，立馬有買家愿意270萬(wàn)全款接盤，折合單價(jià)約3萬(wàn)。
算上不滿兩年的稅費(fèi)，實(shí)際二手房?jī)r(jià)比限價(jià)新房，還貴了3600元。
舉這兩個(gè)例子，并不是為了炫耀什么，而是想說(shuō)，杭州二手房市場(chǎng)還是一如既往的火啊。
數(shù)據(jù)表現(xiàn)最為直觀。好找房數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)8月，杭州市區(qū)（不含臨安）二手房共計(jì)網(wǎng)簽10231套。
這已經(jīng)是連續(xù)第5個(gè)月，成交破萬(wàn)套了。超過(guò)2017年，創(chuàng)下歷史新紀(jì)錄。
與二手房“一路猛沖”勢(shì)頭形成鮮明反差的，是當(dāng)下的新房市場(chǎng)。
有數(shù)據(jù)顯示，自“7.2新政”后，杭州十區(qū)累計(jì)已有84張預(yù)售證，共9768套房源流搖。
其中，不乏像長(zhǎng)粼府、濱旭府、英特爾灣、悅風(fēng)華等曾經(jīng)搖過(guò)號(hào)、且中簽率并不高的新盤，7、8月加推時(shí)直接流搖。
而剛過(guò)去的8月，中簽率在5%以內(nèi)的，有且僅有2盤。
一個(gè)是老余杭的鳳璽云著府，最后140套房源，3375戶登記，中簽率4.15%。
相比上一次加推，風(fēng)璽云著的中簽率，還略高了0.37%。這還是在前宸、運(yùn)河云莊未入場(chǎng)分流的最佳情況下。
另一個(gè)是眾安西溪未來(lái)里，40套洋房，840戶登記，中簽率4.76%；相比上一次加推，中簽率也上升2個(gè)點(diǎn)。
中簽率在20%及以下的，我數(shù)了數(shù)，也就10盤，占比僅15%。
流搖，依然是新房市場(chǎng)的主旋律，占比超過(guò)一半。余下仍需搖號(hào)的新盤，中簽率普遍在30-70%之間，按慣例，開(kāi)盤當(dāng)天大概率難售罄。
同處杭州，新房、二手房為何會(huì)呈現(xiàn)出冰火兩重天的景象？
最主要原因是，新房市場(chǎng)不能炒作，整體十分理性。但凡能炒熱度的路子，諸如“萬(wàn)人搖”、“漲價(jià)”等，接連被堵上。
眼見(jiàn)著無(wú)利可圖，炒房客們興致索然，市場(chǎng)熱度驟降。
去年7月，杭州實(shí)施“雙限新政”，各大板塊未來(lái)新房限價(jià)“天花板”錨定，短期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期破滅。
“雙限”過(guò)后，今年“7.2新政”又規(guī)定：同一時(shí)間段內(nèi)，單張房票只能擇一盤參與搖號(hào)。
為此，杭州樓市制造多個(gè)熱門紅盤同期領(lǐng)證，分散熱度。
以前，投資客只需有足夠多的資金，單張房票也能同時(shí)參與多盤搖號(hào)，加大搖中機(jī)率。現(xiàn)在，再多的資金也只能擇一盤搖號(hào)，大大降低“重復(fù)房票”的使用率。
這也導(dǎo)致，杭州“萬(wàn)人搖”的榜單上，自和光塵樾后再無(wú)新增。
這兩招還不頂用？3萬(wàn)5以上的新盤，嚴(yán)格控制預(yù)售證發(fā)放。無(wú)紅盤入場(chǎng)，就是想搖號(hào)也沒(méi)處去。
8月以來(lái)，高層住宅均價(jià)在3萬(wàn)5以上的，一共就發(fā)放了3張預(yù)售證，分別是艮北的招商越秀公園1872、蕭山市北的保利潮起云上府與招商聞博花城。
余下新盤（疊墅除外），均價(jià)清一色在3萬(wàn)5以內(nèi)，且主力集中在富陽(yáng)、臨安。
相比新房市場(chǎng)設(shè)置“重重關(guān)卡”降熱度，二手房可炒作空間大多了。從成交量到成交價(jià)，只需一小個(gè)支點(diǎn)，就能撬動(dòng)樓市熱度，吸引一大批博傻的買家。
最常見(jiàn)的招數(shù)，就是拍出或賣出一套高價(jià)二手房，傳播到全城皆知。
比如上個(gè)月底首次被拍賣的大家金麟府，一套139㎡，拍出991.6萬(wàn)的高價(jià)，比評(píng)估價(jià)足足貴了近140萬(wàn)。
整個(gè)朋友圈被各大中介刷屏，“我這有同樣戶型的房子，單價(jià)只需6萬(wàn)。”一下就調(diào)動(dòng)了意向買家的積極性，成交周期大大縮短。
一套高價(jià)房，掩護(hù)同小區(qū)其他房源出貨的現(xiàn)象，杭州樓市屢見(jiàn)不鮮。
而且，這套高價(jià)房等于是小區(qū)對(duì)外樹(shù)立的標(biāo)桿，同小區(qū)并不急賣的房東，掛價(jià)只會(huì)比它更高。畢竟，是個(gè)房東都想賣在至高點(diǎn)。
實(shí)際成交價(jià)不高？那就通過(guò)最高總價(jià)的方式，將不滿兩年的增值稅、車位款計(jì)入總房款中，變相抬高單價(jià)。
非經(jīng)手人、又或是對(duì)小區(qū)關(guān)注少的，很難甄別價(jià)格中的玄機(jī)。單看網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，只會(huì)感嘆：房?jī)r(jià)好貴啊。
哪怕壓根就沒(méi)人接盤，也能通過(guò)“三人成虎”的騷操作，在市場(chǎng)上博取關(guān)注度。
比如今年年中，網(wǎng)傳
信達(dá)濱江壹品一套208㎡的二手房，賣出3000萬(wàn)的高價(jià)，折合單價(jià)高達(dá)13萬(wàn)8，一舉刷新此前11萬(wàn)2的新紀(jì)錄。
最終雖被揭穿這套高價(jià)二手房并未成交，不過(guò)是房東對(duì)外釋放的“煙霧彈”。但這之后的一段時(shí)間，壹品掛牌在售的二手房，單價(jià)就沒(méi)有低于12萬(wàn)。
還有前不久，傳言5萬(wàn)7成交的中南樾府，說(shuō)得言之鑿鑿�？勺罱K是否成交、以何價(jià)格成交，并沒(méi)有準(zhǔn)確消息，也就當(dāng)事人（房東、買家或經(jīng)手中介）才清楚。
傳言無(wú)從辨真假，但同小區(qū)其他在售房源，掛牌價(jià)卻是一個(gè)比一個(gè)高。
關(guān)鍵是，頻繁炒作之下，還真有買家高位接盤。循環(huán)往復(fù)之下，我們看到的，是XX樓盤二手房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高。
一個(gè)博傻的二手房市場(chǎng)，就此形成閉環(huán)。
同樣發(fā)生在上周末，我一朋友在她城西的新家打掃衛(wèi)生，短短倆小時(shí)，前后來(lái)了五六撥客戶，由中介領(lǐng)著去看她家隔壁的房子。
83㎡的小三房，房東掛價(jià)280萬(wàn)；去年底，同小區(qū)同一面積段的房源，帶車位也不過(guò)260萬(wàn)。
“也就這兩天，房子就能賣掉了。”其中一中介信心滿滿地說(shuō)，同小區(qū)價(jià)格便宜的也有，可都有明顯硬傷。
get到重點(diǎn)了嗎？?jī)r(jià)格便宜的房子，自帶硬傷，都花大幾百萬(wàn)買房了，還在乎貴十幾二十萬(wàn)？畢竟，房子可是要住好些年的。
朋友告訴我，現(xiàn)場(chǎng)還真有幾組客戶認(rèn)同了這一說(shuō)法。
雖說(shuō)杭州二手房已連續(xù)5個(gè)月成交破萬(wàn)套，創(chuàng)歷史新紀(jì)錄。但越是是鼎盛時(shí)期，買二手房越應(yīng)該保持理性。
第一，杭州公開(kāi)掛牌在售的二手房，仍有12.3萬(wàn)套之多，隱性可售的房源量就更多了。
就像文章開(kāi)頭的兩個(gè)案例，之所以帶看不斷、成交快，還是因?yàn)閮r(jià)格比同小區(qū)其他房源更優(yōu)惠。
第二，二手房成交價(jià)不乏“魚(yú)目混珠型”，過(guò)高或過(guò)低的價(jià)格，不是吸引眼球，就是帶硬傷房源，買房時(shí)需要有一定的鑒別力。
第三，9月份，一大波被壓制著未能在7、8月入市的新盤，已經(jīng)蠢蠢欲動(dòng)。
比如，杭州三大現(xiàn)房盤——聯(lián)發(fā)溪語(yǔ)宸廬、卓越明熙府、杭房建發(fā)養(yǎng)云靜舍，均計(jì)劃本月一波全推。還有多個(gè)售價(jià)3萬(wàn)5以上的新盤，也計(jì)劃9月入市。
“能量守恒定律”告訴我們，一旦新房市場(chǎng)熱度卷土重來(lái)，勢(shì)必影響二手市場(chǎng)人氣。
看似蒸蒸日上的二手房市場(chǎng)，實(shí)則暗流涌動(dòng)。要想買到一套高性價(jià)比二手房，不光考驗(yàn)?zāi)X力，更考驗(yàn)體力。
來(lái)源：層樓
