限價突破，開發(fā)商火拼到自持！接下來的房價，也許還會漲

作者 | 北城一路向北，找到我的城，和你！
今天的土拍，是余杭區(qū)的主場。
余杭區(qū)本次共出讓4宗涉宅地塊，總起價約37億元。四宗宅地分布于崇賢、東湖新城以及瓶窯板塊。
今天的土拍，也是限價的又一次突破。
東湖新城如勾莊一樣上演房價三級跳，又漲了1200元/㎡，瓶窯24000元/㎡限價終確定。
最終，經(jīng)過1輪報價，崇賢商住地塊由綠地以131262萬元總價競得，樓面價9500.04元/㎡，溢價率0%。
經(jīng)過31輪報價，東湖新城宅地由華景川以144519萬元總價競得，樓面價12311.33元/ ㎡，溢價率29.59%，自持9%。
經(jīng)過30輪報價，瓶窯A6宅地由新力以51222萬元總價競得，樓面價12895.45元/㎡，溢價率28.95%，自持7%。
經(jīng)過18輪報價，瓶窯A7商住地塊由新力以93730萬元總價競得，樓面價11194.32元/㎡，溢價率11.94%。
實話說，意料之中的結(jié)果。

▲加我，跟我一起討論房價的那些事兒
四宗地塊，以崇賢商住地開頭，以瓶窯商住地收尾。

限價標準：新房限價23000元/㎡（含裝修3000元）成交樓面價：9500.04元/㎡競得房企：綠地
崇賢商住地位于崇賢新城東至拱康路、南至崇文街、西至相鄰土地、北至崇杭街。建筑面積138170.2㎡，容積率2.3，其中，商業(yè)商務(wù)和酒店部分占比29%，配建5%的公租房。地塊起始樓面價9500元/㎡。
新房限價23000元/㎡（含裝修3000元/㎡），與祥生、路勁等項目相比一樣，限價沒有變化。
▲圖片via：浙報傳媒研究院
目前，崇賢板塊在售及待售項目非常多，有杭語宸鷺院、祥生湛景·星合映、祥生湛景·光合映、上海恒文項目及西房項目等，合計庫存高達75萬㎡。
最靠近地塊的是祥生綠都·京杭府，上次開盤洋房精裝均價2.39萬元/㎡。
必須要說的是崇賢目前對23000元/㎡的價格可能難以接受，西房杭語宸鷺院以23000元/㎡的價格開盤，目前網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不是很好。
上億廣場距離地塊2km，保證了基本的商業(yè)需求，地塊東北角為寧杭高鐵路線，可以說，未來住在東北角的人，要每天經(jīng)歷高鐵的轟鳴。
不過，在地塊規(guī)劃中，東北方向沒有規(guī)劃住宅，規(guī)劃的是建面占比29%的商業(yè)商務(wù)與酒店，其中酒店是一座不少于17000㎡的四星級酒店，還需自持10年，商業(yè)與酒店剛好可以阻隔來自高鐵線的噪音。
最終，該地經(jīng)過1輪競拍，被綠地以底價131262萬元總價競得，樓面價9500.04元/㎡，溢價率0%。
這個結(jié)果意料之中，自持10年酒店這樣的經(jīng)營方式，剛好符合綠地的投資，畢竟前不久它才剛剛底價拿下塘棲的商住地，同樣需要配建酒店。
說起來，崇賢，是杭州剛需買房繞不過的一個板塊。
繞城內(nèi)，直線距離武林廣場12公里，總價200萬左右，說它是房價洼地一點都不為過。
除了沒有地鐵，一切都很好。
不過，在最新瘋傳的地鐵4期規(guī)劃中，由3號線支線拆分的14號線隱約可見崇賢的身影，北接崇賢，南入富陽高橋。
如果規(guī)劃能夠真正落實的話，未來的崇賢真的可以說“可期”。

限價標準：新房限價22000元/㎡（含裝修3000元）成交樓面價：12311.33元/㎡競得房企：華景川
東湖新城宅地出讓面積53358㎡，容積率2.2，建筑面積117387.6㎡，無需配建公租房。地塊起始樓面價9500元/㎡。
住宅建筑高度要求30-54米，預計設(shè)置為全高層。
▲圖片via：浙報傳媒研究院
地塊靠近萬寶城，旁邊就是在建地鐵9號線北段綠洲路站。
北側(cè)一路之隔，是今年1月2日中天拿的地，溢價率23.01%，精裝限價20800元/㎡。而該地塊新房限價22000元/㎡（含裝修3000元/㎡），相比中天地塊漲了1200元/㎡。
從19000元/㎡的山語四季，到20800元/㎡的中天宅地，再到這次22000元/㎡的東湖宅地！
東湖新城，短短3個月，房價實現(xiàn)了3級跳，而上一次實現(xiàn)房價三級跳的板塊是勾莊，下一個是未來科技城。
最終經(jīng)過31輪報價，華景川以封頂溢價率+9%自持拿下了東湖新城地塊。

限價標準：新房限價24000元/㎡（含裝修3000元）成交樓面價：A6地塊12895.45元/㎡、A7地塊11194.32元/㎡競得房企：新力
余政儲出〔2020〕14號瓶窯集鎮(zhèn)A6地塊，出讓面積26481㎡，容積率1.5，建筑面積39721.5㎡。其中，須配建不少于地上住宅建筑面積5%比例的公租房，起始樓面價10000元/㎡。
余政儲出〔2020〕15號瓶窯集鎮(zhèn)A7地塊，出讓面積55820㎡，容積率1.5，建筑面積83730㎡。其中，配建不少于4644.58平方米的公租房；商業(yè)部分布置在公共通道北側(cè)，其地上計容建筑面積不得小于11152㎡。
▲圖片via：浙報傳媒研究院
對于瓶窯，很多人都比較陌生，但說起良渚古城遺址，大家肯定知道。良渚古城遺址就在瓶窯。今天拍的這兩塊地也靠近良渚古城遺址，緊鄰瓶窯核心鎮(zhèn)區(qū)，周邊有余杭區(qū)第三人民醫(yī)院、恒大城市客廳等配套。
瓶窯是一座有著千年歷史的古鎮(zhèn)，曾有十處動人的景致被稱為“瓶窯十景”。目前主要依托中法航空大學、良渚古城遺址等特色推動區(qū)域發(fā)展。
由于保護文化遺址的任務(wù)，瓶窯的推地也比較謹慎，3年來只推了兩塊地，一宗為碧桂園良樾，去年已經(jīng)推出最后一批疊墅房源，毛坯均價20358元/㎡。另一宗在2019年6月被西房競得，由西房萬科共同開發(fā)，目前新房還未入市。
西房萬科良渚古城項目規(guī)劃為11幢洋房、21幢疊墅、15幢聯(lián)排，容積率1.5，與今天拍的兩塊瓶窯地一樣。由此可見，未來該地塊也大概率是規(guī)劃洋房疊墅和聯(lián)排這類低密產(chǎn)品。
這兩塊地是瓶窯鎮(zhèn)首次掛牌的限房價地塊，新房限價24000元/㎡（含裝修3000元/㎡），對于這個價格，很多人可能覺得太高了，比崇賢都高，以后怎么賣得出去。
但，看看這個容積率，限價24000元/㎡的疊墅比起限價23000元/㎡的高層，我想24000元/㎡的疊墅應(yīng)該更容易被接受吧，如果賣毛坯的話，那就是21000的疊墅，相比去年清盤的碧桂園良樾僅僅漲了642元/㎡，貴么？
最終經(jīng)過30輪報價，新力以51222萬元總價競得瓶窯A6地塊，樓面價12895.45元/平方米，溢價率28.95%，自持7%。
瓶窯A7地塊也被新力以93730萬元總價競得，樓面價11194.32元/平方米，溢價率11.94%。
贛系房企新力首入杭州，雙豐收。
今年的土拍市場，在1月就已經(jīng)初透熱氣，但，不曾想，中間出來了新冠疫情，硬生生的把所有人攔在家里。
但，一切都將過去。
土拍熱度也回歸正軌。
縱觀2020年至今的土拍成績，幾乎都是高溢價，自持更是常見，遙想去年下半年哪里能見到如此盛況。
而且，細數(shù)這些地塊的限價，幾乎都是上漲的。
臨平山北中天宅地靠近萬寶城和地鐵，先漲1800元/㎡，今天的華景川地塊也靠萬寶城，也靠地鐵，再漲1200元/㎡。
大江東限價漲1200元/㎡，這一漲，融創(chuàng)城就顯得更香了，于是又拿了個萬人搖。
勾莊兩連漲，26500的幸福里—29000的融信沁瀾—30500元/㎡的萬科勾莊，仍然供不應(yīng)求，數(shù)千人搖號。
未來科技城，天空之城小高層初步漲到37000元/㎡，2020年后中梁拿下了未來科技城的第一塊限價地，限34500元/㎡。最近未來科技城又要掛地，在耦園旁邊，限價36100元/㎡，漲了1600元/㎡。
臨安區(qū)濱湖新城，更厲害，去年濱湖新城拍了一塊地，限價26800元/㎡，今年5月上旬，濱湖新城又掛了一塊地，可能覺得位置更好，限價竟然漲到了29500元/㎡，超越了三墩北。
還有喬司、西興、祥符、南站、塘棲等等板塊限價全都在上漲。
說到底，限價正在變成房價增長的風向標。
祥符一漲，市場預期就起來了，旁邊的大運河就好賣了，萬年流搖的拱宸橋某樓盤還搖號了。
溫水煮青蛙，一點點放開限價，一點點漲預期，市場也能一點點跟上步伐，不至于因為漲太快而買不起。
不知大家有沒有發(fā)現(xiàn)，今年的萬人搖遠不如去年，至今只有融創(chuàng)城與和光塵樾2個萬人搖。
限價的不斷上漲之下，投資紅利逐漸消失，那些價差板塊也會越來越少。
站在市場邏輯來說，只有消滅了限價紅利，市場才能真正回歸。站在官方邏輯來看，也需要抬高限價，穩(wěn)定開發(fā)商信心，提高土地出讓金。
所以限價還會漲的，等著吧。
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