01
市場(chǎng)真的是風(fēng)云變化。
早幾天，還有外地媒體論斷“杭州樓市大崩潰”，說(shuō)杭州二手成交困難，掛牌又天量，各個(gè)購(gòu)房群里都能感受到空軍占據(jù)絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)。
結(jié)果呢，這幾天多個(gè)紅盤對(duì)撞，卻撞出了不可思議的限售。不管是申花的杭曜還是奧體的杭承府，雖然社保沒(méi)有拼到頂格208個(gè)月，還是限售了（整體中簽率低于10%）。
而且還是連續(xù)撞車分流的情況下發(fā)生的。
不是說(shuō)杭州市場(chǎng)冷了嗎？怎么感覺(jué)場(chǎng)上的房票又多起來(lái)了？這到底是怎么一回事呢？
02
我們先看看這兩個(gè)樓盤的情況。
杭曜總共211套房源。人才傾斜31套，入圍274人；無(wú)房?jī)A斜63套，636人入圍，社保拼到71個(gè)月；有房117套，入圍1212人，社保拼到201個(gè)月。
這樣一看，就明白，為什么沒(méi)有拼到頂格社保就限售了。
雖然人才沒(méi)有到十倍入圍人數(shù)，但相差很近，無(wú)房戶是超過(guò)了十倍入圍，而有房戶則很可能是201個(gè)月社保的并列人數(shù)特別多，而超過(guò)201個(gè)月的人數(shù)并沒(méi)有很多。
盡管后期有不少人放棄，但最終還是剛好符合十倍入圍條件，限售了。杭承府雖然具體數(shù)據(jù)沒(méi)有出來(lái)，但根據(jù)報(bào)名人數(shù)，估計(jì)也是差不多的情況。
由此可見，當(dāng)下市場(chǎng)的紅盤參與人群有幾個(gè)特征：
一是長(zhǎng)社保人數(shù)較多，但頂格社保其實(shí)數(shù)量有限。二是無(wú)房戶其實(shí)蠻多的。三是人才較多。
正因?yàn)闊o(wú)房戶和人才多，所以很容易觸發(fā)限售。
03
為什么會(huì)如此呢？
不是說(shuō)杭州流入人口在減少嗎？每年這么巨大的供應(yīng)量，為啥房票還多起來(lái)了呢？
這是很多種因素疊加產(chǎn)生的結(jié)果。
首先，我們看外部增量。
杭州去年人口流入雖然遠(yuǎn)低于前幾年，但仍是正向流入，流入人口并沒(méi)有比每年的一手供應(yīng)量小很多。
而前幾年流入的人口，也未全部買好房子，甚至有部分購(gòu)買力受限于未滿5年不能買二套的政策。自今年開始，2018年落戶杭州的人，逐月開始有了二套購(gòu)買力。
簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是從情緒上看，好像人口流入少了，購(gòu)買力不足。但實(shí)際上購(gòu)買力要高于一手房的供應(yīng)量。
除非接下去連續(xù)幾年杭州流入人口大大低于一手供應(yīng)量，外部增量急劇縮減，才會(huì)發(fā)生購(gòu)買力不足的情況。否則場(chǎng)內(nèi)的房票只會(huì)越來(lái)越多。
其次，內(nèi)部增量不能忽視。
不管一個(gè)月二手房是3000套，5000套，還是7000套，這些幾乎全部成為了杭州內(nèi)部一手購(gòu)買力的增量。
而且這部分購(gòu)買力來(lái)自于老杭州人，因此社保長(zhǎng)，是比較明顯的特征。那么，屢屢出現(xiàn)拼社保，且年限較長(zhǎng)，也就容易理解了。
我們就當(dāng)二手房平均每個(gè)月5000套好了，那么一年也能釋放近6萬(wàn)張房票，打個(gè)折扣至少也有5萬(wàn)張。
可別說(shuō)這些賣掉老破小的人，或者賣掉次新的人不會(huì)再打新了，你相信嗎？我是不相信的！
光是二手釋放的房票就能買光杭州全年一手供應(yīng)的一小半。
再加上過(guò)去5年落戶進(jìn)來(lái)的上百萬(wàn)購(gòu)買力的二套房票釋放，以及后面逐步社保滿4年和落戶社保滿2年的場(chǎng)內(nèi)增量，就算沒(méi)有人口流入，也夠好幾年的需求了。
04
再次，這其實(shí)是一種集聚效應(yīng)。
杭州的購(gòu)買力，也就是房票，比我們想象中的多得多。
只不過(guò)賺錢的效應(yīng)沒(méi)出來(lái)，大家不夠有信心罷了。這種時(shí)候，購(gòu)買力就向頭部，或者說(shuō)能賺錢的地方集聚。
因?yàn)榻紖^(qū)的房子買了賺不到差價(jià)，或者差價(jià)極小。而核心位置房子不僅倒掛穩(wěn)定，哪怕短時(shí)間賣不出去，租也更好租，大不了還能自住。
這樣的情況下，購(gòu)買力就向核心位置聚攏。
這其實(shí)也很容易理解。就好比全國(guó)樓市整體不太行，資金沒(méi)地方去，就聚攏在幾個(gè)核心城市內(nèi)，這幾個(gè)城市的樓市就還不錯(cuò)。
再加上新的政策在信貸方面極其友好。老杭州人賣掉一套老破小，手里有個(gè)200-300萬(wàn)，就可以一套3成首付，二套4成首付，夠得上600-1000萬(wàn)的房子。
而不像以前，賣掉老破小，要算6成首付，撐死只能換個(gè)300-500萬(wàn)的房子。
杠桿用得足，加上老杭州人社保充足的實(shí)際情況。接下去短社保的朋友，又要痛苦了。
05
那么，接下去市場(chǎng)怎么走呢？
我的判斷，隨著紅盤效應(yīng)的出現(xiàn)，市場(chǎng)熱度會(huì)蔓延。
主要還是反映在一手市場(chǎng)上。隨著紅盤對(duì)短社保購(gòu)買力的擠出效應(yīng)，一些粉盤中簽率應(yīng)該會(huì)下降。一些流搖的盤，可能也會(huì)搖起來(lái)。
至于二手，我這樣考慮：
流動(dòng)性會(huì)起來(lái)，但價(jià)格高的板塊，應(yīng)該會(huì)以價(jià)換量。
雖然一些短社保的購(gòu)買力，被擠出一手的序列，但更多的高社保房東，會(huì)急著賣出，來(lái)新房市場(chǎng)第一次，或者再一次獲取一份紅利。
那么后面就是看，想買二手自住的購(gòu)買力和急著脫手二手，繼續(xù)搖新房的房東們之間的PK了。二手房?jī)r(jià)漲跌，也就在博弈之間震蕩。
誰(shuí)更急，誰(shuí)就輸了！
來(lái)源：地產(chǎn)小王子
