未來(lái)科技城二手房，開始松動(dòng)了

狂歡過(guò)后，會(huì)一地雞毛嗎？

曾經(jīng)有點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，二手房就集體漲價(jià)，朋友圈里高價(jià)成交截圖一張接著一張。

但不知道從哪天開始，就好像是一夜之間，二手房就勁吹涼風(fēng)。時(shí)至今日，“低價(jià)急售二手房”的截圖，一張比一張勁爆。當(dāng)年是怎么漲上去的，現(xiàn)在就怎么跌下來(lái)？

比如西雅圖89㎡帶車位465萬(wàn)、楊柳郡110㎡單價(jià)5.5萬(wàn)、壹號(hào)院1470萬(wàn)138㎡......這些二手市場(chǎng)上的神盤，在價(jià)格上，全部松口了。

放在上半年市場(chǎng)上，這些都是頂流次新房，房東只要開口就是市場(chǎng)售價(jià)，客戶就別還價(jià)了，一還價(jià)房東就想漲價(jià)。

不過(guò)，不管三七二十一就相信，多少也顯得情緒化。

這些消息真真假假，就像東原印未來(lái)那套，中介直言：是虛假信息。“印未來(lái)最低94㎡，有一套1樓誠(chéng)心在賣630萬(wàn)。還價(jià)的話可以再低一點(diǎn)，但根本不可能這么低的。” “有可能是故意用假房源騙客戶咨詢，招攬客戶。” 

可以確定的是，未來(lái)科技城的二手房?jī)r(jià)格確實(shí)降了。 

據(jù)手邊買房數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)科技城在售房源1811套，近30天降價(jià)房源有304套，而漲價(jià)房源僅64套。 

有中介告訴我，現(xiàn)在的成交價(jià)比高峰期起碼降幅有10%-15%。他還給我舉了一個(gè)例子—— 5/6月份時(shí)，東原印未來(lái)有一套142㎡，5樓，總價(jià)1380萬(wàn)，客戶愿意首付近1000萬(wàn)，總價(jià)1300帶車位入手，但房東不樂(lè)意。現(xiàn)在房東只掛牌了1280萬(wàn)，比之前便宜100萬(wàn)，還沒人買。 

這一次，我主要探訪的是未來(lái)科技城三兄弟、西溪公館、華夏四季等幾個(gè)小區(qū)。 

三兄弟大部分房源的掛牌價(jià)依然很高—— 第一套是未來(lái)悅的89㎡，15樓邊套，掛牌705萬(wàn)。第二套也是未來(lái)悅的89㎡，5樓中間套，掛牌680萬(wàn)。第三套是東原印未來(lái)的94㎡，一樓，掛牌630萬(wàn)。......

但中介小哥告訴我：“房東心理價(jià)位已經(jīng)降低了不少，還價(jià)空間比較多，少的有30-40萬(wàn)，多的70-80萬(wàn)也有可能。” 就在昨天，中介小哥又給我傳來(lái)新消息：中南樾府有一套2樓急售，一下降了50萬(wàn)，現(xiàn)在總價(jià)570萬(wàn)，單價(jià)約6.4萬(wàn)/㎡。 

按照現(xiàn)在的情況，570-600萬(wàn)能買到89㎡、94㎡，但樓層基本不能選，650萬(wàn)左右能買到89㎡相對(duì)好一點(diǎn)的樓層。

據(jù)手邊買房數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)悅的最高簽約單價(jià)出現(xiàn)在6月，126㎡總價(jià)800萬(wàn)，單價(jià)63588元/㎡；中南樾府最高簽約單價(jià)為67083元/㎡，89㎡總價(jià)597萬(wàn)；東原印未來(lái)最高簽約單價(jià)為67191元/㎡，94㎡總價(jià)632萬(wàn)。

華夏四季的價(jià)格要比三兄弟便宜一些—— 看的這套89㎡，高層的4樓中間套，掛價(jià)525萬(wàn)，單價(jià)58522元/㎡。 

“兩個(gè)月前，6樓這套同戶型560萬(wàn)成交，但現(xiàn)在這套525萬(wàn)已經(jīng)掛了半個(gè)月。” 在實(shí)地探訪的幾個(gè)小區(qū)中，西溪公館的價(jià)格是最便宜的。 

由于投資客集體出貨以及戶型原因，掛牌價(jià)一度從7萬(wàn)+降到6萬(wàn)+，再到現(xiàn)在的5萬(wàn)+，成交價(jià)基本定在5-5.2萬(wàn)/㎡。 

所以，西溪公館部分急售、大戶型、低樓層房源，確實(shí)可能出現(xiàn)4.7-4.8萬(wàn)/㎡的低價(jià)。

03房東已經(jīng)降價(jià)，但購(gòu)房者砍價(jià)還要狠

可惜的是，價(jià)格下調(diào)也不頂用啊，未來(lái)科技城的成交量和帶看量還是齊齊下跌。 

中介小哥透露：“以前一天都在帶客戶看房，來(lái)一套性價(jià)比高的房源秒一套。現(xiàn)在一天可能一個(gè)帶看都沒有，多的時(shí)候也就1-2組，客戶都不急了。” 

手邊買房數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)8月，東原印未來(lái)成交了1套，中南樾府和未來(lái)悅成交0套；華夏四季、西溪公館成交略好一點(diǎn)，分別有3套和4套。

確實(shí)，現(xiàn)在的未來(lái)科技城，已經(jīng)變成了買方市場(chǎng)。中介小哥手上就有一位客戶—— 于先生社保已經(jīng)有13年了，本打算省事一些，直接買一套二手房。他看中了一套某二手房小區(qū)房源，總價(jià)435萬(wàn)含車位。對(duì)于這個(gè)價(jià)格，于先生并不滿意，表示400萬(wàn)含車位，可以全款入。但在高峰期，這套房源掛牌460萬(wàn)，且不含車位。房東心理落差太大，便沒有同意。只過(guò)了兩天，當(dāng)中介小哥再去探口風(fēng)時(shí)，于先生已經(jīng)不打算買了。他的想法是：“不行就搖號(hào)吧，反正新房便宜，還不用交稅。” 在這樣的市場(chǎng)里，購(gòu)房者有了底氣，砍價(jià)一個(gè)比一個(gè)狠。 

與此同時(shí)，掛牌量卻上來(lái)了，誠(chéng)心賣房的房東越來(lái)越多。 

像未來(lái)悅，5/6月份時(shí)，貝殼網(wǎng)表面掛牌20多套，實(shí)際掛牌30多套，很多不誠(chéng)心賣；而現(xiàn)在，掛牌30多套，加上一些沒有在房管局備案的，共有50多套。 

我身邊也有朋友，明確表示自己寧愿價(jià)格低也要出售。 

小趙當(dāng)時(shí)400萬(wàn)入手了歐美金融城的98㎡，單價(jià)4萬(wàn)/㎡左右，現(xiàn)在愿意5萬(wàn)多就賣掉。要知道，他是看著歐美金融城漲到過(guò)6.5萬(wàn)/㎡的。 

現(xiàn)在，有銀行最新的房貸利率，已經(jīng)調(diào)整為首套6.3%，二套6.4%�？雌饋�(lái)，金融端短期也不會(huì)放水，短短3個(gè)月，利率漲了1個(gè)多點(diǎn)。 

關(guān)鍵是，全國(guó)多個(gè)城市出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，對(duì)應(yīng)城市成交量全部暴跌。如果杭州也出了指導(dǎo)價(jià)，恐怕會(huì)把市場(chǎng)澆的更冷。

現(xiàn)在的新房很多沒有贈(zèng)送面積，得房率普遍比上一批次新房更低。也就是說(shuō)，要花更多的錢，買相同的實(shí)用面積。 比如未來(lái)科技城某新房132㎡，四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，整體布局、實(shí)用面積，都和未來(lái)悅的106㎡差不多。 新房限價(jià)36100元/㎡，132㎡，總價(jià)為476.5萬(wàn)；假設(shè)未來(lái)悅單價(jià)6.5萬(wàn)/㎡，106㎡，總價(jià)689萬(wàn)。 

房產(chǎn)和股票有相似之處，沒有人能確保買在最低點(diǎn)，賣在最高點(diǎn)。 

按中介所說(shuō)，5/6月份高位接盤的，也大多是投資客，自住并沒有這么強(qiáng)的購(gòu)買力�，F(xiàn)在來(lái)看，這些傳言7.5萬(wàn)/㎡接盤的投資客，已經(jīng)深套其中，要么割肉離場(chǎng)，要么高位站崗一段時(shí)間。 

未來(lái)科技城很好，但被透支的價(jià)值，就像過(guò)渡捕撈的大海，需要“休漁期”。