接下來，杭城東南西北都會開啟飚紅模式。
以丹楓四季院、綠城桂冠東方為首的紅盤，即將掀起一陣新浪潮，當然，這并不是終點。
亞運村三子、壹號院、天空之城等大佬都將陸續(xù)現(xiàn)身，樓市高溫?zé)崂讼碇畡莶豢勺钃酰贾莼驅(qū)瓉沓掷m(xù)時間最長的紅盤潮。
這是理所當然，因為政策使然。
也或許是政策使然，讓當下樓市處處充滿著機遇。各大紅盤齊發(fā)，加之毫不吝嗇的推盤量，使得讓原本走在鋼絲線上的購房者突然現(xiàn)身在獨木橋。
最具代表性的莫過于新政下的未來科技城。如果說中梁沐宸院是打開未科大門的主推手的話，那么富力中心的出現(xiàn)，正是拉開購房者對未科爭奪的序幕。
可以想象，未來科技城也將會像錢塘江兩岸一樣，熠熠生輝。
中梁沐宸院、杭州富力中心、金成祥新·汀云上府、眾安蒲荷云邸以及云泓之城，都將齊齊整整的出現(xiàn)在新一輪熱潮高點。
中梁沐宸院此次一把清，戶型建面約98-139㎡，房源套數(shù)978套。就目前而言，我個人認為該項目可能是最適合那些較低社保的無房戶家庭。套數(shù)多、分流效果足夠強，上車的機會相對較大。
杭州富力中心加推258套房源，參考單價36100-36600元/㎡。一期房源已售罄，二期加推1-4#，主力戶型127-144㎡，起步門檻約458萬。從它的容積率來看，打造了清一色高層，會比平常居住氛圍稍微差一點。
云泓之城目前僅剩余三期蓋下約1004套房源待加推，高層、疊墅都有。高層戶型建面約97-138㎡；疊墅戶型建面約160-220㎡。從目前場上推盤量的等級來看，很大概率也將會一次性全推。當然這僅是猜測。
但從高層來講，門檻會稍稍比中梁沐宸院高一點，疊墅因其面積段更大，總價門檻更高。
眾安蒲荷云邸是未科五兄弟中唯一以洋房形式存在的。該項目戶型建面約124-146㎡，單價37710元/㎡，起步門檻約460萬。
與眾安蒲荷云邸一樣，金成祥新·汀云上府也是待開的純新盤。單價36100元/㎡，戶型建面約98-130㎡，其余已知信息較少，總價門檻約350萬。單從戶型上來看，與前幾者較為類似。
下面，我就這五個盤關(guān)于地段、戶型以及產(chǎn)品溢價方面進行一個PK，供大家一些參考。
云泓之城自身的園區(qū)配套已經(jīng)足夠豐富，地鐵、幼兒園、中小學(xué)、體育館、商業(yè)，應(yīng)有盡有。
目前剩余的三期蓋下月之庭這批房源，遠離北面的高架、鐵路，位置上更靠近主干道余杭塘路，但較為遠離地鐵。
相比較于未來科技城其他項目，云泓之城的優(yōu)勢是最靠近西湖區(qū)，項目往西可以看到未來科技城的天際線，也就是未來科技城核心區(qū)方向；而弱點在于，它并非未來科技城核心區(qū)，外部像樣配套也有限。
眾安蒲荷蕓邸、金成祥新汀云上府都面對的是未科的改善群體，大部分配套都是共享的。
一街之隔在建的幼兒園
眾安蒲荷蕓邸是目前板塊中的唯一純洋房小區(qū)，四周學(xué)校環(huán)繞，距離“換乘之王”綠汀路站約800米，未來它也更靠近華潤TOD一點，總體來說要更優(yōu)質(zhì)。
如果非要挑刺的話，大概是恐有早上聽到朗朗讀書聲的困擾。
眾安蒲荷蕓邸的對面就是金成祥新汀云上府，它位于“未科三兄弟”陽光城未來悅隔壁，地段不錯，同時距離地鐵3號線文一西路站約500米，算是步行可達的距離。
但項目就目前來說仍需一定時間的醞釀，西面為空地，只能帶著想象力去看它。
中梁沐宸院，是“資質(zhì)”最差的一個。西側(cè)是東西大道，以及已經(jīng)建設(shè)好的運溪高架，噪音和粉塵是個很大的問題，離各個配套也是最遠的一個。唯一的配套優(yōu)勢，大概在于“菜鳥旁”？
但是它的限價相對較低，比東面的純新盤金成汀云上府單價便宜1500元/平，離附近的地鐵3號線文一西路站也不算太遠。
富力中心的位置幾乎沒有bug，本身也是一個綜合體項目，自帶商業(yè)配套。不出意外，它依然是未來科技城最中心，最香的選擇之一。
歐美金融城EFC
它是目前未來科技城城市界面和配套最好的一個，距離EFC、奧克斯未來中心不算遠。浙一醫(yī)院在西側(cè)緊鄰，中央公園在東北方緊鄰，5號線和機場快線（在建）在此交叉，著實令人驚羨。
同時聚集著創(chuàng)客空間大廈、海創(chuàng)大廈、金之源大廈、利爾達物聯(lián)網(wǎng)科技園等眾多辦公物業(yè)，產(chǎn)業(yè)驅(qū)動也不再話下。
配套排序：中梁沐宸院<金成祥新汀云上府=云泓之城<富力中心=眾安蒲荷蕓邸。
富力中心這次推出的戶型有132、144、164㎡，參考以往北期，它的戶型普遍不周正。不過也因為戶型大，它的得房率都能在89%以上。
中梁沐宸院本次開盤的主力戶型區(qū)間約98-139方，也因為是“三兄弟”中均價最低的，起售戶型也更剛需。
它的98方三房兩廳兩衛(wèi)戶型還算比較常規(guī)，但略有不足的是，北面書房面寬略小。手頭有足夠的預(yù)算，更推薦139方四葉草戶型，四個房間彼此獨立，互不打擾，算是比較難得的。
眾安蒲荷蕓邸大小戶型都有，小戶型位于90-140方之間，共有415套；大戶型位于140-200方之間，共有126套。
但未來科技城改善購房者可以重點盯牢其中140方以上的大戶型，更有稀缺性。
云泓之城此次預(yù)計推出的疊墅戶型建面區(qū)間為160-220方，高層部分確定有100方以內(nèi)的小面積，由于云泓之城一期高層戶型為140-148方大面積，猜測三期是大小面積都有，面向的人群會更廣。
金成祥新·汀云上府的戶型區(qū)間為約99-131方，它的小戶型得房率最高，其中約113方有30套，得房率在81%左右。
戶型排序：金成祥新汀云上府<富力中心=中梁沐宸院<云泓之城<眾安蒲荷蕓邸。
雖新房限價差不太多，但未來的二手溢價受品牌、產(chǎn)品、配套、周邊二手房價等多重影響，并非一個因素就能決定。
比如云泓之城，周邊以安置房為主，唯一能參考的小區(qū)二手房價，為一路之隔的華夏四季，最近的簽約均價為58584元/㎡，相比之下，云泓之城與之有著約22124元/㎡的價差。
考慮到云泓之城產(chǎn)品稀缺且超前，交付之后溢價效應(yīng)會更強。
至于眾安蒲荷蕓邸、金成祥新汀云上府，靠近未來科技城核心及“三兄弟”，以周邊小區(qū)二手成交價來看，高層已經(jīng)賣到6萬，掛牌價更是7-8萬。
等兩者交付，不少重磅配套將落成，核心效應(yīng)會更加明顯。
富力中心的溢價，可直接參考歐美金融城EFC，但品牌效應(yīng)弱了不少，未來溢價更受大環(huán)境影響。
對于中梁沐宸院，同樣需打個問號。
一來中梁品質(zhì)在杭州不算突出，品牌溢價率弱；二來自身環(huán)境和配套也欠缺，周邊除了產(chǎn)品過時的幾個小區(qū)外，距離安置房也很近，二手房上漲受限。
溢價排序：中梁沐宸院<富力中心<金成祥新汀云上府<云泓之城<眾安蒲荷蕓邸。
當前，僅中梁沐宸院和杭州富力中心公示了樓幢信息，其余三兄弟目前仍不具備詳細信息，所以無法提供選房方面的信息。
此次中梁沐宸院加推剩余的16幢房源，一把清。
具體樓幢選擇上，5、9、13、17、21、25等樓幢靠近運溪高架，未來噪音干擾會比較大；7、8、11、12、15、16、18-20#房源在噪音方面會好上很多，同時又是出于小區(qū)中間部分，自然景觀資源方面同樣不錯。
采光方面，3-5#房源基本不受到任何影響，其余幾幢房源基本都有些日照方面的遮擋，大部分樓幢9層以下房源受到的日照遮擋還是蠻嚴重的，所以在選房時，盡量選擇高層，但相應(yīng)的總價也都上去了。
富力中心南區(qū)首開1-4#，具體樓幢選擇上，1-2#兩幢因為靠近愛橙街，對于兩幢低層房源來講會有一定的噪音影響；其余兩幢，4#樓會比3#樓造影干擾相對弱一些。
日照方面，因其南側(cè)地塊高層住宅會對1#和2#的低層住宅有一定的遮擋；其余周邊建筑對該項目樓幢在采光方面并沒有太大的影響。
冬天時1-3#樓幢整體采光很好，3#東側(cè)的低層房源以及2#低層房源有一定的遮擋；夏天時，南區(qū)所有樓棟都很好，不存在陽光被遮擋一說。
不過，我們知道，杭州富力中心容積率高達4.5，超高層的設(shè)計不知道購房者在選擇時會不會有所顧慮。
此前我們說過，這是未科時隔半年出現(xiàn)在全杭城購房者面前，熱度自然不言而喻。
首先，可以肯定的是，未來科技城放在此次紅盤潮中有種承上啟下的感覺，應(yīng)該說是超中堅力量。
頭部頂尖力量已經(jīng)有丹楓四季院、亞運三子以及待出的壹號院等，熱度龍頭由它們把控著，但同樣的，很難搖。
“底部”有三墩北天瀾、市北花曜里以及濱耀學(xué)府等支撐著。
而未來科技城五子各有各的優(yōu)勢。洋房、疊墅、高層等各種形式的業(yè)態(tài)建筑都有，價格也都在伯仲之間。
當然，除了價格和建筑形態(tài)上的優(yōu)勢，本身未來科技城板塊容納了超高能量。
阿里巴巴園區(qū)、杭州西站、未來文化中心以及南湖為未來科技城四大核心點的它們，已經(jīng)牢牢的鎖定在了那里。商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、交通以及政治中心組成的組合拳夯實了整個未來科技城板塊價值。
它們所帶來的輻射力將切切實實的影響到整個板塊周邊，青山湖科技城就是最好的例子。
最重要的是，未科的大門終于對有房戶家庭開放。
而對于此次已開以及待開的樓盤，是進入未來科技城的絕佳機會。
我想，但凡有能力進入，絕不要錯過。
來源：杭州房評
