槍打出頭鳥！學區(qū)房要白買了

為了緩解入學壓力及有效疏導擇校需求、均衡教育資源分配，北京市西城區(qū)相關部門于2020年4月30日發(fā)布了《西城區(qū)義務教育階段入學政策》。

其中明確自2020年7月31日后，在西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再登記對應入學學校，全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內(nèi)入學。
這是多校劃片首次在全國最頂級教育強區(qū)實施。
所謂多校劃片，是指一套學區(qū)房將對應多所學校，可能有好的學校，也可能是普通的學校。至于分配方法，則是隨機派位，沒有規(guī)律可言。
多校劃片意味著，一個小區(qū)將對應多個學校，就算你買了這個小區(qū)的房子，也不確定到底能不能上對應的熱門學校，很可能被派位到普通學校去。
西城區(qū)某胡同房拍賣出每平方米約23萬元

一、天價學區(qū)房，可能白買了
去年，西城區(qū)發(fā)布實行多校劃片的政策，但真正突破家長防線的是，今年學區(qū)登記結(jié)果的發(fā)布和調(diào)劑的電話。從2021年7月2日開始，不少北京西城幼升小的學生家長，陸續(xù)接到了調(diào)劑電話。


為了孩子入學，在去年7月31日后斥資買下德勝、月壇和金融街片區(qū)學區(qū)房的家長們，他們按照要求登錄西城區(qū)教育考試中心官網(wǎng)，在登記意向?qū)W校時，卻意外發(fā)現(xiàn)原本可以進的“牛小”（優(yōu)質(zhì)小學），基本都沒有了學位，只能選擇其他片區(qū)的普通小學。

學區(qū)房最熱門的德勝和月壇片區(qū)，調(diào)劑志愿只能填報相鄰片區(qū)。即便家長購買了該片區(qū)的學區(qū)房，孩子也要被調(diào)劑到相鄰的新街口和什剎海學區(qū)，這里的每平米學區(qū)房的價格比德勝學區(qū)房低5至10萬元/㎡。
假定一下，就像是杭州文教學區(qū)（學軍小學、文三街小學、文一街小學、行知小學）爆表了，需要調(diào)劑到隔壁的九蓮學區(qū)（九蓮小學、古蕩小學）。
而且，房本或者戶籍是2020年7月31日之后的，要去網(wǎng)上填報志愿，限時兩天時間。填報系統(tǒng)顯示不管你買的是哪個學校的學區(qū)房，基本只有菜小可選。
尤其是“月壇學區(qū)”和“德勝學區(qū)”，731之后買房或落戶的家庭，要全部“跨區(qū)調(diào)劑”，731后買入這兩個片區(qū)學區(qū)房的家長基本上“打水漂”了，買了這兩個學區(qū)的房子，2021年卻要到其他學區(qū)上學了。
這該是多絕望的事兒啊。
另外東城區(qū)早就實行了多校劃片，但過去兩年基本按照就近入學的原則搖號，對學區(qū)房價格體系的影響甚微。真正發(fā)揮作用的是隨機派送學區(qū)。
6月29日，東城區(qū)幼升小錄取結(jié)果公布：房本是2019年1月1日之前的家庭，還是按原來單校的規(guī)則來；1911后的房本則需要搖號，從結(jié)果看，電腦派位的隨機性很大，看不出任何規(guī)律。
今年的錄取結(jié)果顯示，不少學位充足的學校，也被派位到了其他學校，比如和平里九小、四小。
而且多校劃片擴大了地理范圍，甚至有很多跨學區(qū)的結(jié)果，并沒有考慮就近原則，大大出乎市場意料。


二、學區(qū)房價格體系被打亂
學區(qū)房的價格=“戶籍隱性代價+擇校費”。
北京整治學區(qū)房真是下了狠手。
無論是多校劃片還是隨機派位，其背后針對的是學區(qū)房價格體系。
就比如西城區(qū)，類似杭州的文教板塊，但學區(qū)之間的房價落差還是存在的。買了10萬元/㎡的學區(qū)房，結(jié)果去上了5-6萬元/㎡房子的學區(qū)，你能接受嗎？
杭州的學區(qū)房也有類似的問題。頭部學區(qū)房的價格太高，比如2021年4月27日文鼎苑法拍房還拍出了超10萬元/㎡的天價。
然而，2021年7月6日也是文鼎苑法拍房，這次拍賣一反常態(tài)。從7月5日拍賣開始就一直處于無人問津的狀態(tài)，雖然到最后關頭陸續(xù)有3人報名，并在拍賣即將結(jié)束前的最后一分鐘有人開始出價，但三位參拍人出價都非常謹慎，最終經(jīng)過17輪競價，以總價1034萬元成交，這比評估價低了169萬元，折合成交單價約8.2萬元/m?。
對于這個拍賣結(jié)果，網(wǎng)友們紛紛感嘆，“學區(qū)房不香了！”，“文鼎苑價格跌回一年前！”

整個西湖區(qū)的學區(qū)房的價格都比較高，還有新建小學的學區(qū)房會被某些業(yè)主炒出高價，但其實還沒有任何畢業(yè)成績佐證它的實力。
僅僅只有規(guī)劃的學區(qū)，也能給它冠以優(yōu)質(zhì)學區(qū)的帽子，從而炒出高房價。
后兩者明顯的炒作行為，購房者應當自我甄別。那第一種的天價學區(qū)房，以后會出現(xiàn)巨大的變革了。


三、杭州的學區(qū)房還要買嗎？但調(diào)整是動態(tài)的，入學的緊迫性卻是實實在在的�？偛荒芤驗槭袌鲈谡{(diào)整，就不買學區(qū)房，學還是要上的，最好還是能好點的學校。
雖然多校劃片等在其他城市施行的政策一直通過預期的方式在影響杭州本土的學區(qū)房市場，其實杭州的很多關于均衡教育的手段也是值得外地學習的，譬如學區(qū)預警、一表生落戶年限等信息的持續(xù)公布。
這樣廣大家長在選擇上也就不至于太過盲目。
如果西城區(qū)當前爆表的2個學區(qū)內(nèi)的這些名校，也能公布相關的落戶年限給廣大家長參考，至少當前被調(diào)劑的這些家庭也許也就不會蒙眼買入了。
再者，就本年的中考表現(xiàn)而言，公民辦學校之間，頂級公辦學校與普通公辦學校之間的差距都在不斷縮小，公辦初中提質(zhì)強校等行動的效果也都在不斷體現(xiàn)。
學區(qū)房的購置，還是宜早不宜遲。就像2020年7月31日之前買入德勝學區(qū)的家庭，可能就沒有被調(diào)劑出區(qū)的煩惱了。在政策劃定時間點之后，就不要在時間點之后購買學區(qū)房。當前，家長朋友對于學區(qū)房的可選余地在變寬，不必再拘泥于個別名校。如果能碰到好的賣家合適的房源，下手的風險應該不會太大。