上周，2024年杭州首場(chǎng)土拍完成拍賣(mài)，共計(jì)6宗，總出讓面積370畝，總建筑面積44.5萬(wàn)方，總起價(jià)56億元，最終總成交價(jià)66.7億元。
其中主城區(qū)雙浦、雙橋、三墩單元地塊保持新房限價(jià)，而蕭山北干西、錢(qián)塘區(qū)下沙以及臨安濱湖新城地塊取消新房限價(jià)限制，所有地塊地價(jià)競(jìng)價(jià)方式為“價(jià)高者得”。
盡管地塊數(shù)量不多，但質(zhì)量較高，其中蕭山區(qū)市北西、西湖區(qū)三墩，以及近年熱度飆升的云谷板塊都是本次土拍中的“熱門(mén)”。
2024.1.26土拍成交結(jié)果一覽↓↓↓
“奧體最強(qiáng)外溢”開(kāi)掛又一個(gè)“搖號(hào)超級(jí)紅盤(pán)”上架
毫無(wú)疑問(wèn)，這次土拍中蕭山市北西地塊，是熱門(mén)地塊中的TOP。這宗地塊稱(chēng)得上是“全能”。
有地鐵：距離地鐵7號(hào)線興議站直線僅200米左右；有商業(yè)：周邊2公里內(nèi)聚集濱江寶龍、濱江銀泰等；有學(xué)校：南側(cè)一路之隔即為規(guī)劃中的初中；有醫(yī)院：東南側(cè)約五六百米就是浙二博奧院區(qū)
除此之外，這宗地塊最大的優(yōu)勢(shì)是緊挨“國(guó)際濱”，新房?jī)r(jià)差紅利明顯。
西側(cè)靠近風(fēng)情快速路，去年4月剛售罄的濱江區(qū)熱盤(pán)——萬(wàn)科江斕映象府新房限價(jià)49300元/㎡，濱江區(qū)核心地塊新房限價(jià)已超5萬(wàn)/㎡，而市北西地塊新房限價(jià)39500元/㎡。
距離僅幾百米，價(jià)差1萬(wàn)/㎡，再加上市北西板塊的新盤(pán)已經(jīng)斷供2年之久，稀缺寶地上架，可想而知，無(wú)論是對(duì)于開(kāi)發(fā)商，還是購(gòu)房者來(lái)說(shuō)這宗地塊已經(jīng)提前預(yù)定“2024紅盤(pán)搖號(hào)名單”。
因此，地塊在競(jìng)拍時(shí)遭多家房企哄搶?zhuān)?jìng)價(jià)階段各大房企緊咬不放，絲毫沒(méi)有松手的意思。在土拍官網(wǎng)上，這宗地塊顯示已有超4.4萬(wàn)人次瀏覽，可見(jiàn)熱度之高。最終，濱江房產(chǎn)以總價(jià)約29.03億元競(jìng)得，樓面價(jià)29774元/㎡，溢價(jià)率30.59%。
不過(guò)，需要思考的是，由于這宗地塊限房?jī)r(jià)，不限地價(jià)，也就意味著，新盤(pán)售價(jià)和地價(jià)之間的利潤(rùn)空間壓縮，對(duì)開(kāi)發(fā)商的成本控制能力考驗(yàn)巨大，另外在利潤(rùn)率極低的情況下，能否保證樓盤(pán)的產(chǎn)品力，同樣也是不小的挑戰(zhàn)。
云谷板塊首宗住宅地亮相新房限價(jià)28000元/㎡
西湖區(qū)云谷板塊因阿里巴巴的入駐而備受關(guān)注，本次土拍中的雙橋單元XH020203-02地塊南側(cè)不遠(yuǎn)就是已投入使用的阿里巴巴云谷園區(qū)，北側(cè)一路之隔是西湖大學(xué)云谷校區(qū)，東側(cè)緊鄰地鐵4號(hào)線西湖大學(xué)站（杭州地鐵四期在建），也屬于云谷板塊的核心寶地。
云谷板塊仍處于起步發(fā)展階段，現(xiàn)有配套稍弱，城市界面還在持續(xù)更新中，隨著云谷學(xué)校、菜鳥(niǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及科研機(jī)構(gòu)的引入，云谷板塊未來(lái)或?qū)碛胁恍〉陌l(fā)展?jié)摿Α?/div>
目前，居住區(qū)方面的規(guī)劃較少，該地塊北側(cè)靠近西湖大學(xué)3年前出讓一宗人才商品房，根據(jù)規(guī)定該地塊商品房銷(xiāo)售對(duì)象為西湖大學(xué)人才，毛坯均價(jià)為25000元/㎡，且要求自購(gòu)房（網(wǎng)簽備案）后10年內(nèi)不得上市交易。
根據(jù)出讓規(guī)定，該地塊還有30%的商業(yè)商務(wù)指標(biāo)，整體住宅體量不大，考慮到這一因素，該地塊在競(jìng)價(jià)階段的熱度稍低，最終，綠城以總價(jià)約8.29億元競(jìng)得該地塊，樓面價(jià)11570元/㎡，溢價(jià)率13.73%。
從新房限價(jià)上看，云谷地塊和此前炙手可熱的三墩北的限價(jià)一致，不過(guò)，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，且云谷地塊周邊配套的薄弱，未來(lái)上市后能否有較好的銷(xiāo)售形勢(shì)，目前還不明朗。
雙浦、三墩新地塊性?xún)r(jià)比高瞄準(zhǔn)剛需、改善自住
除了幾大熱門(mén)板塊，本次土拍中的雙浦及三墩作為主要自住區(qū)域各有1宗地塊出讓?zhuān)渲须p浦地塊位于之江轉(zhuǎn)塘以南，距離地鐵6號(hào)線雙浦站大約500米左右，新房精裝限價(jià)27000元/㎡。
該地塊被建杭置業(yè)以總價(jià)約10.8億元競(jìng)得，樓面價(jià)13513元/㎡，溢價(jià)率8.54%。目前該地塊周邊以售罄和次新二手房為主，新房供應(yīng)量較少，在售樓盤(pán)有浙旅投洺川名著園，均價(jià)28200元/㎡，容積率較低，產(chǎn)品類(lèi)型為小高層房源。
盡管雙浦不屬于之江核心區(qū)，但改善、自住家庭需求大，以板塊內(nèi)熱度較高的樓盤(pán)綠城岸芷汀蘭為例，該盤(pán)戶(hù)型以大面積為主，總價(jià)區(qū)間500萬(wàn)跨度到1000萬(wàn)，在2022年創(chuàng)下了板塊內(nèi)的中簽率新低，另外綠城品牌的加持，也使得樓盤(pán)加速去化，這說(shuō)明板塊內(nèi)存在不小的潛在改善家庭購(gòu)房需求，對(duì)于優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的購(gòu)買(mǎi)力依然后勁十足。
另一個(gè)主要自住板塊——三墩，本次出讓地塊也比較優(yōu)質(zhì)，地塊靠近龍湖紫荊天街，距離地鐵2號(hào)線三墩站不遠(yuǎn)，新房限價(jià)較之前沒(méi)有變動(dòng)，仍為36800元/㎡，經(jīng)過(guò)18輪競(jìng)價(jià)，地塊被杭州本土房企濱江房產(chǎn)收入囊中，折合樓面價(jià)22818元/㎡。
在三墩單元的新房供應(yīng)量見(jiàn)底的當(dāng)下，新房庫(kù)存斷供已有一段時(shí)間，此前上新的紫閱云宸里、眾安荷嵐蕓府均已售罄，板塊內(nèi)仍然積壓了剛需、改善自住需求，可以預(yù)見(jiàn)的是，三墩單元未來(lái)的新房產(chǎn)品也將邁向大面積時(shí)代。
臨安區(qū)濱湖新城重點(diǎn)地段LA0611-02地塊由浙江華雪文化旅游發(fā)展有限公司（華雪文旅）以總價(jià)75890萬(wàn)元零溢價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)4967元/㎡。
來(lái)源：快房網(wǎng)
