前言：當(dāng)靈隱寺的新年日歷頻繁出現(xiàn)在眼前，當(dāng)走進(jìn)杭州老街各式各樣的醬貨掛在門口，此時(shí)很多人會(huì)下意識(shí)想到，年近了。2021年，對(duì)于很多人而言，是有意義的一年，也是充滿變化的一年，放在樓市，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，更是如此。
“無(wú)論哪個(gè)時(shí)代，生活的主色調(diào)就是焦慮與希望并存。”前幾日張文宏回信中的一句話讓無(wú)數(shù)網(wǎng)友“破防”，這句話也同樣適用正在置業(yè)路上的萬(wàn)千購(gòu)房者。
2021年的杭州樓市猶如過(guò)山車般起伏不定，從熱點(diǎn)樓盤層出不窮到市場(chǎng)冷熱分化加劇，從法拍市場(chǎng)熱烈到限購(gòu)，從天價(jià)學(xué)區(qū)房到二手房遇冷，從購(gòu)房政策打補(bǔ)丁到85新政的出臺(tái)……這一年里，有人抓住機(jī)會(huì)成功上車，也有人一夜之間喪失購(gòu)房資格；有樓盤社保頂格中簽率低于10%，也有樓盤在市場(chǎng)回歸平淡被打回原形。
隨著2022年的腳步將近，讓我們一起以“過(guò)來(lái)人”的角度再一次好好看一下2021年的那些事兒。
官宣！杭州“新十區(qū)”誕生
4月9日，平地一聲雷，杭州官宣分區(qū)，“新十區(qū)”誕生了。各公眾號(hào)紛紛發(fā)文，朋友圈也紛紛轉(zhuǎn)載截圖。那天，不少朋友都在說(shuō)著：新杭州，你好！
重新分區(qū)后：
1、上城區(qū) + 江干區(qū) = （新）上城區(qū)；
2、拱墅區(qū) + 下城區(qū) = （新）拱墅區(qū)；
3、（老）余杭區(qū) = （新）臨平區(qū) +（新）余杭區(qū)；
4、錢塘新區(qū)改為錢塘區(qū)
此次調(diào)整后，杭州市下轄10個(gè)區(qū)、2個(gè)縣，代管1個(gè)縣級(jí)市，分別為：上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)、臨平區(qū)、錢塘區(qū)、富陽(yáng)區(qū)、臨安區(qū)、桐廬縣、淳安縣、建德市。
劃區(qū)之后的爭(zhēng)議也隨之而來(lái)，熱度空前。不少網(wǎng)友討論：臨平單獨(dú)劃區(qū)，利好還是利空？誰(shuí)成為了這次官宣后的最大贏家？
新政出臺(tái)！社保巨子的幸福
8月5日，絕對(duì)是杭州樓市中值得紀(jì)念的一個(gè)日子，就在這一天，期待已久的杭州新政終于來(lái)了！
落地后，不少人戲稱：一覺(jué)醒來(lái)，便失去了購(gòu)房資格。
新政中規(guī)定：杭州戶籍，落戶未滿5年的，需繳納2年社保，在限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。非杭州戶籍，需繳納4年社保，方可在限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。
此外，當(dāng)報(bào)名人數(shù)：房源套數(shù)≥10：1時(shí)，要按社保繳納月數(shù)等條件，入圍搖號(hào)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，自新政實(shí)施以來(lái)，杭州已誕生了多個(gè)拼社保樓盤，杭州繳納社保多年的“社保巨子”們成為最受益人群。
此次新政，不僅對(duì)投機(jī)客進(jìn)行了又一次封堵，還給真正自住者帶來(lái)了希望。不過(guò)，作為杭州第十區(qū)的臨安，受新政波及不大，仍執(zhí)行不限購(gòu)的政策。
注意！租金年漲幅不得超過(guò)5%
杭州樓市的話題，除了新房、二手房等，租房市場(chǎng)也泛起了波瀾，迎來(lái)了好消息，即城市住房租金年度漲幅不超過(guò)5%。
實(shí)際上，在任何一個(gè)大城市內(nèi)，選擇租房的人群所占比例都不會(huì)太少，杭州自然也不例外。
在杭州，租客每個(gè)月要交的房租并不低，根據(jù)房源類型以及租住方式等呈現(xiàn)出明顯的差異，多數(shù)租金每個(gè)月在2000-6000元不等。
不過(guò)，在25歲以內(nèi)的新杭州人租房成本是普遍偏高的。據(jù)報(bào)告顯示，25歲以內(nèi)的新杭州人，因?yàn)閷?duì)居住品質(zhì)的要求更高，所以選擇4000~5000元/月的比例會(huì)高一些。
對(duì)于租客而言，租房不僅占了每個(gè)月支出的大頭，并且可能還會(huì)面臨著房租突然漲價(jià)的情況。前些年，不少租客都曾遇到過(guò)房租漲價(jià)上千的經(jīng)歷。而這條消息的出現(xiàn)，對(duì)租房群體來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)利好。
中介涼了？二手房自主交易平臺(tái)上線
8月18日，杭州住保房管局旗下的“二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”正式上線“個(gè)人自主掛牌房源”的功能。
房主可以在平臺(tái)上自行掛牌自家房源，買家可以在平臺(tái)上與賣家直接溝通，不用找中介。這間接打破了中介對(duì)于房源信息壟斷的局面、防止虛假房源上線的情況發(fā)生。
不過(guò)，功能確實(shí)有利有弊，還有很多問(wèn)題亟待我們解決和完善。
一方面，二手房市場(chǎng)上的房源良莠不齊，買家自主篩選的工作量很大。另一方面，二手房的具體交易過(guò)程比較復(fù)雜。買賣協(xié)商、達(dá)成成交、過(guò)戶等環(huán)節(jié)，都需要由買賣雙方自行操辦，其中潛藏的風(fēng)險(xiǎn)可想而知。
最后，打擊虛假房源、整治中介平臺(tái)，相信未來(lái)的杭州樓市將會(huì)越來(lái)越好！
一波“三折”的土地集中出讓
要說(shuō)今年樓市一件大事，非“集中供地”莫屬，而其中最具有戲劇性的便是第二次集中供地。
首先是公告推遲，原定于6月份發(fā)布的出讓公告推延至7月30日才公布。緊接著便是8月18日宣布第二批集中供地終止掛牌。
最后，到了8月26日才重新發(fā)布第二批涉宅用地集中出讓公告，并調(diào)整部分競(jìng)拍規(guī)則，限購(gòu)+搖號(hào)。
土拍期間，由于地塊需要現(xiàn)房銷售，在沒(méi)有資金支持的情況下，房企觀望情緒濃厚。地塊共31宗，其中10宗競(jìng)品質(zhì)地塊，9宗地塊因有效申請(qǐng)沒(méi)有達(dá)到規(guī)定門檻，無(wú)法進(jìn)入后續(xù)正式競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，無(wú)奈“流拍”。
值得肯定的是，在房企融資受限、土地新政“打補(bǔ)丁”的背景下，杭州土拍新規(guī)出臺(tái)后，杭州二輪土拍降溫明顯，也讓土拍市場(chǎng)重新回歸了冷靜，這對(duì)打算置辦房產(chǎn)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)未嘗不是一件好事。
房地產(chǎn)稅出臺(tái)！房?jī)r(jià)要跌？
10月16日，高層發(fā)文:要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革做好試點(diǎn)工作。
房地產(chǎn)稅是綜合性概念，指一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅，包括房地產(chǎn)業(yè)增值稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等。其征稅對(duì)象既包括房產(chǎn)，又包括土地，范圍較廣。
其中，大家討論最為廣泛的房產(chǎn)稅，則是房地產(chǎn)稅中的一個(gè)小概念，屬于房地產(chǎn)稅的一種稅種，其征稅對(duì)象為房產(chǎn)，對(duì)房屋持有環(huán)節(jié)征稅。
從釋放的消息來(lái)看，房地產(chǎn)稅的實(shí)行是大勢(shì)所趨，已經(jīng)邁入了實(shí)質(zhì)推進(jìn)的階段。具有全國(guó)示范效應(yīng)、房地產(chǎn)政策敏感度較高的城市，很可能率先試點(diǎn)。
不過(guò)，對(duì)于房地產(chǎn)稅這件事我們要理性看待，市場(chǎng)調(diào)控劍指“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，政策本身對(duì)房?jī)r(jià)并不會(huì)有直接影響，更多的是對(duì)樓市投資、投機(jī)情緒產(chǎn)生威懾和抑制作用。
二手房7連降后，峰回路轉(zhuǎn)！
較往年相比，杭州今年的二手房市場(chǎng)，可以說(shuō)是有點(diǎn)“慘”。從今年4月份起，杭州二手房的月成交量不斷下跌，到今年10月份已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了二手房成交量的7連降！
當(dāng)時(shí)不少人笑稱：二手房市場(chǎng)簡(jiǎn)直是“冰窖”。
不過(guò)，二手房在低谷也迎來(lái)了新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從11月二手房簽約量終于告別“7連降”，從10月的“2字頭”爬回至“3字頭”。
最后，與其說(shuō)今年的二手房“慘”，不如說(shuō)是購(gòu)房者逐漸理智了，不再盲目追漲了。
俗話說(shuō)："爬得越高，摔得越慘"。其實(shí)，市場(chǎng)上踩踏比較嚴(yán)重的多是掛牌價(jià)偏高的新交付紅盤、漲價(jià)過(guò)快的學(xué)區(qū)房等。
此外，杭州某些區(qū)域的二手房依然堅(jiān)挺，比如以自住需求為主的申花板塊。再有一些“實(shí)力過(guò)硬”的剛需樓盤，成交量依舊穩(wěn)定，并沒(méi)有受到較強(qiáng)的沖擊。
喬司大規(guī)模拆遷，有房東降價(jià)急售
傳了幾年的消息終于成真了，喬司要拆遷了。
11月20日，杭州臨平區(qū)召開喬司街道全域土地綜合整治與生態(tài)修復(fù)動(dòng)員大會(huì)，目標(biāo)打造共同富裕樣板，計(jì)劃對(duì)喬司部分整治區(qū)域內(nèi)，實(shí)行全征全拆。
本次整治共涉及喬司街道6個(gè)村，分別是：方橋村、永和村、永西村、朝陽(yáng)村、葛家車村、吳家村。整治區(qū)域總面積超一萬(wàn)畝，涉及整治農(nóng)戶超2000戶，涉及整治企業(yè)百逾家。
有意思的是，在傳來(lái)拆遷消息后，不少房東開始降價(jià)售賣。據(jù)中介表示：“這些房東大多都是投資的，已經(jīng)掛牌很久了，聽到要拆遷的消息，希望借這一波紅利趕緊賣掉。”
喬司的拆遷，對(duì)豐收湖和翁梅板塊來(lái)說(shuō)，整個(gè)大環(huán)境和周邊區(qū)域的配套將會(huì)更完善，板塊將會(huì)更火熱，影響力不言而喻。此外，對(duì)于剛需人士來(lái)說(shuō)，這里依舊是一個(gè)值得上車的板塊。
奧體“更名房”騙局，有人被騙上千萬(wàn)
11月25日，杭州奧體“更名房”的謊言終被揭穿，其頭目魏姐，因涉嫌詐騙，已被刑事拘留。
所謂“更名房”，就是原來(lái)的房東退房之后再改簽。付點(diǎn)“更名費(fèi)”，就能買到網(wǎng)紅樓盤的“更名房”，看上去很美，但背后其實(shí)是一場(chǎng)精心設(shè)計(jì)的騙局！
“魏姐”，即魏某萍，50歲左右，長(zhǎng)期以來(lái)在奧體一帶從事房產(chǎn)中介，在奧體門店多有資源。魏某萍可謂神通廣大，一般中介都做不了的“更名房”、“低價(jià)房”、“ABC單”等業(yè)務(wù)，她聲稱都有獨(dú)家資源。
此次事件，牽連甚廣，涉及金額巨大。有人說(shuō)，奧體近一年60%的成交量都涉及到魏某萍，可見(jiàn)其受騙者眾多。
不得不說(shuō)，“天上不能掉餡餅”，落在頭上的好事還是要三思。切記，事出反常必有妖。
共有產(chǎn)權(quán)房出臺(tái)，一半房?jī)r(jià)就能上車
12月1日，杭州市政府官網(wǎng)發(fā)布《杭州市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》，杭州共有產(chǎn)權(quán)房終于來(lái)了。
值得注意的是，購(gòu)房家庭產(chǎn)權(quán)份額比例不低于50%且不高于80%，且一戶購(gòu)房家庭只能享受一次共有產(chǎn)權(quán)保障住房。
目前，杭州第一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房位置已經(jīng)確定，就位于喬司南站北面約700米處。周邊新房均價(jià)在30000元/㎡，差不多首付40萬(wàn)左右就能上車。
共有產(chǎn)權(quán)房的利好是顯而易見(jiàn)的。一半房?jī)r(jià)就可以買到一套房，而且待遇等同商品房，可以落戶、小孩可以上學(xué)，這對(duì)于剛需家庭來(lái)說(shuō)簡(jiǎn)直一大福音。
不過(guò)，值得注意的是，共有產(chǎn)權(quán)房很難實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值的想法，要求不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿10年后，才可以通過(guò)買賣、贈(zèng)與等方式上市交易。因此，非剛需人士購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房就不太明智了。
