讀懂了時間，也就讀懂了城市的邏輯。所以，當我無數(shù)次站在奧體，仿佛站在亙古的時間荒野，看著一片土地經(jīng)歷了從村莊到都市的傳奇。
接下來的故事，就從蕭山說起。
Part 1丨壹
蕭山本失落之地。史料記載，作為山名的蕭山，源自當年越王勾踐被吳王夫差戰(zhàn)敗，率剩兵殘卒停留于此，四顧蕭然，故稱此山為蕭然山，亦名蕭山。
一個以失落為名的區(qū)域，卻一度成長為浙江經(jīng)濟第一縣，創(chuàng)造了改革開放以來的無數(shù)經(jīng)典故事和知名企業(yè)。
無邊落木蕭蕭下，如今，蕭山依然是有些失落的。從頭把交椅的寶座跌落之后，再也沒有能力回去了。
攤開地圖看蕭山，也特別感慨。
除開單獨管轄的世紀城，市北西、市北東、寧圍、蕭山科技城、新街、新塘、南站新城、南部臥城、聞堰、義橋、蕭山主城區(qū)一直到幅員更為遼闊的空港新城、南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有哪個板塊能夠成為真正的龍頭？
好像一個都沒有。
▲蕭山各板塊限價圖
不但一個都沒有，蕭山似乎還可以被稱為“外溢之城”：
世紀城（從奧體到亞運村）擠滿了全國紛至沓來的人群，市北、寧圍、蕭山科技城靠的是濱江和奧體的外溢，南部臥城也把濱江和奧體的客戶當做主力，直至新街、新塘、南站新城和空港新城等，都希望金城路、彩虹快速路等等主干道能夠早點修好，好讓濱江和奧體的客戶快速到來。
聞堰、義橋和一直往南的戴村等也一樣，他們期盼時代高架的南延線很久了。
所以，當我對著蕭山地圖，想要真正弄明白其中的核心邏輯時，發(fā)覺根本的原因是：
沒有板塊引擎。或者說，好像每個板塊都沒有核心價值。
市北的引擎是什么？離奧體近。
寧圍的引擎是什么？離奧體近。
新塘、新街的引擎又是什么？離離奧體近的地方近。
南站新城的引擎是什么？離離奧體近的地方近的同時離蕭山主城區(qū)近。
其他的呢？以此類推。
這是城市運營能力的問題，值得深思。
所以，蕭山所有板塊的價值排序就很清晰了：與奧體的距離，就是板塊的價值。
如果距離奧體和蕭山主城區(qū)同時近的話，就是最好的板塊：比如市北。
如果只距離其中一個近的話，以奧體為準：如蕭山科技城、寧圍。
如果距離奧體遠而距離蕭山主城區(qū)近，好像也還行，比如：南站新城、南部臥城、新塘、新街等。
如果距離兩個都很遠，此處省略……字。
由此，奧體的價值兌現(xiàn)，決定了許多板塊的價值兌現(xiàn)，并由奧體周邊向外圍遞減。
但隨著奧體后期可開發(fā)用地極少、亞運村已經(jīng)收官，值得重點關(guān)注的區(qū)域：
1、亞運村和寧圍之間的空地；
2、市北；
3、蕭山開始有IP效應的三個區(qū)域：蕭山科技城、未來總部社區(qū)所在的寧圍、南站新城。
4、尚未啟動的：大會展新城。
如果按兌現(xiàn)時間來看的話：
1、亞運村和寧圍之間的空地：起碼5年；
2、市北：本身無IP加持，繼續(xù)倚靠奧體；
3、蕭山科技城：產(chǎn)業(yè)導入，預計5-10年；
4、寧圍：未來總部社區(qū)真正具備雛形：5年以上；
5、南站新城：核心區(qū)5-10年，整個新城未知；
6、大會展新城：核心區(qū)10年，整個新城未知。
▲南站新城規(guī)劃范圍
所以，從買房的角度而言，在奧體和亞運村都沒有選擇的情況下：
改善往市北西、蕭山科技城的仁恒&香港置地前灣四期；
剛改往市北東、寧圍；
剛需根據(jù)需求自行前往其他的板塊。
寫到這里突然發(fā)現(xiàn)，除了湘湖邊尚未開盤的湘湖里、仁恒&香港置地的前灣四期的排屋等極少數(shù)產(chǎn)品外，整個蕭山幾乎沒有高端項目了……
加上當前蕭山主要出讓的是空港、瓜瀝和南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地，未來很長一段時間都是剛需樓盤占主導，高端項目也不會出現(xiàn)。
土豪云集的蕭山，突然之間仿佛成了剛需集中營，真正會繼續(xù)坐實“外溢之城”的美名。
而沒有龍頭豪宅，何談龍頭板塊？
沒有龍頭板塊與豪宅，蕭山的二手房價格，也會繼續(xù)像如今的市北東到主城區(qū)一樣，超級扁平，拉不開價差，絕大部分板塊的投資價值和升值空間實在有限。
青蛙再是用力吸氣，把肚子撐得老大，終究也無法和牛比肚子大小。
最后，關(guān)于蕭山，用一張表結(jié)尾，看看蕭山在最近20年是如何一步一步被濱江追上的：
▲2020年的數(shù)據(jù)懶得補了
Part 2丨貳
蕭山的勁敵余杭，就是另外一番模樣了。
有了城西科創(chuàng)大走廊和未來科技城等超強IP，余杭近幾年的發(fā)展可謂迅猛，而且勢頭依然很猛。
而且，用穿越時間的角度來看，作為曾經(jīng)的余杭區(qū)的邊緣板塊，現(xiàn)余杭區(qū)屬于典型的把一副爛牌打翻身的經(jīng)典樣本：
倉前和五常，曾經(jīng)青楓墅園打折促銷都賣不好的地方，變成了當下的未來科技城；
南湖一帶的老余杭，上一輪調(diào)控周期里出現(xiàn)單價4000元/㎡的房子，出租車司機買了很多；
杭徽高速以南的閑林和中泰，甚至一度低到單價3000多元/㎡；
大華海派風景沖上約1.8萬/㎡高點之后，勾莊沉寂了很多年，后來一度低到幾乎腰斬；
瓶窯的南北樂章曾經(jīng)一度也只要6500元/㎡；
良渚、仁和，很長時間也是賣不起價的板塊。
如今，這些地方基本都翻身了，而且除了少數(shù)板塊，都有了清晰的定位。
余杭按板塊劃分，大概是這樣的：
1、閑林、中泰，特別是杭徽高速（G56）以南的部分，是未來科技城的臥城；
2、未來科技城1.0（倉前、五常）、未來科技城2.0（老余杭）、云城組成的城西科創(chuàng)大走廊；
3、作為北建組成部分的勾莊、良渚；
4、近兩年大熱的瓶窯；
5、仁和、徑山。
▲余杭各板塊限價圖
這個價值排序，就非常簡單了：
1、依然是絕對龍頭的未來科技城1.0；
2、經(jīng)常上頭條的云城；
3、正在成為北建中心板塊之一的勾莊；
4、正在等待達摩院、菜鳥等大型企業(yè)入駐的未科2.0；
5、幾乎已接近開發(fā)完成的良渚；
6、正在崛起的瓶窯；
7、仁和、徑山。
未來科技城和云城，未來是比肩前行的關(guān)系，區(qū)別是未科1.0短期大利好基本已出盡，而云城才剛開始；
勾莊和未科2.0，未來也在伯仲之間，區(qū)別是勾莊更靠近主城區(qū)，先兌現(xiàn)的是地鐵4#、10#和萬象城、星創(chuàng)城等配套，而未科2.0則先兌現(xiàn)的是產(chǎn)業(yè)；
比較尷尬的是G56以南的閑林、中泰和東北角的仁和、西北角的徑山。除此之外，余杭區(qū)基本上屬于利好預期兌現(xiàn)穩(wěn)定的區(qū)。
但是寫到這里，發(fā)覺余杭區(qū)未來一段時間也不太會有豪宅了。哪怕是華潤綠汀路TOD項目，定位也只會是改善產(chǎn)品。
而規(guī)劃了大量未來社區(qū)的云城，也不太會有豪宅。
閑林、中泰和良渚，作為曾經(jīng)杭州低密度豪宅聚集的區(qū)域，此后也很難看到真正的豪宅了。
勾莊、瓶窯、仁和，則因板塊的能級不夠，誕生豪宅的概率幾乎為零。
即將交付的綠汀路雙子鏡溪綠汀、湖境云廬和今年售罄的曉月澄廬，會是未來科技城豪宅的絕響。
沒有豪宅，未科的高端客戶只能溢出；沒有像南星橋的壹品、江河匯的大都會79號、奧體的杭州壹號院等燈塔項目，本就品質(zhì)參差不齊的未來科技城，其二手房的天花板，也注定不會很高了。
Part 3丨叁
關(guān)于臨平，簡單劃分就是山南、山北。
山南有臨平主城區(qū)、臨平新城、星橋和翁梅、喬司等；
山北很簡單：東湖新城。
10年前，雍熙山拍過一部講述臨平人奮斗故事的《大業(yè)起山南》，如今回頭看，有點唏噓。
因為山南發(fā)展速度快要被東湖新城趕超了。
臨平新城目前暫未成大氣候，星橋已經(jīng)很久沒有聲音了，喬司、翁梅也主要靠抱九堡的大腿，可是這條大腿實在不夠粗；
反觀東湖新城，繞過山南，直接通過臨平大道、秋石高架連接主城區(qū)，反而實現(xiàn)了彎道超車，目前東湖新城聚集的開發(fā)商，整體水準要比山南高。
所以，如果去臨平置業(yè)，東湖新城是首選，5年內(nèi)東湖新城將非常完善。其次，從臨平主城區(qū)到臨平新城、星橋、翁梅、喬司等，按照個人需求，隨意。
Part 4丨肆
最年輕的錢塘區(qū)，簡單劃分的話就是下沙和大江東。
下沙已基本飽和，早年的沿江、大學城和如今的金沙湖，土地都已經(jīng)極少，未來會重點發(fā)展的區(qū)域，只有：德勝快速路以北的地方。
再具體一點，就是從東湖高架以東、德勝快速路以北到大學城北之間的區(qū)域。
這里目前尚未推地，保守估計價值兌現(xiàn)周期10年。
大江東，會是錢塘區(qū)未來的主力區(qū)域。但是大江東實在太大了。整個錢塘區(qū)約530平方公里，80%的地盤在大江東，如果真正全域開發(fā)，起碼需要50年以上的時間。
所以，關(guān)于大江東，只建議選擇核心區(qū)，并隨著核心區(qū)的建設(shè)步伐逐步向外擴展，不建議一下子跑得太遠，比如跑到外圍的臨江。
▲錢塘區(qū)各板塊限價圖
最后是西邊的兩兄弟：富陽和臨安。
富陽2015年撤市建區(qū)，城市化的紅利比臨安略早，但后續(xù)乏力。
目前的富陽，基本板塊結(jié)構(gòu)是：
1、富陽主城區(qū)；
2、融杭的山路銀湖板塊；
3、融杭的水路東洲板塊；
4、主城區(qū)南延的鹿山新城；
5、富春灣新城；
6、下轄的新登、場口等鄉(xiāng)鎮(zhèn)。
如果是杭州的溢出剛需，建議順著山路和水路買房，考慮銀湖、高橋、東洲和地鐵6號線沿線，終點是桂花西路站。
如果是富陽本地客戶，優(yōu)選金橋北路沿線的主城區(qū)，以及東吳文化公園所在的江濱一帶，如秦望府。
愿意拓荒的人，可以考慮富春灣新城。鹿山新城不建議。以富陽區(qū)的實力，短期只可能集中發(fā)展一個新城，富春未來城崛起之后，鹿山新城短期沒有利好了。
下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)，留給原住民。
臨安基本上也是這個邏輯：
1、臨安主城區(qū)；
2、濱湖新城；
3、錦南新城；
4、青山湖科技城；
5、下轄的高虹、於潛、昌化等鄉(xiāng)鎮(zhèn)。
如果是杭州的剛需外溢，特別是沒有房票的客戶，盡量在靠近杭州和臨安的龍頭之間平衡考慮青山湖科技城和濱湖新城；
這兩個地方現(xiàn)在房源不多，其次可考慮地鐵16號線沿線，終點到錦南新城；
下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)不建議，留給原住民比較好。
當然，如果喜歡低密度產(chǎn)品的，比如總價預算三四百萬的，可以關(guān)注青山湖邊的小合院，也可以看看玲瓏及往西的區(qū)域。但是別到太湖源那么遠，否則就是純消費品了。
Part 5丨伍
未來10年，杭州依舊會向前、向好，把許多的機會留給與城市一起前行的人，這也是收獲城市紅利的最好方式。
我把城市的板塊梳理清楚，旨在提供一種認知城市和板塊的視角，供各位參考。
不一定完全準確，但只要每個人用心去看，終會看見自己想要的答案。所以，上下篇的標題，都和眼睛有關(guān)。
不管政策如何調(diào)整，市場如何波動，杭州的主城區(qū)依然是整個中國房地產(chǎn)的價值高地，我們既要目光專注，盯緊核心板塊的優(yōu)質(zhì)項目，又要目光長遠，看到其他板塊的未來潛力。
本篇寫主城之外的六區(qū)，名為“清眸”，意為“明亮的眼睛”，旨在說明：六區(qū)板塊差異巨大，機會與坑同在，潛力和價值的判斷，需要擦亮眼睛，分辨清楚，不然容易踩坑：有些坑，還很深。
無論改善還是剛需。
來源：斯文
