從2021跨越到2022，這是時(shí)間的分割線。
比起回望過去，我們更想走到前方，去眺望2022的山河美好。
最冷的冬天已然過去，2022年的市場(chǎng)機(jī)會(huì)在哪？最難的日子已經(jīng)過去，房子的品質(zhì)會(huì)更好嗎？人口結(jié)構(gòu)大變，退休潮、Z0時(shí)代、一代戶，又將帶來什么挑戰(zhàn)和靈感？
杭州房評(píng)年底特別策劃——#此處應(yīng)有分割線，帶你找尋2022年的新元點(diǎn)。
今天是第一條分割線——市場(chǎng)之變。
集中供地、二手房指導(dǎo)價(jià)、限跌令......73省市、249次政策加碼。
說2021年是房地產(chǎn)“渡劫年”，一點(diǎn)也不為過。
當(dāng)然，杭州也不是個(gè)例。1、8月杭州出臺(tái)調(diào)控新政；土地規(guī)則調(diào)整、法拍房加入限購、共有產(chǎn)權(quán)房降臨等，大大小小政策貫穿了2021年杭州樓市。
當(dāng)政策面的利空基本完成使命時(shí)，隨著時(shí)間不斷拉長(zhǎng)，摻雜著各類政策的市場(chǎng)開始博弈，以價(jià)換量成為橫盤期的主旋律。
經(jīng)歷了動(dòng)蕩的2021年，時(shí)間拖拽著樓市緩慢的腳步，邁進(jìn)了2022年。
根據(jù)我們的判斷：2022年，將是修復(fù)的一年。
二手房將會(huì)開啟嶄新賽道：尤其是第二季度后，持有者售出的機(jī)會(huì)大大增加，成交量開始回暖，價(jià)格擠掉水份后底部已經(jīng)顯現(xiàn)；
隨著板塊供應(yīng)清零、或限價(jià)上漲：不合理價(jià)差消除的同時(shí)，倒掛或逐漸消失；
最大的拐點(diǎn)或在第四季度，也就是亞運(yùn)會(huì)前后。賽事光環(huán)褪去，地鐵四期落地，各大城建進(jìn)入倒計(jì)時(shí)等，杭州將重新開啟一個(gè)新的周期。
比起青春洋溢下的活力和起伏，2022年的樓市，更像是一位中年男子，穩(wěn)重卻也不失魅力。
2022年，之于二手房是一個(gè)新起點(diǎn)。
2021年四季度末，伴隨著房貸利率的寬松、放款速度加快，二手房市場(chǎng)止步于七連跌，成交量逐步回升，階段性以價(jià)換量的局面橫亙?cè)谑袌?chǎng)上。
這一局面仍會(huì)持續(xù)到2022年第一季度末。
雖然，金融政策的緩和市場(chǎng)松了一口氣，但受于傳統(tǒng)淡季的影響，這一階段觀望情緒依舊，買賣雙方意愿并不高，二手房市場(chǎng)仍會(huì)維持著較為弱勢(shì)的局面。
2022年二季度開始，將是二手房市場(chǎng)打破桎梏的重要節(jié)點(diǎn)。
在經(jīng)歷了市場(chǎng)價(jià)格不斷探底過后，買方心中的價(jià)位已有了大致定位，也正是這個(gè)階段，將是買方購入的好時(shí)機(jī)。
預(yù)計(jì)二季度開始，二手房成交量將有一定程度的回暖。至于價(jià)格，反彈概率很小，但也將邁著小碎步走出上揚(yáng)的曲線。
尤其是曾經(jīng)的明星選手——學(xué)區(qū)房，將率先在成交量上做出表率。
近期，杭州市教育局公布2022年入學(xué)預(yù)警來看，不少學(xué)校未來2-3年依舊爆表。有家長(zhǎng)的地方，就有學(xué)區(qū)的傳說，學(xué)區(qū)房需求短期內(nèi)降不下來；
此外，往年的第二季度開始，伴隨著學(xué)區(qū)公布、招生計(jì)劃、報(bào)名時(shí)間等節(jié)點(diǎn)陸續(xù)降臨，學(xué)區(qū)房被壓抑的熱度，也將在這一階段逐步釋放。
總之，邁入2022年，二手房又將重新奔跑。
2022年，部分板塊的倒掛將清零。
倒掛的持續(xù)存在，無時(shí)無刻向市場(chǎng)傳達(dá)良好的預(yù)期，因此任何調(diào)控在此面前都顯得蒼白無力。
不過，“一視同仁”的倒掛怪象，在今年將逐漸模糊。
主要分兩類，一是沒有新房的地方，也就無所謂倒掛，這個(gè)趨勢(shì)在2022年將在不少板塊上演。
此前我們提及不止一次，2022年的房荒會(huì)比今年更嚴(yán)重。
經(jīng)過這些年的白熱化，不少板塊的供應(yīng)幾乎已經(jīng)見底，但供應(yīng)并未跟上；受第二次集中供地的遇冷、亞運(yùn)會(huì)停工的影響，今年能轉(zhuǎn)化為供應(yīng)的選項(xiàng)也大幅減少。
這其中，武林、黃龍、華家池、湖濱、南星橋、城東新城、文教、蔣村等，只要一直沒有土地供應(yīng)，就將逐步邁入二手房為主導(dǎo)的存量市場(chǎng)。
加之一些零星供應(yīng)板塊的去化、核心區(qū)土地的供給瓶頸，無新房可買的板塊只會(huì)越來越多。
無新房、二手房的對(duì)比，倒掛就沒有了意義。
另一類則是，板塊新房重新定價(jià)，但板塊本身的二手房卻沒有上漲的動(dòng)力，新房、二手房的倒掛空間也將走窄。
從第三次集中供地來看，不少板塊已經(jīng)紛紛解鎖了新限價(jià)，市北、艮北、運(yùn)河新城、申花等，都有不同幅度的上調(diào)。
參考2021年第三次集中供地，2022年很大概率也將維持現(xiàn)狀。在近期流傳的2022年余杭區(qū)第一次集中供地文件來看，板塊限價(jià)上調(diào)仍是大勢(shì)所趨。
市場(chǎng)好的時(shí)候，板塊沒有優(yōu)劣之分，只有賺多賺少之別；但隨著板塊擠掉水份，二手房完成筑底，一些偽紅板塊就將露出真面目。
一漲一滯之下，“底氣不足”的板塊，就很難再有倒掛之說。
總之，2022年將會(huì)是我們慢慢告別倒掛的一年。
2022年，杭州的上空懸浮著三把達(dá)摩克里斯之劍：房地產(chǎn)稅、二手房指導(dǎo)價(jià)以及后亞運(yùn)會(huì)時(shí)代。
先來看房地產(chǎn)稅。很多人心中都有疑問，杭州會(huì)是房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市嗎？
我想是的，但影響并不會(huì)很大。
一旦實(shí)行房地產(chǎn)稅，一定會(huì)有免征額，合理范圍內(nèi)的住房套數(shù)、面積，所要繳納的稅負(fù)擔(dān)不會(huì)重。短期內(nèi)會(huì)對(duì)市場(chǎng)有點(diǎn)影響，房地產(chǎn)稅致使房?jī)r(jià)大跌是不可能的。
二手房指導(dǎo)價(jià)短期內(nèi)不會(huì)出。
大體來看，2021年年末至2022年第四季度前，整個(gè)二手房市場(chǎng)處于盤整階段。一季度處于傳統(tǒng)春節(jié)淡季，市場(chǎng)處于弱勢(shì)階段；二季度開始，市場(chǎng)會(huì)有一波小行情，但總體還是穩(wěn)。
二手房?jī)r(jià)格的松動(dòng)，很難觸發(fā)二手房指導(dǎo)價(jià)的出現(xiàn)。
當(dāng)然，我認(rèn)為影響最大的還是亞運(yùn)會(huì)結(jié)束后的后亞運(yùn)時(shí)代。
亞運(yùn)會(huì)結(jié)束對(duì)于樓市而言，是一道分界線，更是杭州樓市進(jìn)入新周期的標(biāo)志。
我們知道，20年、21年杭州一直處于向上奔跑的進(jìn)程中，樓市一直處于高溫狀態(tài)，直至去年達(dá)到沸點(diǎn)；
但隨著亞運(yùn)會(huì)的結(jié)束，已經(jīng)借著亞運(yùn)會(huì)勢(shì)頭將城市基建、能級(jí)、美譽(yù)度等等打響的杭州，樓市會(huì)處于一個(gè)平穩(wěn)階段。
當(dāng)然，我們也不能遺忘了地鐵四期落地、杭州新“十四五”規(guī)劃官宣等利好城市的政策。
可以預(yù)見，2022年樓市是一個(gè)重新洗禮的一年。
經(jīng)歷了去年樓市瘋狂奔跑以及政策筑底的時(shí)期后，2022年在消化前期預(yù)期帶來的不良后果后，變得愈發(fā)的穩(wěn)健。
大起大落不再有，樓市平穩(wěn)才是主基調(diào)。
來源：杭州房評(píng)
