近日，央行在官網(wǎng)發(fā)了通稿，開(kāi)完了第三季度例會(huì)，里面提到：要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。
受這個(gè)消息刺激，今天地產(chǎn)股應(yīng)聲大漲。
要知道央行貨幣政策委員會(huì)例會(huì)很少直接提及房地產(chǎn)，所以市場(chǎng)會(huì)特別重視。
如果不出意外的話，很快就會(huì)見(jiàn)效，這也是業(yè)內(nèi)人士一致的看法。
為什么有變化？
其實(shí)央行開(kāi)會(huì)也提到了，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)仍然不穩(wěn)固，不均衡。
特別是8月份的數(shù)據(jù)。
今年房地產(chǎn)市場(chǎng)更是被壓的喘不過(guò)氣來(lái)，不僅僅是一個(gè)個(gè)大中型房企在滑鐵盧式的閃崩，8月份銷售數(shù)據(jù)也在下滑，房?jī)r(jià)下跌的城市也越來(lái)越多，出臺(tái)限跌令的城市就已經(jīng)有十來(lái)個(gè)。
最關(guān)鍵的是，9月份土地流拍的數(shù)量飆升。第二批土拍中，10個(gè)城市終止掛牌或流拍的地塊數(shù)量高達(dá)136宗，占掛牌總數(shù)的27.81%。而今年第一批土拍這個(gè)比例只有6.83%。
以前杭州沒(méi)利潤(rùn)的土地大家也都搶著要，累死累活沒(méi)錢賺也就算了，就是為了賺個(gè)銷售規(guī)模，說(shuō)出去你是千億房企的名聲好聽(tīng)。
但現(xiàn)在購(gòu)房者心目中，大而不倒的信念已經(jīng)破滅了，并不是大房企就一定安全。
有三條紅線壓著，融資那么難，很多房企都快活不下去了，千億房企照樣瀕臨破產(chǎn)，拿地沒(méi)錢賺，光要規(guī)模有什么用，為了活下去，民營(yíng)開(kāi)發(fā)商玩不下去了，直接躺平。所以杭州最近10塊地，流拍9塊。
只有央企國(guó)企還能玩一玩，今天深圳第二輪土拍，22宗地，1塊流拍，16塊地被央企國(guó)企拍走了。
沒(méi)人買地，也會(huì)有不少問(wèn)題？房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)下滑，地方GDP數(shù)據(jù)不得下降了？
這怎么行呢！
說(shuō)來(lái)說(shuō)去，房地產(chǎn)還是要健康發(fā)展才行，大漲大跌都不符合各方的利益。
大家都很關(guān)心的是，這對(duì)市場(chǎng)有多大影響，接下來(lái)該如何買房，對(duì)哪些城市有影響，哪些沒(méi)影響，最利好哪些城市呢？
不知道你們還記不記得，今年年初我做過(guò)一個(gè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，當(dāng)時(shí)我說(shuō)今年的行情會(huì)從一線輪動(dòng)到二線城市，為什么呢，因?yàn)橐痪�漲完了，有價(jià)差在，那資金必然跑去二線。當(dāng)時(shí)的判斷的前提和宜居就是年前會(huì)議說(shuō)的今年貨幣政策不會(huì)急轉(zhuǎn)彎。
但結(jié)果因?yàn)樨泿攀仗o了，這個(gè)節(jié)奏就全打亂了，有些城市輪到了，很多還沒(méi)有輪到。并沒(méi)有完全按照我年初的預(yù)測(cè)走，有時(shí)候計(jì)劃總是趕不上變化。
四月份的時(shí)候，這個(gè)輪動(dòng)跡象其實(shí)挺明顯的，比如佛山的輪動(dòng)。
比如重慶，第一輪土拍拍的還很帶勁，溢價(jià)率很高，行情一好轉(zhuǎn)，就開(kāi)始打破了重慶不適合投資的魔咒，重慶群立馬進(jìn)入買買買的狀態(tài)，還有武漢、青島、濟(jì)南行情也開(kāi)始啟動(dòng)了，武漢光谷漲的很HIGH。
但五月份，我看到M2急速下降到了8字頭時(shí)，我感覺(jué)貨幣實(shí)際上已經(jīng)在急轉(zhuǎn)彎了，當(dāng)時(shí)我也及時(shí)寫(xiě)了文章跟你們說(shuō)了，貨幣收緊了，要注意風(fēng)險(xiǎn)，畢竟去年的M2是兩位數(shù)。
M2下滑表現(xiàn)在貸款上就是信貸收緊，房貸明顯收緊，基本上都要6-8個(gè)月以上才能放款，房貸利率也都在漲。
這對(duì)市場(chǎng)的影響，就是樓市迅速熄火，原本啟動(dòng)的二線城市行情也中斷了，重慶漲了2個(gè)月，漲幅大概10%吧，就奄奄一息了。特別搞笑的是，之后我又看到重慶群說(shuō)，看來(lái)重慶還真不適合投資啊，太不抗跌了。
決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰，最有效的調(diào)節(jié)手段就是貨幣。
接下來(lái)房貸如果真的能放松的話，會(huì)對(duì)市場(chǎng)有哪些影響呢？
不同的城市，肯定不一樣，我分三種情況解析一下。
第一，已經(jīng)大漲過(guò)的城市
深圳上海廣州合肥成都寧波東莞杭州西安海口廈門等等這些城市，有些我沒(méi)點(diǎn)到名，但房?jī)r(jià)已經(jīng)大漲了一波，并且調(diào)控已經(jīng)落地，比如長(zhǎng)三角的很多三線城市都屬于這一類，你們可以看看本地房?jī)r(jià)是不是大漲了，調(diào)控了，然后對(duì)號(hào)入座。
特別是二手房限價(jià)這個(gè)殺手锏，現(xiàn)在被死死的控制住了，不讓你再漲，那貸款放松后，對(duì)市場(chǎng)的幫助就不會(huì)有那么大。
當(dāng)然行情會(huì)比現(xiàn)在好點(diǎn)，成交量肯定會(huì)上升，有些短期恐慌性下跌的低總價(jià)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格反而會(huì)止跌，但也不要幻想房?jī)r(jià)再漲一波，有的二手房指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)價(jià)差大的房子還是會(huì)繼續(xù)跌。
深圳這幾個(gè)月在疊加二手房限價(jià)的影響下，去年暴漲的的學(xué)區(qū)房，比如八卦嶺，百花片區(qū)的已經(jīng)快速下跌30%。9月的二手房成交量估計(jì)只有1500多套，去年7月有1.34萬(wàn)套，對(duì)比一下有多差，量?jī)r(jià)下滑速度遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。
如果貸款能松綁，深圳二手房成交量肯定會(huì)抬升，有量才有價(jià)，總價(jià)低的好的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格應(yīng)該可以止跌了。
不過(guò)對(duì)那些市場(chǎng)價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)差太多的二手房，相當(dāng)于打了5折6折的，我覺(jué)得幫助有限，你加快放款也沒(méi)用啊，首付從原來(lái)的300萬(wàn)變成了五六百萬(wàn)，買不起的還是買不起，該跌還是繼續(xù)跌，這就是在強(qiáng)力去杠桿。
如果你是剛需，或者急著買學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在確實(shí)是個(gè)不錯(cuò)的抄底時(shí)機(jī)，上海粉絲跟我說(shuō)浦東學(xué)區(qū)房也跌了兩成多，你急著買也能買了，肯定不會(huì)買虧。
想改善的，如果不想虧，你就同時(shí)買賣進(jìn)行，這是最保險(xiǎn)的。
還有新房，價(jià)格倒掛多的，位置又不錯(cuò)的，依然是隨時(shí)可以買，畢竟有些新房一旦錯(cuò)過(guò)就沒(méi)有了。
如果說(shuō)你現(xiàn)在資金不夠，或者是沒(méi)有名額，那也不用著急，后面還是有很多機(jī)會(huì)的，不要擔(dān)心房?jī)r(jià)又要上漲，現(xiàn)在不要搶著上車，千萬(wàn)不要超出自己的實(shí)力去加杠桿。
畢竟目前的調(diào)控政策不會(huì)放松，二手房限價(jià)短期肯定不會(huì)放開(kāi)。那市場(chǎng)就會(huì)有很多撿漏的機(jī)會(huì)。
而且通過(guò)過(guò)去這么多年的調(diào)控你們應(yīng)該也有經(jīng)驗(yàn)了，貨幣放松也不是說(shuō)持續(xù)放松的，都是緊一陣，松一陣。
明年如果其他城市行情好轉(zhuǎn)了，經(jīng)濟(jì)起來(lái)了，可能下半年貨幣隨時(shí)又會(huì)收緊。
所以現(xiàn)在從大的周期來(lái)說(shuō)，這些已經(jīng)漲過(guò)的城市，就不要抱有太多幻想了，只要你再漲，隨時(shí)可能把你壓死，杭州如果繼續(xù)漲，二手房指導(dǎo)價(jià)隨時(shí)出臺(tái)。
最理想的狀態(tài)就是行情反彈一點(diǎn)，比現(xiàn)在少跌一點(diǎn)，樓市穩(wěn)定，是各方最想要的。
第二，對(duì)于還沒(méi)有漲的城市
我前面說(shuō)了，今年本來(lái)就該輪到二線城市了，只是貨幣沒(méi)有按既定計(jì)劃走，結(jié)果打亂了走勢(shì)。
現(xiàn)在如果松動(dòng)，那對(duì)那些行情還沒(méi)有啟動(dòng)的城市，肯定是大利好，想買的可以買了。
因?yàn)樗麄円呀?jīng)深度調(diào)整了好幾年，有的已經(jīng)從2017年調(diào)整到2021年，調(diào)整了四五年時(shí)間，市場(chǎng)泡沫已經(jīng)完全消化了。
最關(guān)鍵的是，市場(chǎng)上已經(jīng)積累了一波需求在等待釋放，現(xiàn)在缺的就是啟動(dòng)的信心，市場(chǎng)永遠(yuǎn)都是這樣，買漲不買跌。
信貸這么緊，怎么漲，所以現(xiàn)在萬(wàn)事俱備只欠信貸放松的東風(fēng)了，這東風(fēng)一吹，二線城市行情很快就會(huì)啟動(dòng)。
具體有哪些呢？
包括青島、濟(jì)南、武漢、重慶、蘇州、鄭州這樣調(diào)整充分，今年行情有的剛啟動(dòng)就被中斷，有的是還完全沒(méi)啟動(dòng)的，都會(huì)反彈。
包括弱二線城市，比如正在大跌的昆明，南寧，貴陽(yáng)，還有石家莊，天津這種慢跌好幾年的城市，都有好轉(zhuǎn)的機(jī)會(huì)。
總之就是房?jī)r(jià)都沒(méi)有正兒八經(jīng)漲一波，還沒(méi)有遭受調(diào)控的城市，都會(huì)有行情的。但一定是核心地段漲，絕不是整個(gè)城市，分化依然是趨勢(shì)。
畢竟這些二線也是省會(huì)核心城市，人口還有流入，有產(chǎn)業(yè)，就有購(gòu)房需求，再差也不會(huì)差到哪里去。
第三、對(duì)于落后或者調(diào)整還到位的城市
有些城市就算政策放松，當(dāng)下也輪不到他們漲。
哪些呢？就是落后的三四線，以及市場(chǎng)調(diào)整還不到位的城市。
悲觀點(diǎn)說(shuō)，只要不是貨幣大放水，如果只是正常的貸款，以后可能永遠(yuǎn)也輪不到那些弱小城市上漲了。
你想想，一二線城市郊區(qū)都不漲，哪里還輪得到弱的三四線城市上漲呢？
同樣的七八千價(jià)格，你是會(huì)去買省會(huì)的郊區(qū)，還是會(huì)買你們那個(gè)前景堪憂的市里或者縣里。
省會(huì)以后人口會(huì)不斷流入，教育，醫(yī)療都是全省最好的，就業(yè)機(jī)會(huì)也多，而你們市里人口還在不斷流出，以后房子多的是，誰(shuí)來(lái)接盤都是個(gè)問(wèn)題。
現(xiàn)在一二線城市，能漲的也就是核心地段，或者是比較好的地段，偏遠(yuǎn)的地段，就算是行情來(lái)了能漲那么一點(diǎn)，等行情差的時(shí)候，賣的比誰(shuí)都差。
深圳就很明顯，最近新房又是冰火兩重天，地段好的，價(jià)格倒掛多的開(kāi)盤還可以售罄，比如龍崗中心城的頤安都會(huì)中央，坂田的荷塘里，還有光明的兩個(gè)盤都是賣5萬(wàn)多，開(kāi)盤就賣完了，其他地段差的遠(yuǎn)的，價(jià)格還沒(méi)有優(yōu)勢(shì)的，比如寶安松崗的滿京華云著賣4萬(wàn)8，開(kāi)盤就只去化3成。
行情分化的趨勢(shì)越來(lái)越明顯了。
所以三四線城市也一樣，差的三四線城市，人口流出，又沒(méi)產(chǎn)業(yè)沒(méi)有就業(yè)的城市，以后是完全沒(méi)有上漲的機(jī)會(huì)了。
還有一些不錯(cuò)的三四線城市，比如唐山，2019年才結(jié)束上一波上漲，現(xiàn)在應(yīng)該還沒(méi)有結(jié)束調(diào)整，我沒(méi)去查數(shù)據(jù)，但我覺(jué)得不會(huì)這么快。
類似這樣的城市，你們可以去查下當(dāng)?shù)氐耐僚臄?shù)據(jù)，庫(kù)存周期就能判斷后市行情了，現(xiàn)在應(yīng)該是輪不到他們漲，那政策放松就跟他們也沒(méi)多大關(guān)系。
我文中沒(méi)有提到的城市，你們買房前自己要去查查數(shù)據(jù)，畢竟每個(gè)城市的漲跌節(jié)奏不太一樣。
你們一定要持續(xù)關(guān)注我的文章，只有長(zhǎng)期關(guān)注我的，不是只看一兩篇，斷章取義，才能及時(shí)掌握我發(fā)出的信號(hào)，通過(guò)政策把握漲跌周期基本上大方向不會(huì)錯(cuò)。
只是漲跌幅度，我覺(jué)得確實(shí)是很難預(yù)測(cè)到，因?yàn)槟銢](méi)法計(jì)算出來(lái)，就像深圳這一波，跌幅有的已經(jīng)達(dá)到3成了，我之前說(shuō)跌2成吧，有的人還說(shuō)我太悲觀了，結(jié)果沒(méi)想到跌了3成吧。
來(lái)源：櫻桃大房子
