01
終于！杭州二手房成交量止跌回升。
截至11月25日，本月已經成交2858套二手房。超過了10月的2566套，逃脫了“八連跌”，月成交說不定有希望沖擊3500套。
房東和中介們松了一口氣：萬幸，沒有變得更糟糕。
畢竟，最近各種利好消息不斷，政策底似乎已經筑好了。
央行罕見釋放了樓市維穩(wěn)信號，對外發(fā)聲：后續(xù)房貸供需將回歸正常，緩解房企資金壓力。
各地信貸端口最近明顯松動。官媒報道，11月各大銀行的房地產貸款投放力度進一步加大。部分城市房貸利率明顯上浮，放款速度也加快了。
甚至有個別城市已經按捺不住了。
廣州部分銀行目前可以不嚴格按照參考價、而是以評估價來發(fā)放二手房貸款。
武漢悄悄出臺了適當?shù)?ldquo;定向松綁”，為非本市戶籍、名下無房的總部企業(yè)高管開了限購綠燈。
更不用提沈陽樓市那一場“樓市松綁”的羅生門了。
根據(jù)不完全統(tǒng)計，全國已有21座城市發(fā)布“限跌令”，為房價托底。
杭州也有行動。
第三批集中供地公布了全新限價，不少板塊都拿到了一定的合理漲幅。
莫非真是各種利好政策給了信心，杭州購房者們不再等待，終于果斷出手了？所以才讓二手房成交看到了一點希望？
02
按照規(guī)律，政策筑底之后，該輪到市場筑底了。
打開11月杭州二手房成交套數(shù)榜單，不難發(fā)現(xiàn)，不少板塊重回成交榜。其中，下沙沿江、閑林、良渚、臨平等區(qū)域的住宅小區(qū)上榜最為活躍。
下沙沿江的保利東灣，成交7套，排名全杭州第三，住宅小區(qū)第一，網簽均價25456元/㎡。
金隅觀瀾時代、宋都晨光國際等小區(qū)，本月成交套數(shù)也都有4套。
閑林的大盤雅居樂
國際花園，在割肉降價以后，本月已經成功賣掉6套。
上個月，它的成交套數(shù)可是罕見地剃了個光頭��！這個月終于重新支棱起來了。
前兩個月都只成交了2套的翡翠城，這個月也已經成交5套。而且網簽均價達到39164元/㎡，價格也上來了。
良渚的上實海上海、萬科良渚文化村，也紛紛重回成交榜單。
這些小區(qū)有幾個共同規(guī)律：首先是價格便宜，屬于典型的剛需板塊。
再加上小區(qū)基本上都不是最新的次新房，沒什么炒作氛圍，都是自住客。
市場好的時候，這些小區(qū)掛牌量極大，成交都非�；钴S。前段時間成交套數(shù)和價格確實有受到影響。但只要房東想誠心賣房，愿意以價換量，這些區(qū)域基本都還能換得動。
03
我跑了一趟成交量特別活躍的下沙沿江。
整體來看，掛牌價確實不貴，250萬預算能選的房子有一大把，可選余地和議價空間都比較大。
一天看下來，大同小異，但有3套房子，讓我印象比較深刻。
一套保利東灣的93㎡邊套，高樓層滿五年，掛牌價250萬。房東最近半年把報價陸續(xù)降了35萬，最近出手意愿強烈。
還有一套金隅觀瀾時代云邸苑的89㎡三房，報價236萬，能看到錢塘江景。自從11月開始，先后降價了7萬。
中介告訴我，類似這兩套房子，基本上每個周末還是能有三四組帶看的。“小區(qū)太大，掛牌房子太多，我們帶看也會挑最可能賣出去的。”
重點是，在下沙沿江，但凡想賣出去的房東，基本都已經降到心理底價了。
保利東灣還有一套91㎡，去年就掛牌了，最初報價350萬。一年半時間里，先后一共降了4次，最新報價265萬。
但是，不過降價幅度越來越小了。最開始一降就是三四十萬，但9月底房東降價1萬以后，就沒動過報價。
“還要留出一點還價余地。再低，房東也寧可不賣了。”
這個報價，基本已經和小區(qū)同面積房源的網簽價格持平：11月21日網簽265萬，10月30日網簽255萬。
閑林、良渚、臨平等板塊，我們之前也提到過很多次。
前段時間，由于房子賣不掉，這些板塊的房東們只好繼續(xù)調低掛牌價。
最近風向稍微有點變化了。雖然特價房源仍然有不少，但似乎也沒有再看到特別“勁爆”的降價。
也就是說，特價房數(shù)量確實多了，但價格沒有繼續(xù)滑坡，甚至發(fā)生踩踏。
掛牌價持續(xù)下探的趨勢，總算是止住了。
04
只要成交套數(shù)穩(wěn)定住了，價格基礎就會被夯實。
剛需買房，不光總價受限，往往區(qū)域更受限。總價兩三百萬，還要符合基本通勤要求，在杭州樓市里新房的選擇余地其實并不大。
比如閑林、下沙沿江、良渚等，新房已經基本斷供。所以，很多剛需自住買家，最終都還是會選擇接盤二手房。
身邊的中介朋友跟我分享了一個案例：
一位買家，在閑林各個二手房小區(qū)轉了大半年了。之前還一直想著參與一下時代天境的搖號，萬一自己是幸運兒呢？結果兩搖不中，只能回頭接盤二手房。
上半年他眼看著二手房漲價，買不起只好著急，上個月價格跌了，又怕買了會虧本。
前兩天，這位買家終于下定金了。
對于剛需來說，只要價格降到位了，總是要上車的。
畢竟，踏空往往會更可怕，尤其是上半年眼看著二手房價漲上去的那批剛需，曾經觸手可及的房子一夜之間暴漲，錯失上車機會。
現(xiàn)在價格回調，只要止住了下探的趨勢，給剛需一定的信心，他們就會為高性價比房源買單。
越是至暗時刻，信心越比黃金還重要！
來源：地產小王子
