這個板塊的「能量」，不要用經(jīng)驗束縛它
杭州分區(qū)最大的看點是以未來科技城為主的余杭區(qū)獨立。未來科技城將輕裝上陣，對于它而言，2021年將是新起點，也是里程碑的一年。
從年初重點項目推進到到4月獨立成余杭區(qū)，5月大規(guī)模TOD地塊掛牌，然后到云城要推宅地。
一環(huán)緊扣一環(huán)，產(chǎn)業(yè)建設、地塊出讓、行政劃分，各方面都風生水起，在向大家預告：未來科技城又要「大刀闊斧」了。
來看看里程碑的2021年，未來科技城會有那些「大事件」。
01
9個重點項目
未來2-3年迎來大總部時代
3月23日，菜鳥智谷產(chǎn)業(yè)園正式落地杭州未來科技城，面積達46萬㎡，預計將吸引超過300家科創(chuàng)企業(yè)、3萬名科技人才入駐，計劃于2023年初投入使用。
菜鳥智谷產(chǎn)業(yè)園
截止目前，含菜鳥智谷產(chǎn)業(yè)園在內(nèi)，未來科技城總共9個項目列入市重點項目計劃且均為實施項目，具體看這個名單。
可見，接下來的2-3年未來科技城會迎來系列總部的投入使用，阿里巴巴全球總部、達摩院全球總部、菜鳥網(wǎng)絡全球總部，OPPO全球移動終端研發(fā)總部、vivo全球AI研發(fā)中心等。
OPPO全球移動終端研發(fā)總部
這些總部的進入會給未來科技城帶來什么樣的變化呢？
產(chǎn)業(yè)是先導，勢必會帶來人才、優(yōu)質(zhì)資源的匯集，這意味著未來科技城的起點更高了，也意味著未來科技城的產(chǎn)業(yè)由點及面，進入多點開花的大總部時代。
02
6萬人搖的西溪公館
4月掛牌10個月翻了一倍
對于2020年的杭州樓市來說，近6萬人搖號的西溪公館事件無疑是最熱門的事件之一。
未來科技城的地段、準現(xiàn)房、28000元/㎡的低價組合讓他成為杭州最熱的樓盤。
西溪公館交付實景圖
3月24日，傳奇樓盤西溪公館南區(qū)迎來交付，雖然還未辦理房產(chǎn)證，但有心急的業(yè)主已經(jīng)在中介內(nèi)網(wǎng)開始掛牌。
從中介了解到的信息看，已經(jīng)有少量房源開始「試水」，60㎡小面積掛牌價的掛牌價55000-66000元/㎡，140-170㎡大戶型的掛牌價在53000-58000元/㎡。
當然這個價格并非面市的價格，只有在房東取得房產(chǎn)證后，進入相關政府平臺后的掛牌價格才是真正的價格。
但也表達了房東的「心理價位」，那這個價格高嗎？
我特意對比了與西溪公館一路之隔的大華西溪風情澄品，其89㎡在我愛我家官網(wǎng)上的掛價是57000-64000元/㎡，主力是58000元/㎡。
可見，兩者并沒有太大的價差，也算是這個區(qū)域的市場價。
我們假設西溪公館的掛牌均價為55000元/㎡，對比2020年5月開盤時買入的28000元/㎡，10個月足足翻了一倍。
這樣的翻倍速度，放眼整個杭州，也極為稀少。
03
4月獨立成區(qū)
推進更快、效率更高
余杭獨立城區(qū)后，未來科技城自然而然是余杭區(qū)的「老大」，且沒有了行政的束縛，
單飛的余杭區(qū)優(yōu)勢很凸顯：
擁有獨立財政權，有助于快速推進公共建設和引進優(yōu)質(zhì)的資源，區(qū)域的大型建設，例如區(qū)域公共中心、城西文化中心、云城等建設將會快速推進，也可以有實力引進更優(yōu)質(zhì)的城市資源，例如商業(yè)、學校等。
獨立設區(qū)后行政效能提升明顯，不用再跨越整個杭州到臨平辦理行政事務，免除了中間層，辦事效率更高。這對講究快速時效的數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)意義重大。
這意味著獨立后的未來科技城，將可以實現(xiàn)更快更高。
04
5月綠汀路TOD地塊出讓
或開啟未科商業(yè)新紀元
5月8日，杭州市國土資源局今年第一批「集中供地」地塊終于亮相了，其中，未來科技城三站換乘綜合體地塊絕對是最具亮點的地塊之一。
這宗地塊優(yōu)勢很明顯。
這宗地西面靠近公共中心綠島、南面緊鄰著和睦濕地，北面緊鄰未來科技城二手房價格最高的三兄弟和浙一醫(yī)院總部，可以說未來科技城的正核心。
綠汀路TOD位置圖
綠汀路TOD是未來科技城核心城西文化中心的重要組成部分；同時作為地鐵3號線、5號線、16號線三線換乘的TOD，這在杭州極為稀缺。
規(guī)模大也是一個優(yōu)勢，占地面積285.58畝，按照容積率3.56計算，地上建筑體量約為67.8萬方。最重要的是民間一直有傳聞，萬象城將落戶綠汀路TOD地塊。
假如項目最終花落華潤，則意味著繼錢江新城萬象城、城北萬象城之后，杭州第三座萬象城。
而萬象城如果落地，對于未來科技城的意義絕不是增加一個商業(yè)中心這么簡單，是把未來科技城的商業(yè)能級提升到與杭州市最高水平，將開啟未來科技城無高端綜合體的新紀元，是對未來科技城的消費能力、蓬勃發(fā)展力的肯定。
當然，會不會是萬象城，5月8日就會揭曉。
即便不是萬象城，只要是有品牌有運營實力的商業(yè)開發(fā)商進駐，都會是未來科技城的利好。
無論從那個方面看，綠汀路地塊的出讓會是未來科技城發(fā)展史上的一個重要節(jié)點，而究竟花落誰家，將決定著未來科技城3.0時代的起點有多高。
不僅是以上這些大事件，還有一些等待發(fā)生。
例如9月阿里云計劃搬遷到云城，目前云谷大樓已亮燈，而云城今年也會推出宅地，云城真的來了。
05
過去四年房價翻了番
如果說2013年淘寶城入駐是未來科技城發(fā)展的1.0階段，那2017年未來科技城擴容到老余杭就是2.0時代。
從2017年開始到2020年，4年的時間內(nèi)，無論是淘寶城周邊還是公共中心周邊，未來科技城核心區(qū)的房價基本都翻了番，漲幅基本都達到甚至超過了100%。
對于CBD區(qū)域的代表三兄弟、EFC等樓盤而言，僅3年的時間就是實現(xiàn)了翻番。
二手房價格來源于好找房，為截止4.27的最高成交價
目前未來科技城二手房的價格以三兄弟為首，房價還在逐漸走高，未來悅3月1日最高簽約價已經(jīng)突破62000元/㎡，3月底又突破了63000元/㎡。
未來悅二手房成交價，數(shù)據(jù)來自好找房
但從中介門店了解到，三兄弟之一的印未來實際成交價已經(jīng)到了68000元/㎡。如果以這個價格計算，印未來3年的漲幅達到126%。
06
新房5-6月或可上市
新房依然限價在3萬出頭
未來科技城的二手房房價蹭蹭日上，但新房的價格變化卻不大，2018年三兄弟在售價格在30000元/㎡，2021年限價在34500-36100元/㎡（高層），漲幅極為有限。
新房的限價凸顯了性價比，因此，未來科技城新房一房難求的「緊張」度大家是有目共睹的，無論是去年5月的6萬人搖號，還是1月份世紀紅盤集中上市潮中，天空之城、沐宸院的開盤，熱度都相對高。
未來科技城一房難求，并不是在于供應少，而是買房人的熱情實在太高。目前在售項目并不少，有天空之城、沐宸院、汀云上府、眾安蒲荷蕓邸和富力中心等，預計還有3440套房源未上市。
從開發(fā)進度看，預計富力中心、汀云上府、蒲荷蕓邸最快都要到年中左右工程進度才能達到預售水平，這其中，汀云上府的進度最慢，預計開盤時間也會較晚。現(xiàn)房西溪風情更是遙遙無期。
所以如果上半年要推盤的話，最有可能的依然是天空之城和沐宸院。當然也有可能會到下半年，出現(xiàn)五盤齊開的情況。
07
他的能量
請不要用經(jīng)驗束縛
2.0時代已經(jīng)過去，2021年未來科技城獨立成區(qū)、西站樞紐綜合體&綠汀路TOD地塊的出讓、云城宅地出讓系列總部的建設將代表著未來科技城進入3.0時代。
假設3.0時代是2021-2025年，屆時，杭州西站已經(jīng)投入使用、系列總部也都完成建設運營使用、公共中心等配套也都起來了，綠汀路TOD和富力中心等商業(yè)也投入使用了，那時候的未來科技城將是無疑的城西中心了。
2.0時代房價從3萬到6萬用了3年，3.0時代，從6萬到9萬會用多久?
任何時候，都不要低估數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的魅力，特別是在杭州這個城市。
有了云城、有了高鐵西站、有了八大總部的未來科技城，天花板會在哪里呢？（我相信在未來9萬也不是天花板）目前只是一個「X」,因為未來無法想象，就如你在10年之前無法想象今天的未來科技城。
他的「能量」，請不要用經(jīng)驗來束縛。
來源：一言樓市
