杭州樓市二手房8月成交量再次下降，僅4595套。成交價(jià)格也在下滑，8月杭州二手房成交均價(jià)33263元/㎡，環(huán)比7月下降1.11%。
在購(gòu)房利率下降、5.17新政等利好刺激下，二手房成交量在5月下旬和6月都漲幅明顯，然而新政的作用并未持續(xù)很久，7、8月呈下跌趨勢(shì)，回歸平靜狀態(tài)。
而在二手房成交TOP10榜單上，大多數(shù)都為剛需項(xiàng)目。網(wǎng)簽均價(jià)有6個(gè)盤下降，存在以價(jià)換量的情況。
這也從側(cè)面說明，新政及低房貸利率對(duì)于二手房市場(chǎng)影響不明顯。
一面是成交疲軟，一面是杭州有著超36萬套的二手房。
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據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，杭州各區(qū)（除富陽、臨安）的純新盤項(xiàng)目有110個(gè)待上市。大多是此前幾次土拍所造項(xiàng)目。
接下來，不僅新盤選擇面大，二手房的庫(kù)存量也再次攀上高峰。
根據(jù)杭州二手房交易監(jiān)管系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，杭州二手房的掛牌房源達(dá)370434套（含商業(yè)，未去重）。其中，杭州十區(qū)的掛牌房源有361798套，主城區(qū)掛牌房源有202662套。
除去非住宅部分，杭州十區(qū)的二手房掛牌房源也有281778套。如果按照前8個(gè)月二手房月均簽約量來看，一個(gè)月銷售約4500套二手房，28萬套需要近62個(gè)月才能銷售完畢。
如果按照6月最高值7000套簽約量來算，這個(gè)去存量也得去化約40個(gè)月。從數(shù)據(jù)及行情來看，想每個(gè)月都維持6月那樣的銷售速度，不是很容易。
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在杭州37萬+的庫(kù)存中，曾經(jīng)印象中的“郊區(qū)”占據(jù)了相當(dāng)大比例，尤以一些樓盤扎堆片區(qū)為主。余杭區(qū)的掛牌房源有97580套，蕭山區(qū)的掛牌房源有46062套。
這兩個(gè)區(qū)域庫(kù)存量大的主要原因是供應(yīng)量太大，開發(fā)了諸多新城，土地幾乎同時(shí)間大量供應(yīng)。
在今年杭州第二次土地集中出讓，蕭山出讓12宗、余杭出讓10宗。
而在杭州第三次土地集中出讓公告中中，蕭山、富陽、臨安此次均不參與出讓，供地大戶余杭也僅僅只出讓未來科技城聯(lián)榮片區(qū)一宗地塊。
相較的盛況，出讓比例大大縮減，很難不讓人聯(lián)想到這些區(qū)域內(nèi)非優(yōu)質(zhì)地塊托底難度大、庫(kù)存大等問題。
在樓市最火的時(shí)候，大量土地供應(yīng)造起了大量新盤，“日光”這個(gè)詞匯活躍在各大案場(chǎng)，可是剛需客與投資客比例將直接影響后續(xù)二手房庫(kù)存。
近一年來，樓市行情下滑，購(gòu)房者對(duì)未來的預(yù)期和市場(chǎng)信心都不足。部分投資客會(huì)著急出手，老破小或剛需盤的降價(jià)拋售之勢(shì)將會(huì)愈盛。
庫(kù)存持續(xù)增多已是大勢(shì)。而正在建設(shè)的安置房、新小區(qū)，交付后都會(huì)迎來一波掛牌潮。
如果沒有“真正的刺激”，沒有行情反轉(zhuǎn)，后面的二手房或?qū)⒚媾R新一輪“踩踏”。
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同時(shí)，部分區(qū)域二手房掛牌量增多，在一定意義上影響了新房的銷售。隨著片區(qū)樓盤增多、貨量增大，市場(chǎng)下行，賣出一套房都很艱難，一些區(qū)域內(nèi)甚至開始了價(jià)格戰(zhàn)。
開發(fā)商的大致考量是，項(xiàng)目不降價(jià)，放著就純虧，每天貸款的利息就有很多。而虧本把房子賣出去，起碼還能回款，回現(xiàn)金流。在三道紅線的大背景下，回款、現(xiàn)金流對(duì)于一些開發(fā)商來說比利潤(rùn)更重要。
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