01
最近的杭州樓市，到處洋溢著濃濃的暖意。
這種暖，既體現(xiàn)在“務(wù)虛”層面，比如：朋友圈的截圖成交多了起來，身邊總能聽到某個親朋買房的消息，能在飯桌上占據(jù)話題流量的紅盤時有冒頭；
同時，也有實打?qū)嵉臄?shù)據(jù)支撐。尤其多個重要指標(biāo)，呈現(xiàn)出全面復(fù)蘇的態(tài)勢。
二手房帶看量是最能反映市場冷暖的標(biāo)志，自去年12月下旬以來，不少中介明顯感覺到，看房的人正在慢慢多起來。
位于濱江的彩虹城，去年全年成交超過120套，成交套數(shù)可以排進(jìn)杭州主城區(qū)的TOP 10。
小余在彩虹城附近某中介上班。他手里有一套房子，房東去年下半年就掛牌了，價格也比較公道。
“我記得，7、8月的時候，基本上還有零星的人來看。到了10、11月，幾乎就是白板。
因為房東不住在小區(qū)里，一開始還擔(dān)心看的人多，趕來趕去不方便，叫我們最好集中看房。后來反而經(jīng)常打電話來問怎么沒有人，是不是我們沒有盡力推。”
到了去年底，小余一下子感到形勢有點變化。“基本上隔幾天就有人看，現(xiàn)在已經(jīng)有了比較有意向的客戶，雙方正在談細(xì)節(jié)。”
手邊買房數(shù)據(jù)平臺顯示，過去30天，彩虹城的帶看量大約是9次/天。到了最近7天，這個數(shù)字已經(jīng)升到了11次/天。
雖然和巔峰時期比還有較大差距，但逐漸回穩(wěn)已成事實。
02
放到整個大杭州，二手房帶看量增加的跡象就更明顯了。
若將帶看量排名前20的樓盤看做一個整體，同樣來自手邊買房的數(shù)據(jù)顯示，去年12月20日-12月31日這個周期內(nèi)，
其帶看總量為4155次。
而今年1月1日至1月12日，這個數(shù)字增加為4790次。
總體增幅超過15%。
1月多個樓盤帶看量增加明顯（數(shù)據(jù)來自手邊買房）
排在帶看量前幾位的樓盤，呈現(xiàn)出普漲態(tài)勢。
最火的西溪公館，去年12月20日-12月31日，帶看量為506，今年1月1日至1月12日為713；
翡翠城去年365，今年425；創(chuàng)世紀(jì)去年260，今年357。
難怪已有不少中介在朋友圈里開始打各式雞血，準(zhǔn)備迎接春天的到來。
03
如果說帶看量更多的還只是反映心理層面，那么有一個領(lǐng)域的成交量已經(jīng)開始上來了，那就是學(xué)區(qū)房。
手邊買房數(shù)據(jù)顯示，1月第一周，杭州多個學(xué)區(qū)房樓盤霸屏主城區(qū)成交榜靠前位置。
排在第一的，就是文二路小區(qū)，其對口為文一街小學(xué)。此外，江南實驗學(xué)校對口的江南豪園、采荷三小對口的采荷東區(qū)都排進(jìn)了成交前10。 這樣的“盛況”，在很長一段時間內(nèi)都不曾發(fā)生。因為自去年下半年以來，杭州學(xué)區(qū)房成交急速降溫。
像文一街小學(xué)+十三中的
石灰橋新村，去年上半年幾乎每個月都能賣掉3-5套，下半年整整6個月只簽約了2套。
部分學(xué)區(qū)房正在回暖
但如今，多個學(xué)區(qū)房小區(qū)開始逆襲。同屬江南實驗學(xué)校的東方郡，去年10、11兩個月只成交2套；
而從去年12月至今，已經(jīng)賣掉了4套。
賣魚橋小學(xué)（霞灣校區(qū)）對口學(xué)區(qū)房，1月至今已經(jīng)簽約8套，相當(dāng)于去年11月整月的簽約量。
從大勢上看，這波學(xué)區(qū)房調(diào)整，最早從去年4月底5月初關(guān)于“公平教育、教師輪崗”等一系列傳聞出來后就出現(xiàn)了，領(lǐng)先整個二手房大盤大約1到2個月時間。
加上前段時間多個區(qū)域剛剛發(fā)布了最新的預(yù)警信息，學(xué)區(qū)房率先反彈也就不難理解了。
04
還有一個指標(biāo)也在回暖，那就是法拍房。
上周，西溪誠園一套約228㎡的法拍房，最終2100.9萬成交，折合單價9.2萬元/㎡。
而就在此前一周，同小區(qū)內(nèi)一套小戶型，僅以7.15萬元/㎡的價格成交。
雖然不屬于同一批客群，但這么短的時間內(nèi)，拍得價格相差如此之大，仍然讓市場感到驚訝。
從整體上看，今年1月1日至1月14日，杭州一共法拍了50套住宅，其中高于評估價成交的有4套。
也就是說，撿漏率是92%，這個數(shù)字和去年11月、12月的93%相比，處在同一水平線。
不過，去年12月的法拍房中，低于8折成交的房源，占到總量的52%。而1月1日-14日的法拍房中，這個數(shù)字下降為48%。
換句話說，法拍房也顯露出了一絲絲回暖的苗頭。
05
這兩年的杭州樓市，有一個普遍的現(xiàn)象，那就是上半年的行情，常常比下半年要好。
2019年的小陽春，堪稱這些年最火熱行情。
當(dāng)年春節(jié)后杭州的首場土拍就出現(xiàn)了極強(qiáng)的復(fù)蘇信號：勾莊地價一舉打破紀(jì)錄，跨過2萬元/㎡門檻。
隨后的3月份，杭州市區(qū)（含富陽、臨安）成交住宅較2018年同期，增長25%以上。
2020年，受到疫情影響，開年樓市處于短暫冰封狀態(tài)。
但3月首周，杭州市區(qū)二手房成交量就達(dá)到883套，環(huán)比前一周增長108.7%，僅單周成交便超過整個2月。
到了2021年，整個3月，杭州新房、二手房共成交3萬多套。尤其是二手房，創(chuàng)下2018年以來同期新高。
在新房市場，一些前期無需搖號的樓盤，中簽率卻直線下滑。蕭山區(qū)某樓盤，2020年12月份還是“0登記”，到21年，中簽率只有15%。
究其原因，開年行情往往是定調(diào)的，中國人又素有“開門紅”的傳統(tǒng)觀念，市場中的多方力量似乎都有意在竭力維持春季行情（這一點股市也類似）。
而22年開年，樓市的好消息也不少。高層會議頻吹暖風(fēng)，信貸進(jìn)一步寬松，都給了做多者信心。
而像申花、濱江區(qū)政府一帶等迎來短暫的新房真空期，其他區(qū)域部分熱盤采取“擠牙膏”式供應(yīng)，都會導(dǎo)致部分需求外溢至二手房市場。
如今，帶看量、學(xué)區(qū)房、法拍房三大指標(biāo)集體回暖，雖然在各自領(lǐng)域向前邁出的只有一小步，但合起來就有機(jī)會成為杭州樓市的一大步。
所以，今年樓市的小陽春仍然是大概率事件。賣家自然可以抓緊這輪行情出貨，而買家一定要多問問自己的需求才出手。
因為到了后亞運時代的下半年，杭州樓市恐怕才將迎來真正的考驗期。
來源：層樓
