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黃欣偉
2024年9月2日06:58上海上海房地產(chǎn)從業(yè)者，專欄作家
關(guān)注
8月27日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局共同發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市新出讓商品住房用地套型供應(yīng)結(jié)構(gòu)的通知》，對執(zhí)行長達18年的70/90政策予以適度松綁。
絕大部分輿論都對此表達了“早該如此”的贊同，但政策是即時的也是動態(tài)的，所以從來不要指望一蹴而就，誰能保證在N年后會不會又招致一個“何必當(dāng)初”的蓋棺定論呢？
一句話：政策是人制定的→人不是萬能的，所以70/90政策的松綁在當(dāng)下就有值得商榷的地方。
一、過去：是時候糾偏了，但要客觀評價70/90政策
所謂“7090政策”，就是我國于2006年由相關(guān)部門發(fā)布的《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，其中提出“自2006年6月1日起，各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到70%以上”。
今天對其有多么深惡痛絕，可能當(dāng)時就有多么地拍手稱快！又或者說，今天詬病甚至鄙夷70/90政策的人，與當(dāng)年山呼海嘯“皇上圣明”的可能是同一撥人。
并非質(zhì)疑他們的人品和水平，只是市場歷經(jīng)了18年的變化，是時候讓它退出歷史舞臺了，但依舊要記得該政策是特殊時期的產(chǎn)物，也承載了特殊的歷史使命，今天在退出歷史舞臺之際，請——還其一個體面與公正評價。
當(dāng)年出臺70/90的初衷，是看到了房地產(chǎn)需求已經(jīng)全面被喚醒，或也意識到了房價上漲是一個長期趨勢，為了讓剛需購房者可以承受得起&也為了可以預(yù)見的房地產(chǎn)開發(fā)量快速膨脹帶來的去化命題。
通過“控制面積來控制總價”的方式，在當(dāng)時是具體針對性的，因為2006年之前的面積段，基本逃不開“兩房100㎡&三房120㎡”的套路，戶型的所謂優(yōu)劣無外乎在功能區(qū)間的擺放上是否更加合理與兼容（使用者的舒適和便利），那么70/90政策出臺的背后，是不是也對從1997年上海有了商品房之后的戶型套路提出了商榷呢？
既然今天可以質(zhì)疑“為什么要定90㎡為限”，想必當(dāng)時也存在“100㎡是不是存在浪費”的內(nèi)心戲，只是在落地實踐中用力過猛且剎不住車：
1、90㎡面積限制→
2、90㎡做三房→
3、90㎡三房還能實現(xiàn)兩衛(wèi)→
4、局部出現(xiàn)了“80㎡（以下）做三房”和“90㎡挑戰(zhàn)四房”！
不僅是矯枉過正的苗頭危險，且枉顧不同樓層的公攤面積不同而一刀切，所以即使“90㎡三房兩衛(wèi)”的產(chǎn)品進化達成，其在多層、小高層和高層建筑內(nèi)的使用體感還有高下。
或又因為“（90㎡套型的）占比還要達到70%”，對于不同地段的產(chǎn)品適宜也是一種粗放甚至粗暴對待，遂又引發(fā)了下有對策：部分更適合做改善戶型甚至大平層的房企，發(fā)明了“一套房子兩張產(chǎn)證”的創(chuàng)舉；再等到限購政策出臺，這些小聰明直接導(dǎo)致“明明可以買兩套，現(xiàn)在因為一套中大戶型而被集體誤傷”的哭笑不得，至于這以后的“假離婚成風(fēng)”中，70/90政策也難辭其咎。
一個初衷友好的政策因為其不符合“因地制宜&因人而異”而造成多家家庭的悲歡離合：今天在對其進行優(yōu)化的時候，得到了“一刀切”的深刻教訓(xùn)。
二、現(xiàn)在：90沒有爭議，但70值得推敲
權(quán)且把本次政策松綁，稱之為70/90政策的2.0版本。
本次政策出臺，主要政策集中（在按建筑類別）分設(shè)面積段和（按地段級差）分設(shè)占比兩大路徑：
首先，根據(jù)人均住房建筑面積、家庭人口結(jié)構(gòu)、住房套型的市場需求以及住房建筑設(shè)計和施工等情況，上海多層、小高層、高層建筑的商品住房中小套型住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)分別調(diào)整為100平米、110平米、120平米。提升住房套型配置均衡性，引導(dǎo)套內(nèi)空間合理布局。
其次，對于新出讓商品住房用地中小套型住房供應(yīng)比例，原則上中外環(huán)間區(qū)域不低于70%，中環(huán)以內(nèi)區(qū)域不低于60%，新城和南北轉(zhuǎn)型重點區(qū)域不低于60%，外環(huán)外其他區(qū)域不低于50%；繼續(xù)將新建各類商品住房用地中配建的5%保障房和15%自持租賃房等納入商品住房用地套型結(jié)構(gòu)統(tǒng)籌范圍。
回顧一下在該政策出臺前的市場，確切地說看看當(dāng)下上海樓市的面積（段）窘迫：
一方面是在近郊的剛需主場，“90㎡緊湊三房”產(chǎn)品的無序生產(chǎn)，不僅導(dǎo)致其目標(biāo)畫像人群深受這種“為小而小”產(chǎn)品內(nèi)卷的應(yīng)用掣肘，而且其在二手市場上“量大+同質(zhì)化”也至少間接造成了價格踩踏；
另一方面是在改善地區(qū)和板塊，營銷考慮的“控制總價”卻面臨市場冷遇：從最早的某只做豪宅房企嘗試“小戶型”到前些年前灘大熱時候的“小戶型賣不過大戶型”，都可以佐證——地段決定單價之下，“�。☉粜停┎皇侨f能的”。
尷尬在于兩頭不討喜：有實力的嫌棄面積小，沒實力的被地段嚇退。
回到今天，當(dāng)70/90政策松綁之時，所有雀躍的觀點都指向一點：未來大戶型要“吃價鈿”了，其實只要地段匹配、單價平和，大戶型一直吃香的，問題是這次的政策松綁會不會導(dǎo)致【大戶型一哄而上】的物極必反么？
這同樣值得警惕，特別是在當(dāng)下分化趨勢已然形成的上海樓市：同質(zhì)化對市場的傷害，其實不亞于政策限制。
所以，即使“大戶型的春天”已然到來，還剩兩個追問：
1、在三個不同段落的天花板之下，到底應(yīng)該“做多大”？
2、與地段、客群、競品的綜合考量之下的“在哪兒大”？
相對而言，針對“多層、小高層、高層建筑的商品住房中小套型住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)分別調(diào)整為100平米、110平米、120平米”和“繼續(xù)將新建各類商品住房用地中配建的5%保障房和15%自持租賃房等納入商品住房用地套型結(jié)構(gòu)統(tǒng)籌范圍”兩條，基本沒有爭議：前者是出于“疑點利益歸于被告”的邏輯，在脫離了深受其害的90㎡枷鎖之后，不僅有望解決“第三間房不能放床”的問題，新政面積段的“謹(jǐn)慎放寬”也體現(xiàn)了一種務(wù)實；至于后者的規(guī)定，想必懂的都懂，這個總共20%的占比可以被看做是給房企的抵用券，其在執(zhí)行中的變通可以被無限遐想。
剩下的是根據(jù)不同區(qū)位的占比設(shè)置，業(yè)內(nèi)存在不同看法。
換句話說：此次新政，屬于——“90沒有爭議但70值得推敲”。
三、未來：細分是細分了，但細分尺度值得商榷
新政規(guī)定：“對于新出讓商品住房用地中小套型住房供應(yīng)比例，原則上中外環(huán)間區(qū)域不低于70%，中環(huán)以內(nèi)區(qū)域不低于60%，新城和南北轉(zhuǎn)型重點區(qū)域不低于60%，外環(huán)外其他區(qū)域不低于50%”。
分階段設(shè)置（小戶型）比例的觀點完全合理，如何劃分也一時找不到更好的“平替”，那么具象的四大分階就可以和配比限制予以一一對應(yīng)來看：
首先，最沒有爭議的就是“中外環(huán)間區(qū)域不低于70%”和“中環(huán)以內(nèi)區(qū)域不低于60%”，而且要將這兩條定義結(jié)合起來看，拋開70%和60%的設(shè)定“找不到支撐理由但也找不到推翻邏輯”所以就此暫行。
從中外環(huán)到中環(huán)以內(nèi)的小戶型占比逐步收攏，體現(xiàn)了“地段和戶型一榮俱榮”的產(chǎn)品分化戰(zhàn)略：市中心當(dāng)然做豪宅，市中心的豪宅也沒想過人盡可夫！
其次，值得推敲的是“新城和南北轉(zhuǎn)型重點區(qū)域不低于60%”。
誠然，作為上海下一輪城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)外擴的欽點，五個新城不論從產(chǎn)業(yè)、人口、房價、銷量等方面來看都屬于“進展達不到預(yù)期”，與此同時不得不提的是：上述區(qū)域也是“90㎡三房的重倉區(qū)”。
至于南北轉(zhuǎn)型區(qū)的寶山和金山，前者雖然長期頂著“市區(qū)距離郊區(qū)價格”的帽子，但事實上這些年供應(yīng)量放大的增速和人群導(dǎo)流的消化速率也只是漏斗型；金山更多是地緣客戶，而他們的改善也要一分為二：足夠購買力的可能向市區(qū)進軍，剩下“剛改購買力、地緣甚至親情紐帶”的疊加之下才會帶動原地改善，因此將上述區(qū)位的小戶型限制比肩中環(huán)內(nèi)，或更多的可能是“政策想引導(dǎo)”而非“市場有訴求”，值得密切地動態(tài)觀察。
第三，關(guān)于“外環(huán)外其他區(qū)域不低于50%”的降冪，雖有疑問但也可以理解。
記得在樓市尚且火熱的2020年，筆者就曾撰文提出“南翔、徐涇、江橋、唐鎮(zhèn)、華漕”等板塊，雖然其在新世紀(jì)初起步時期的確被作為剛需大區(qū)來定義，但歷經(jīng)20年樓市發(fā)展包括人口導(dǎo)入、配套完善之后，這些板塊已經(jīng)不能單純用“外環(huán)”兩個字來武斷定義，今天的上述板塊已經(jīng)具備了“遞補為改善板塊”的火候，當(dāng)然也要考慮“同板塊內(nèi)就近升級”的改善消費！
只是，這個“50%”的設(shè)定是否步子太大？
綜上，對于上述部分區(qū)域的小戶型設(shè)置限制的量化商榷，可能是出于長期規(guī)劃發(fā)展的務(wù)必樂觀，也可能是出于對目前轄區(qū)內(nèi)“90㎡三房”產(chǎn)品單一同質(zhì)化的對沖或稀釋，總之內(nèi)里應(yīng)該另有考量，也不排除苦衷。
（畫外音）初稿寫完給同事看，同事反饋得很佛系：“其實從正面的角度去解讀，這個政策是把行政放松，自主權(quán)移交給市場，讓房企根據(jù)自己的受眾需求來選擇產(chǎn)品傾向，就像一個板塊內(nèi)的兩個產(chǎn)品在60%的限制之下，也可能做出差異化選擇”。她說得對，“還是應(yīng)該以鼓勵為主”，所以把這個花絮摘錄下來。
政策不是萬能的，今天的樓市現(xiàn)狀驗證了這點；
政策也不是完美的，源于市場的同時因變而變。
政策可以通過方法論來逐步完善：包括事先足夠的調(diào)研但非拖沓、過程中預(yù)留“解釋權(quán)”灰色地帶、發(fā)布后盡快根據(jù)市場反饋進行微調(diào)和優(yōu)化。
不指望一個70/90政策的松綁可以解決市場問題，但至少讓供給側(cè)改革可以跟得上市場，也是變相保護產(chǎn)品端——他們不必替市場背下整一口鍋。
