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“士別三日，當(dāng)刮目相看！”
用這句話來形容“未科三兄弟”近期的二手表現(xiàn)，似乎再合適不過了。
517新政一個月時，層樓推送過一篇文章《未科三兄弟”沒干過“奧體三兄弟”》：未來悅MAX、印未來和樾府三盤僅網(wǎng)簽4套，被遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。
但時間來到現(xiàn)在，你會驚奇的發(fā)現(xiàn)，未科三兄弟“迅速崛起了”。
同樣以517新政為節(jié)點，三盤累計網(wǎng)簽量已達16套，激增3倍。其中，14套集中在6月和7月。
若進一步細(xì)化數(shù)據(jù)，還會發(fā)現(xiàn)另一個詭異現(xiàn)象——三兄弟中，未來悅堪稱一枝獨秀，16套成交獨占13套。樾府和印未來，分別只有1套和2套網(wǎng)簽。
在整個未科核心區(qū)，除了爆棚的翡翠城，表現(xiàn)好過未來悅的只有另一個“降價跑量大戶”西溪公館（15套）。
未科一片唱衰聲中，未來悅的異軍突起，靠得是什么？（數(shù)據(jù)截至7月31日）
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“目前綠汀路綜合性最好的二手選擇。”中介用一句話進行了總結(jié)。
從某些角度看，這倒不是夸大。比如三兄弟都是近一兩年內(nèi)交付，成色很新。尤其印未來和未來悅，立面采用了大面積鋁板+玻璃，相當(dāng)惹眼。
周邊當(dāng)然有其它二手小區(qū)，但不是門檻太高，就是品相太普通。
像兩個疊墅盤湖境云廬和鏡溪綠汀，好是好，可掛牌起步就要1400萬；還有附近的青楓墅園，最近價格隱隱有跌破3萬之勢，但外立面（涂料脫落）和戶型是真一般（房齡也大）。
對比之下，三兄弟就是未科綠汀路最養(yǎng)眼的二手高層小區(qū)。
那為何未來悅成交最多？這里面，又牽扯到價格、面積和市場接受度多個問題了。
印未來因為園區(qū)品質(zhì)不錯，加上最靠近地鐵5號線葛巷站，掛價三個小區(qū)中最高。而且起步戶型94㎡，造成總價門檻也最高。
貝殼網(wǎng)顯示，印未來94㎡主流掛價600-700萬。
反觀未來悅，起步84㎡，不少房源掛價500萬上下；89㎡戶型的報價，則基本在550-600萬。而且，還有不小的議價空間。
至于樾府，雖然也有89㎡，但卻是市場接受度較低的躍層�？v使單價最低，也鮮有成交。
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當(dāng)然，最重要的原因，還是價格下來了。
隨便翻開一套未來悅的掛牌房源動態(tài)，幾乎都是“降價降價再降價”。比如，掛價最便宜的一套低樓層84㎡，報價485萬，折合單價5萬7。
這套房源是今年3月21日上架的，起始報價高達545萬，4個月內(nèi)連續(xù)調(diào)價四次。
還有一套高樓層的89㎡，掛價530萬。而在今年4月底掛牌時是600萬，也就是說一路調(diào)低了70萬。
“去年89㎡可以賣600萬左右，現(xiàn)在是500-520萬。”中介說。
換算成單價，目前小戶型成交單價大概5萬7上下。相比去年，整體下調(diào)了約1萬。至于是不是仍然很貴？那就仁者見仁了，至少有部分購房者愿意出手了。
周邊新房難搖，也是促使部分購房者流向二手市場的原因。
杭珹未來中心還剩最后3幢未推（280套），新盤濱江·楓汀云邸（397套）最快10月底首開，還有一個暫無動態(tài)的綠城＆交控地塊（約400套）。
杭珹最近一次搖號
雖然總供應(yīng)有千余套，但從杭珹搖號情況看，除了6月初那次大戶型（198-240㎡）相對好搖，其余幾次無論人才、無房戶還是有房戶，社保要求都不低，連入圍都不容易。
從目前節(jié)點看，三盤的入市時間錯開，難搖基本無懸念。
所以，一些低社�；蛘邲]有新房搖號資格的自住客，先入手一套二手房也就不奇怪了。但也不用擔(dān)心二手房價，就此會重新上漲。
因為掛牌量太多了，未來悅93套、印未來49套、樾府58套，而且還有這么多新壓著呢。
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從某種角度看，未來悅這波爆發(fā)，也暴露了未科一大不足：二手大面積高層幾乎沒有承接力。
這從成交結(jié)構(gòu)中，就可見一斑。
以這16套成交為例，樾府1套是89㎡，印未來2套是94㎡。未來悅12套中，90㎡6套、106㎡1套、110-130㎡5套、超過130㎡只有1套（139㎡）。
換算成總價，大概集中在約500萬和600-800萬兩個區(qū)間段。
“買家主要是周邊自住剛改。”附近中介表示，面積一旦超過140㎡，總價就奔著千萬以上去了，這樣的高層客戶少之又少。
對于背后原因，層樓之前已分析過多次：未科離傳統(tǒng)市中心遠(yuǎn)，主城區(qū)的富人，除了疊墅、排屋和獨棟等低密產(chǎn)品，很少有人會花高價來接盤未科高層。
而作為主力需求的地緣自住客，總價承受力有限。至于那些高P，更多是揮舞著鐮刀等著收割別人。
雖然二手大戶型難出手，但如果供應(yīng)量不多，等未科不斷發(fā)展成熟，也不排除今后會出現(xiàn)一批實力買家來接手，畢竟“物以稀為貴”。
但現(xiàn)在情況不同了，未科大戶型的競爭也在加劇。
之前只有杭珹有超大戶型，整體供應(yīng)不過兩三百套。可濱江·楓汀云邸是一個純粹的大戶型樓盤，面積大177-253㎡，有近400套供應(yīng)。
按10%比例算，就有六七十套超大戶型流入市場。再按單價6-7萬賣出，總價要1000-1800萬。
未科的發(fā)展，能支撐起如此價位的二手高層市場嗎？
05
而且從未來幾年看，未科的二手供應(yīng)量可能會井噴增長。
以綠汀路一帶為例，周邊就有富力中心、沐宸院、蒲荷云邸、汀云上府等盤未交付。算上杭珹、濱江和綠城新盤，競爭壓力可想而知。
從出貨套現(xiàn)角度看，這無疑給打新族發(fā)出了示警：中小戶型很安全，但大戶型或許要謹(jǐn)慎些。
但對自住來說，反而是一個良機。
比如，杭珹的超大戶型（起步198㎡、最大240㎡），新房總價700-900萬，相當(dāng)于一套未來悅的139㎡。
如果能搖中一套，那絕對做夢都能笑醒。畢竟，限價、戶型尺度和地段擺在那里。
從目前市場表現(xiàn)看，搖大戶型的機會還是挺大的。今年6月初，杭珹推出194套大戶型，最終登記了1479組，連社保都不用拼。
接下來的濱江·楓汀云邸，估計也有可觀的概率，自住客大膽沖吧。
來源：層樓
