陽(yáng)光城未來(lái)悅、耦園售罄后，未來(lái)科技城的板塊價(jià)被較大幅度的向上抬升，3.45萬(wàn)元的精裝高層價(jià)格成為板塊的基準(zhǔn)。
起初預(yù)計(jì)2019年初開盤的西溪公館被一而再，再而三的向后推遲，直至2019底迎來(lái)首開，而首開是總價(jià)上千萬(wàn)的排屋。
接棒未來(lái)悅的天空之城、富力中心兩個(gè)主力供應(yīng)存在因?yàn)閼粜洼^大，及產(chǎn)品類型低密化的原因?qū)е驴們r(jià)門檻較高，以致300萬(wàn)的預(yù)算已經(jīng)無(wú)緣未來(lái)科技城。
西溪公館毛坯房源均價(jià)如此前房叔所預(yù)測(cè)的，依舊按照排屋價(jià)格為基準(zhǔn)。
毛坯均價(jià)約2.8萬(wàn)元，90方小三房總價(jià)僅260萬(wàn)不到，成為未來(lái)科技城的門檻樓盤。
由于樓盤為毛坯交付，且有可觀的價(jià)格倒掛，故而投資購(gòu)房人群的基數(shù)會(huì)相當(dāng)龐大。
投資群體眾多，加上毛坯，意味著樓盤未來(lái)的群租比例將會(huì)相當(dāng)之高，與改善自住為目的購(gòu)房的初衷會(huì)產(chǎn)生一定的背離，需稍加謹(jǐn)慎考慮。
相對(duì)于大戶型，西溪公館的中小戶型更加值得購(gòu)買。
對(duì)于剛需而言，低總價(jià)能買到一處安家之所，于投資而言中小戶型的流動(dòng)性則更有優(yōu)勢(shì)。
總體而言，西溪公館依舊為當(dāng)下的優(yōu)質(zhì)之選。
低總價(jià)優(yōu)勢(shì)加上相對(duì)好的功能性，西溪公館小三房戶型必定一房難求。
按照其關(guān)注度來(lái)推測(cè)萬(wàn)人搖逃不掉了，兩萬(wàn)人搖甚至三萬(wàn)人搖都有一定的可能。
拭目以待吧，祝房叔粉絲都是天選之子。
△西溪公館航拍視頻
| PART 2 |航拍實(shí)景
△西溪公館東北側(cè)
△西溪公館西北側(cè)
西溪公館選房指南
| PART 1 |搖號(hào)信息
△西溪公館開盤樓幢
搖號(hào)房源：①聽(tīng)曲苑2幢，4幢，5-8幢，共6幢，可售房源共572套（上圖紅色樓幢）②聽(tīng)曲苑1幢，聽(tīng)曲苑3幢，柳煙苑1-6幢，共8幢，可售房源共387套（上圖藍(lán)色樓幢）主力戶型：約89㎡三房一衛(wèi)；約141㎡四房?jī)尚l(wèi)；約167㎡，170㎡，174㎡四房三衛(wèi)；均價(jià)：約2.8萬(wàn)元/㎡（毛坯）驗(yàn)資門檻：①無(wú)房且無(wú)貸款記錄的客戶，存款凍結(jié)金額為40萬(wàn)；其它情況的客戶，存款凍結(jié)金額為 80萬(wàn)（上圖紅色樓幢）②無(wú)房且無(wú)貸款記錄的客戶，存款凍結(jié)金額為80 萬(wàn)；其它情況的客戶，存款凍結(jié)金額為160萬(wàn)（上圖藍(lán)色樓幢）高層次人才家庭傾斜比例：20%無(wú)房家庭傾斜比例：20%登記時(shí)間：2020年5月24日9時(shí)起至2020年5月28日18時(shí)止，持續(xù)5天
| PART 2 |規(guī)劃配套
△西溪公館實(shí)景圖
| 項(xiàng)目信息 |開發(fā)商：浙江國(guó)恒西溪置業(yè)有限公司
拿地時(shí)間：2009年7月20日、21日
拿地樓面價(jià)：①8858元/㎡；②8916元/㎡
項(xiàng)目體量：占地約242畝，總建面約43萬(wàn)㎡
項(xiàng)目規(guī)劃：27幢9F-14F高層
交房時(shí)間：預(yù)計(jì)2020年3月
總戶數(shù)：總戶數(shù)2217戶
車位配比：1：1.8
物業(yè)：遠(yuǎn)洋億家
物業(yè)費(fèi)：1.68+0.6能耗
梯戶關(guān)系：兩梯兩戶；兩梯四戶；兩梯八戶
容積率：1.8
綠化率：30%
外立面材料：石材、玻璃
戶型：約89㎡三房一衛(wèi)；約141㎡四房?jī)尚l(wèi)；約167㎡，170㎡，174㎡四房三衛(wèi)；
| 周邊二手房售價(jià) |華元美林2019年11月精裝成交單價(jià)30953元/㎡大華西溪風(fēng)情澄品2020年4月精裝成交單價(jià)約45114元/㎡
| 周邊城市界面 |北面：文一西路
西面：荊長(zhǎng)大道
南面：河道
東面：河道，繞城高速
| 軌道交通 |地鐵5號(hào)線五常站：直線距離約1.3km中軸快線阿里巴巴站：直線距離約2.2km
| 小區(qū)內(nèi)部配套 |中央景觀園林
| 周邊商業(yè)購(gòu)物娛樂(lè)配套 |北大資源博雅城：直線距離約80m
親橙里：直線距離約1.2km
| 周邊學(xué)校 |五常中學(xué)：直線距離約1km五常小學(xué)：直線距離約1.7km
| 周邊醫(yī)療 |浙一余杭院區(qū)：直線距離約5.2km
| PART 3 |戶型介紹
小高層約60㎡一房一衛(wèi)60A戶型 →
|優(yōu)點(diǎn)|①總價(jià)可控
|缺點(diǎn)|①功能性較一般
小高層約88㎡兩房一衛(wèi)90E戶型 →
|優(yōu)點(diǎn)|①全明戶型②各空間尺度尚可
|缺點(diǎn)|①功能性較一般②獨(dú)衛(wèi)
高層約89㎡三房一衛(wèi)90-2戶型 →
|優(yōu)點(diǎn)|①全明戶型②三房一衛(wèi)功能性較好
③南向雙陽(yáng)臺(tái)，舒適度較好④各功能區(qū)空間尺度尚可|缺點(diǎn)|①?gòu)N房朝內(nèi)采光②獨(dú)衛(wèi)
高層約88㎡三房一衛(wèi)90D戶型 →
|優(yōu)點(diǎn)|①全明戶型②三房一衛(wèi)功能性較好
③各功能區(qū)空間尚可|缺點(diǎn)|①獨(dú)衛(wèi)②朝北客廳
高層約116㎡三房一衛(wèi)120B戶型 →
|優(yōu)點(diǎn)|①全明戶型②三房?jī)尚l(wèi)功能性較好
③南向大面寬陽(yáng)臺(tái)，舒適度較好|缺點(diǎn)|①陽(yáng)臺(tái)空間較小
高層約139㎡四房?jī)尚l(wèi)140-3戶型 →
|優(yōu)點(diǎn)|①全明戶型②四房?jī)尚l(wèi)功能性較好
③南北通透④南北雙陽(yáng)臺(tái)
⑤客餐廳分離⑥獨(dú)立玄關(guān)|缺點(diǎn)|①書房較小
高層約141㎡四房?jī)尚l(wèi)140-4戶型 →
|優(yōu)點(diǎn)|①客餐廳分離②四房?jī)尚l(wèi)功能性較好
③南北通透④南北雙陽(yáng)臺(tái)⑤獨(dú)立玄關(guān)|缺點(diǎn)|①主衛(wèi)為暗衛(wèi)，通風(fēng)采光較差②書房空間較小
高層約167㎡四房?jī)尚l(wèi)160-1戶型 →
|優(yōu)點(diǎn)|①客餐廳一體空間闊綽②四房三衛(wèi)功能性較好
③雙陽(yáng)臺(tái)，舒適度較好④三開間朝南，采光較好
|缺點(diǎn)|①無(wú)獨(dú)立玄關(guān)②次臥暗衛(wèi)
高層約170㎡四房?jī)尚l(wèi)160-3戶型 →
|優(yōu)點(diǎn)|①客餐廳分離②四房三衛(wèi)功能性較好
③南北通透④南向雙陽(yáng)臺(tái)，舒適度較好⑤獨(dú)立玄關(guān)⑥帶儲(chǔ)物間|缺點(diǎn)|①次臥為暗衛(wèi)，通風(fēng)采光較差
高層約174㎡四房?jī)尚l(wèi)160-2戶型 →
|優(yōu)點(diǎn)|①客餐廳分離②四房三衛(wèi)功能性較好
③南北通透④南北雙陽(yáng)臺(tái)，舒適度較好⑤獨(dú)立玄關(guān)|缺點(diǎn)|①次臥為暗衛(wèi)，通風(fēng)采光較差②書房空間較小
高層約192㎡四房?jī)尚l(wèi)180-1戶型 →
|優(yōu)點(diǎn)|①客餐廳一體豎廳②十字玄關(guān)
③雙陽(yáng)臺(tái)，舒適度較好④帶儲(chǔ)物間⑤主臥南向明衛(wèi)|缺點(diǎn)|①次臥暗衛(wèi)②客餐廳空間較小
| PART 4 |一房一價(jià)&噪聲測(cè)評(píng)
| 噪聲測(cè)評(píng)表 |
（高清版請(qǐng)私信房叔獲�。�hangzhoufangshu7）
| 一房一價(jià)表 |
△一房一價(jià)（方案一）
△一房一價(jià)（方案二）（高清版請(qǐng)私信房叔獲�。�hangzhoufangshu7）
| PART 5 |選房建議
△西溪公館樓幢及戶型分布圖（紅色聽(tīng)曲苑，藍(lán)色柳煙苑）
| 約60㎡戶型選房建議 |
所處位置：聽(tīng)曲苑2、4號(hào)樓中間套
①2號(hào)樓與4號(hào)樓西側(cè)為板塊內(nèi)的城市主干道，噪聲影響較為明顯；4號(hào)樓西南側(cè)設(shè)置有垃圾房，高溫天氣易受臭味影響；4號(hào)樓南側(cè)設(shè)置有大量的訪客車位，幾無(wú)景觀。
②建議優(yōu)先選擇2號(hào)樓，從東側(cè)依次向西側(cè)選擇，預(yù)算較充裕可優(yōu)先選擇中高樓層，兼具采光與景觀；規(guī)避3樓（排水，采光等隱患），次選2號(hào)樓中低樓層，從東至西選擇；4號(hào)樓中高樓層、中低樓層依次做備選，從東至西選擇。
| 約88㎡兩房戶型選房建議 |
所處位置：聽(tīng)曲苑2、4號(hào)樓東西邊套
①2號(hào)樓與4號(hào)樓西側(cè)為板塊內(nèi)的城市主干道，噪聲影響較為明顯；4號(hào)樓西南側(cè)設(shè)置有垃圾房，高溫天氣易受臭味影響；4號(hào)樓南側(cè)設(shè)置有大量的訪客車位，幾無(wú)景觀。
②綜合噪聲、垃圾房影響、景觀優(yōu)勢(shì)等，預(yù)算較充裕可優(yōu)先選擇2號(hào)樓東邊套中高樓層，兼具采光與景觀；規(guī)避3樓（排水，采光等隱患），次選2號(hào)樓中低樓層；其次選4號(hào)樓東邊套中高樓層，兼具低噪聲影響及采光；4號(hào)樓規(guī)避3樓的中低樓層、2號(hào)樓西邊套、4號(hào)樓西邊套依次做備選。
| 約89㎡三房戶型選房建議 |
所處位置：聽(tīng)曲苑5號(hào)樓中間套及夾邊套
①5號(hào)樓西側(cè)緊鄰荊長(zhǎng)大道，噪聲影響明顯；西北側(cè)有地下車庫(kù)出入口及垃圾房；夾邊套戶型好于中間套；
②預(yù)算較為充裕建議優(yōu)先選擇5號(hào)樓夾邊套中高樓層，從東至西選擇，兼具采光、景觀及低噪聲；規(guī)避2層及以下房源，次選5號(hào)樓夾邊套中低樓層，從東至西選擇，兼具采光、景觀及低噪聲；其次選擇中間套中高樓層，從東至西選擇；規(guī)避2層及以下房源，中間套中低樓層作為備選；
| 約116㎡戶型選房建議 |
所處位置：聽(tīng)曲苑5號(hào)樓東西邊套
①5號(hào)樓西側(cè)緊鄰荊長(zhǎng)大道，噪聲影響明顯；西北側(cè)有地下車庫(kù)出入口及垃圾房；
②預(yù)算較為充裕，優(yōu)先選擇5號(hào)樓東邊套中高樓層房源，兼具采光、景觀及低噪聲；規(guī)避2層及以下房源，次選5號(hào)樓東邊套中低樓層兼具采光、景觀及低噪聲；5號(hào)樓西邊套做備選；
| 約139㎡戶型選房建議 |
所處位置：聽(tīng)曲苑1、3、6號(hào)樓西邊套
①3號(hào)樓南側(cè)設(shè)置有大量的訪客車位，幾無(wú)景觀；6號(hào)樓西側(cè)緊鄰荊長(zhǎng)大道，噪聲影響較大；
②預(yù)算較充裕可優(yōu)先選擇1號(hào)樓西邊套中高樓層，兼具采光、景觀；其次選擇1號(hào)樓西邊套中低樓層（規(guī)避3層及以下房源），兼具采光，景觀及低噪聲；3號(hào)樓西邊套及6號(hào)樓西邊套依次作為備選，中高樓層優(yōu)先于低樓層；
| 約141㎡戶型選房建議 |
所處位置：聽(tīng)曲苑1、3、6、7、8號(hào)樓中間套
①3號(hào)樓南側(cè)設(shè)置有大量的訪客車位，幾無(wú)景觀；6號(hào)樓西側(cè)緊鄰荊長(zhǎng)大道，噪聲影響較大；8號(hào)樓東側(cè)為繞城高速，噪聲影響較大；
②故綜合考慮，預(yù)算充裕，7號(hào)樓、6號(hào)樓東側(cè)單元及1號(hào)樓是較為優(yōu)質(zhì)的選擇；預(yù)算充�？蓛�(yōu)先按照7號(hào)樓、6號(hào)樓東側(cè)單元、1號(hào)樓的順序依次選擇樓幢，優(yōu)先中高樓層，兼具采光、景觀等優(yōu)勢(shì)；8號(hào)樓、6號(hào)樓西側(cè)單元、3號(hào)樓依次作為備選，優(yōu)選中高樓層；
| 約167㎡戶型選房建議 |
所處位置：聽(tīng)曲苑1、3、8號(hào)樓東邊套，柳煙苑3、5號(hào)樓東邊套及柳煙苑4、6號(hào)樓西邊套
①3號(hào)樓南側(cè)、柳煙苑6號(hào)樓西側(cè)設(shè)置有大量的訪客車位，幾無(wú)景觀柳煙苑6號(hào)樓西邊套客廳直面；柳煙苑3、5號(hào)樓、聽(tīng)曲苑8號(hào)樓東側(cè)為繞城高速，噪聲影響較大且持續(xù)；
②故綜合考慮，預(yù)算充裕，聽(tīng)曲苑1號(hào)樓東邊套、柳煙苑4號(hào)樓西邊套、3號(hào)樓東邊套為較優(yōu)質(zhì)選擇，樓層優(yōu)先中高樓層，兼具采光、景觀、及低噪聲；其次排除3層及以下房源，按第一選擇的樓幢順序依次選擇中低樓層；柳煙苑3號(hào)樓、5號(hào)樓及聽(tīng)曲苑8號(hào)樓依次作為備選，優(yōu)先中低樓層，規(guī)避噪聲影響；
| 約170㎡戶型選房建議 |
所處位置：柳煙苑3、4、5、6號(hào)樓中間套
①柳煙苑東南側(cè)為地下車庫(kù)出入口，有一定噪聲影響；柳煙苑3、4號(hào)樓南側(cè)為中央景觀；柳煙苑5、6號(hào)樓南側(cè)為景觀帶、跑道及瀝青道路；柳煙苑3、5號(hào)樓東側(cè)為繞城高速，有一定噪聲影響；
②預(yù)算較為充裕，優(yōu)先依次選擇4號(hào)樓、6號(hào)樓中高樓層，排除三層及以下房源，中低樓層最為備選；3號(hào)樓2單元、5號(hào)樓中高樓層及3號(hào)樓1單元中高樓層依次作為備選；
| 約174㎡戶型選房建議 |
所處位置：柳煙苑3、5號(hào)樓、聽(tīng)曲苑7、8號(hào)樓西邊套，柳煙苑4、6號(hào)樓、聽(tīng)曲苑6、7號(hào)樓東邊套
①柳煙苑3、4、5、6號(hào)樓皆為大面積景觀；聽(tīng)曲苑6、7、8號(hào)樓南側(cè)為河道景觀；柳煙苑3、5號(hào)樓及聽(tīng)曲苑8號(hào)樓東側(cè)為繞城高速，有一定噪聲影響；
②故綜合考慮，優(yōu)先依次選擇，柳煙苑4、3、6、5號(hào)樓，聽(tīng)曲苑7、6、8號(hào)樓中高樓層房源，兼具采光、景觀；按第一選擇的樓幢順序的中低樓層依次作為備選；
| 約192㎡戶型選房建議 |
所處位置：柳煙苑1、2號(hào)樓東西邊套
①柳煙苑1號(hào)樓西南側(cè)有地下車位出入口，有一定噪聲影響；2號(hào)樓東側(cè)為繞城高速，有一定噪聲影響；
②故綜合考慮，依次優(yōu)先選擇1號(hào)樓東邊套、2號(hào)樓西邊套及1號(hào)樓東邊套中高樓層，兼具景觀，采光及低噪聲；其次選擇第一選擇順序的中低樓層；2號(hào)樓東邊套做最后的備選；
注：值得注意的是，西溪公館方案二的大戶型一二層房源相比其他樓層具有相當(dāng)誘惑的總價(jià)差異，值得投資群體多加關(guān)注。
來(lái)源：杭州房叔
