收到10萬定金，好友趙sir就立馬開啟它的二手房看房之路了。
畢竟只是去看看又不打緊，而我最近在做二手房調(diào)研，就主動提出陪他一起。
根據(jù)三房350萬內(nèi)的預(yù)算，我推薦了未科、市北、寧圍、勾莊、蜀山幾個重點(diǎn)板塊；但嘴里還是不停給他洗腦，意圖說服打新。
因為在濱江上班，我們優(yōu)先看房目的地在市北。不看不知道，一看嚇一跳。市北已有部分次新二手房快跌到發(fā)行價了！
從市北東的江南名府、東南名府、東方名府、璟雋公館、錦粼府，到市北西的江南之星、瀾頌奧府等，很多房源的價格已經(jīng)是前年的8.5~9折了；
在經(jīng)歷了前幾年的高光時刻后，市北除了天花板二手，大部分次新二手房的成交價正在與最新限價接近和持平，甚至有的低于限價。
加上贈送面積和戶型得房率，現(xiàn)房所見所得，即買即享，優(yōu)勢顯露。
這里的二手房，真的可以看起來了！
這次我們花了整整兩天，一共看了三十多套，向多位中介深度了解情況，對當(dāng)下板塊的市場也有了更清晰的認(rèn)知：
市北很多二手房價正變得越來越友善，個人覺得這里的二手房基本已到底了，對于很多考慮蕭山首改的人群，如今完全可以將市北作為重點(diǎn)考慮對象。
先說市北東，市北東二手房價格基本分三個梯隊。
第一梯隊杭州世紀(jì)、擁潮府、大國璟等次新二手房掛牌價普遍在5字頭，實際成交單價也在4.5萬到5萬以上不等；
隨著價格越高，成交量整體也下滑明顯。畢竟不夠世紀(jì)城的改善能級，總價卻動輒六七百萬，接受單價比限價高出1萬+/㎡的高級韭菜，并不好找。
第二梯隊江南名府、東方名府、名門府等普遍掛牌價在4萬上下，實際成交單價約在3.6萬-4.2萬，像錦粼府毛坯單價甚至只要3萬左右。
第三梯隊是一些房齡更大的房子，基本單價3字頭，如果是老破大、老破小甚至只要2字頭。
市北西第一梯隊桂語江南、擁翠府、世紀(jì)之光、桂語聽瀾軒、聞博花城、海上明月、江南之星等優(yōu)質(zhì)次新掛牌價和成交價普遍在5字頭，當(dāng)然也有一些因為樓層和急售等原因，4萬多就成交了；
第二梯隊瀾頌奧府、江南國際城等普遍掛牌價在4萬-5萬，實際成交單價3.4萬~4.5萬不等；
第三梯隊主要是一些房齡5-10年甚至更久的，與市北東相似，實際上很多單價也只要3萬出頭右。
綜上，初步的推斷是：無論是市北東還是市北西，除了第一梯隊的二手房價格依然還算堅挺之外，大部分房源的成交價格已經(jīng)接近甚至低于新房限價了。
具體到個盤，市北這次給我的驚喜也不少。印象深的是市北東。比如，江南名府某殼APP共掛牌66套，單價3.7萬-3.9萬，總價350萬內(nèi)的三房就有十幾套，其中不乏滿二唯一的。要知道當(dāng)初新房均價都3.35萬/㎡，大部分房源總價都在300萬朝上，隔了四五年房價才漲了幾十萬，房東幾乎沒撈到好處，甚至要賣可能還要虧錢。對面東方名府，西面名門府的情況也比較類似。
還有一對難兄難弟——毛坯的錦粼府和精裝的璟雋公館，從發(fā)行價3萬到3萬出頭，到現(xiàn)在成交價還在3字頭，價格蝸速前進(jìn)幾乎原地踏步。目前錦粼府靠高架8-9樓的毛坯三房，一套271萬，一套290萬，還有幾套300萬以內(nèi)的，單價幾乎已經(jīng)達(dá)到了毛坯3萬/㎡的發(fā)行價，雖然有增值稅，但中介說了：意向客戶，面談價格還可以再談。投資客可能想等著交付狠賺一筆，沒想到“一夜回到解放前”，手里的房子竟然被市場“吊著打”。
市北西的情況稍微好那么一點(diǎn)點(diǎn)。但除了天花板級次新二手房還算堅挺，一些老的產(chǎn)品線或缺少硬核競爭力的次新房也遭遇危機(jī)。比如瀾頌奧府89房三房，低層的掛牌價在3.4-3.7萬/㎡，即便是樓層好的裸房價也基本在4萬以內(nèi)；品質(zhì)更好的江南之星，前年還有很多5萬+成交，如今超三分之一房源的掛牌價和成交價回落到4字頭了。
若扣粽餳改甑氖奔�、利息、税酚�(xùn)瘸戀沓殺荊剿貪賂糠址吭瓷踔戀陀?3.75萬/㎡的老限價；而江南之星二手房實際成交單價也已接近3.95萬/㎡的新限價。再加上過去89方三房兩衛(wèi)戶型實際想當(dāng)于當(dāng)下的98方甚至100方戶型，按這個面積算的話，單價還要更低。
好友趙sir看重了幾套市北東掛價335-350萬的三房，準(zhǔn)備觀望一下再說，如果房東愿意再降10萬，他可準(zhǔn)備下定。
像極了中介所說的，“看房的人確實增長很多，但想讓誠心的買家下單，普遍還差臨門一腳。”或許這就是市北二手房最真實的寫照。
現(xiàn)在市北二手“含水量”在降低，“含金量”在提高，如果有撿漏還是香的。
一方面，旁邊奧體和濱江限價都在在5萬上下，二手房即便在這樣的行情下，第一梯隊成交價也能穩(wěn)定在7萬+，安全墊還是比較高的。
另一方面，市北限價多級跳，如今新限價3.95萬/㎡，在樓市震蕩期這樣的限價邏輯實際上客觀來看也是對地價，對二手房的一種保護(hù)。
再者，市北西西鄰濱江高新區(qū)，北鄰錢江世紀(jì)城，雖然被外界當(dāng)做世紀(jì)城的外溢，產(chǎn)業(yè)用地和住宅用地空間受限，但市北西還是不可多得的實力派。
在產(chǎn)業(yè)方面市北西本身也不弱，信息港小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)還在發(fā)展壯大，住宅的整體品質(zhì)比市北東略勝一籌，改善屬性更高。
市北東雖然產(chǎn)業(yè)偏弱一點(diǎn)，區(qū)位地段也不如市北西，但好在開始騰籠換鳥，隨著大量新房住宅不斷交付，城市界面提升和改善優(yōu)勢突顯，還有附近江南科技城和浙江未來社區(qū)總部產(chǎn)業(yè)加持；
兩個高能級板塊在側(cè)，有新房限價“打掩護(hù)”，也有產(chǎn)業(yè)光環(huán)，未來不缺想象力，可以說是一個綜合價值比較高的板塊。
出于自住考慮，市北二手房，有損盤的話還是值得入手的。
如果對新房沒有特別情結(jié)，更注重戶型實用性，不用擔(dān)心新房維權(quán)、開發(fā)商精裝減配，想早點(diǎn)解決落位學(xué)區(qū)，求一份“現(xiàn)世安穩(wěn)”的二手房也是個不錯的選擇。
當(dāng)然繼續(xù)打新也可，畢竟新房還是比第一梯隊二手房便宜幾千甚至上萬一平，雖然短炒凈賺百萬已經(jīng)是過去式，但跑贏理財，小賺一筆沒毛病。
剛需自住和改善置換人群，別再因為土地和新房的供應(yīng)量，因為二手房的高掛牌量、交付大潮這些躊躇不前；
口罩陰云散去，積壓的購買需求被釋放；趁現(xiàn)在利率誘人，首次置換首付6成變3成，買方市場目前還占據(jù)還價主導(dǎo)權(quán)......
那點(diǎn)小小的自住心愿，還是盡早實現(xiàn)了吧。
來源：房特首
