擠牙膏加劇的改善恐慌，對撞涼涼了？

擠牙膏、賭運氣、等新政、等變數(shù)的杭州樓市，不光是供應(yīng)極度內(nèi)卷，需求也內(nèi)卷的厲害，剛剛過去的6月底開盤潮中，受調(diào)控影響小的中低價位樓盤百花齊放，而中高改善遇到了前所未有的壓力。

為什么說壓力大呢？因為新政沒出，紅盤不來，手里大把資金的購房者，要么投入到股市，要么基金。

但是不要忘記，俄羅斯、巴西、墨西哥開了全球升息這個頭后，全球央行可能會一致性進入到加息周期。

全球貨幣寬松開始見頂，導(dǎo)致資金收緊、從而影響資金流動性，簡單說，就體現(xiàn)在市場上的錢少了，最近的樓市新房、二手房審批嚴格、周期拉長、利率上浮，貸款收緊就是信號，這樣的情況下思維定勢可能要轉(zhuǎn)向。

再看樓市，這波4萬+的中高改善一共擠牙膏式的推出了7個，總共房源僅1200套不到。

被炸出的購房者龐大到超2.3萬+，總的中簽率與年前的那波紅盤潮相差無幾，到了恐怖的5.16%。

要知道7盤對撞，中間還夾雜著兩個5萬+及一個6萬+的盤。

可以說，剛需除了紅盤，都無差別開閘放水，而改善端這一波還僅是擠牙膏式試探性開盤，連大招的影都沒見著。

影響呢？已經(jīng)把改善逼上絕路。那么，下半年，改善怎么選？

改善絕大部分都在主城板塊，購房者最看中的一定是地段，地段，再地段；位置，位置，再位置。

城市策略的傾斜，城市高光焦點的擁江兩岸是改善主場，新老核心多點開花，騰挪出空間的老城，攜文暉、大關(guān)、三塘、申花，蛻變重生；錢望新城、濱江、奧體、亞運村等，擁江一體。

4萬+中高改善，絕大部分屬于調(diào)控重點，沒有開盤日期，全部靠天吃飯。

上城區(qū)以筧橋為分界線，以北3萬+，以南4萬+涇渭分明。

筧橋唯一沒有多盤對撞的春來雅庭，首開5棟，在綠城、濱江背書下4.35%中簽率也創(chuàng)下了筧橋限售5年的先河，之后整盤還有大量供應(yīng)，如果對撞極有可能尋到不限售機會。

森臨瀾府、春棠瀾府、攬月臻翠府，包括百酈玲瓏府中簽率還是在11-13%的限售邊緣徘徊，這邊幾乎是整個中高改上車最容易的板塊。

城東新城基本沒有新盤，配套中軸上的的德信中心還有最后兩幢，印月已經(jīng)算今年剩下這段時間城東供應(yīng)大戶。

艮北新城綠城潮聽明月最快將在7月首開，板塊獨苗，再加上緊挨著城東新城和江河匯，價差又如此大，逃不掉限售+搶的模式。

三堡濱江融信項目還有段時間，望江新城K11、始版橋未來社區(qū)項目估計都要年底、明年形成供應(yīng)。

新拱墅區(qū)供應(yīng)大戶在文暉、大關(guān)、三塘，目前杭州的宇宙中心轉(zhuǎn)向沿江、未科，雖然老城有些許沒落感，但毋庸置疑的是畢竟有城市中心的位置，和數(shù)十年積累下的頂級配套資源的拉扯，城市更新的力量，大量的供應(yīng)烘托，市場熱度也不差。

檀映里每次一棟開了兩次，100套不到，7月三開預(yù)計套數(shù)將是上兩次總和，稍微抬高點中簽率而已，春熙上和灣二開幾乎是一開對折的中簽率，說明老城區(qū)的吸引力真不低，也說明改善真心太難了。

錦尚和品府預(yù)計首開400套，如果是7月實現(xiàn)多盤對撞，撿漏的機會會大增。

文暉、三塘還有兩個鴿盤，嘉里城和天御，按照嘉里以往的操盤邏輯估計嘉里城今年都要黃，天御也好不到哪去，什么時候開都是未知數(shù)。

大關(guān)望品和幾乎熬成現(xiàn)房的英藍岫町華庭預(yù)計也將會在今年上市，但具體哪個月，還真難判斷。

另一個拱墅改善是申花、祥符，近期也只有濱融府僅剩的一棟，春月杭寧府售罄，整個板塊又將是漫長的等待天璽二期及后續(xù)華豐造紙廠地塊。

祥符也就望林府還有一定量。

城西還有一個個例蔣村的孤盤中杭府（中國府）。

現(xiàn)房、144套疊墅+220套高層杭州龍湖最高等級產(chǎn)品系列、競舟二小一墻之隔，遲遲不開的錦繡公館和書香印翠外整個主城城西僅有的供應(yīng)，對于整個城西，簡直就是杯水車薪。

目前售樓部已經(jīng)基本完成，高層裝修也進度迅速，就等樣板房掀開面紗。

江南岸，沿江城市封面開發(fā)+G20、亞運兩把火，錢江世紀城+奧體+錢江灣未來總部基地，配上國際濱杭州人均GDP首區(qū)、老牌數(shù)字產(chǎn)業(yè)基地，糅合了上城、蕭山、濱江三區(qū)杭州最頂級金融、總部、數(shù)字產(chǎn)業(yè)的城市集群。

必然是浦東浦西一體，倫敦塔橋老碼頭到金絲雀碼頭，新老金融城一體案例一樣的高光板塊。

因此，奧體火完、市北火，市北火完，南臥火；奧體限售后、市北限、市北限后南臥限，這場接力已經(jīng)把江南核心區(qū)都屌上了天。

整個濱江區(qū)最大供應(yīng)是天曜城，首開雖說有意料之外，但也在情理之中，整個濱江僅有的大盤、TOD雙地鐵、輻射濱江腹地和蕭山市中心的天街號召力、龍湖高層最高產(chǎn)品系、還有江南逢開必秒，供不應(yīng)求的需求……

這些未來必將把地段、房價倒掛的劣勢轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，體現(xiàn)差別化的溢價率。

至于濱江另外的供應(yīng)，現(xiàn)房天匯又是一個巨大的定時炸彈，同樣是地鐵5號線上蓋TOD，離濱江數(shù)字產(chǎn)業(yè)集群，阿里、網(wǎng)易、新華三、華為、�？低�視等數(shù)字產(chǎn)業(yè)大佬，獨角獸密集的產(chǎn)業(yè)園區(qū)……都步行可達，換乘王5號線也可以把你送到城市的各個角落。

大概率1037戶一次性梭哈，這個量絕對可以緩解購房焦慮，還是濱江唯一現(xiàn)房，即使限售也比天曜城早交付3年左右。

杭州壹號院僅剩的一幢樓王和丹楓四季的118套，都是曇花一現(xiàn)，驚不起波瀾，對市場只是心理作用大而已，根本影響不了整個大局。

杭州4萬+最大的供應(yīng)量，依然是鴿了一年的亞運村，亞運、未來社區(qū)雙紅利加持的亞運三兄弟，是杭州呈現(xiàn)給全世界最重要的未來社區(qū)樣板，街道的尺度、居住和產(chǎn)業(yè)、人才、商業(yè)、文化場館的配比，都將影響整個城市，起點即巔峰。

雖然沒有出限價，但不管如何代表未來杭州又一城市核心的超級規(guī)劃加持，遠勝大市的預(yù)期是板上釘釘?shù)氖拢�總�?000多套供應(yīng)量絕對是中高改的心頭肉。

而無論是亞奧城綜合體、商業(yè)街區(qū)加持；還是桂冠東方的東方園林和市政園林的呼應(yīng)；還是日耀之城的城市和居住親密的底盤邏輯，都有著獨特的魅力。

唯一要控制的是搖號的人數(shù)，與全城的紅盤來個火山撞地球般的史詩大碰撞，才對得起選擇這里的購房者。

亞運影響，對撞的安排，一點都不能有差池，確實千呼萬喚出不來。

星翠瀾庭注定就是將來世紀城常見的豆腐干式的土地出讓模式，離世紀城核心不遠，SKP步行可達，目前來看亞運村和世紀城最低的限價，能搖到就得燒香。

奧體君品、嘉品淸盤前，鄙視鏈上根本沒有存在感的觀品成為唯一的香窩窩，樓間距已經(jīng)不再是考核標準，能上車就是王道。

但是雙限下只能祈求每一塊好地都是靠譜的開發(fā)商去開發(fā)，有良心的操盤手去營造，市場多點品質(zhì)寬容，多點倒掛寬容，政策上多點居住屬性大于投機市場的撥亂反正，給杭州每個購房者有個住好房子的機會。

而整個杭州的這點毛毛雨般的供應(yīng)量還不夠6月底這一波沒上車房票消化的，剩下這半年怎么選？

如果對撞，按優(yōu)先次序：亞運村、奧體、濱江、蔣村是第一層級；艮北、申花是第二層級；文暉、大關(guān)、三塘是第三層級；筧橋、城東、祥符是第四層級。

投資需求現(xiàn)房可以優(yōu)先，說到底改善無弱盤，不是你挑盤，而是盤挑你，剛改求上車應(yīng)是主要思維。

紅盤雨會下嗎？大概率會出，沒捷徑，看天意、等通知，還要準備好運氣。