01
4月的尾巴上，富力中心終于有了第一次的截圖成交。
一套138㎡高區(qū)房源，成交總價(jià)565萬(wàn)，折合單價(jià)還不到4萬(wàn)1。和南側(cè)5-6萬(wàn)成交價(jià)的三兄弟一比，黯然失色。
這樣的價(jià)格，讓不少網(wǎng)友驚呼，是不是做低了價(jià)格，怎么會(huì)便宜至此。
畢竟，曾經(jīng)的富力中心也是杭州排得上名號(hào)的網(wǎng)紅盤，2019年首開(kāi)的富力中心，中簽率一度低至3%，幾乎每次開(kāi)盤都是上千人哄搶的陣仗。
甚至，許多搖到富力中心的購(gòu)房者還喜不自禁，覺(jué)得中了這個(gè)紅盤，反手出貨就是大幾百萬(wàn)的利潤(rùn)。
可事實(shí)上，經(jīng)歷停工風(fēng)波后，去年年底富力中心才在匆忙之中交付。
趕工之下活必糙，園林公區(qū)、室內(nèi)精裝問(wèn)題不斷，到今年三月初還有不少業(yè)主拒絕收房。
與此同時(shí)，在二手房市場(chǎng)上，富力中心也是沒(méi)有任何波瀾。直到交付后快5個(gè)月，才有第一套沒(méi)有任何驚喜的成交。
從網(wǎng)紅到黑紅，富力中心的經(jīng)歷真是是跌宕起伏。出于好奇，我們也實(shí)地走訪了富力中心。
02
從地下車庫(kù)進(jìn)入富力中心，才觸及地面，就看到水泥地上有不少坑坑洼洼的腳印，是當(dāng)初水泥還未干時(shí)，就著急交付留下的痕跡。
地下車庫(kù)內(nèi)，除了大量未售出的車位，還有不少建材堆積著。
一樓是局部架空層，設(shè)置了一些功能空間，整個(gè)園區(qū)也有不少童玩空間。
整個(gè)園區(qū)的綠化雖然沒(méi)有那么多層次感，但整體覆蓋也算不錯(cuò)，據(jù)說(shuō)這是已經(jīng)整改了兩次后呈現(xiàn)的面貌。
值得一提的是富力中心的外立面，是石材+鋁板+部分涂料，用料還是十分扎實(shí)的。同時(shí)，不少準(zhǔn)備入住的業(yè)主，也已經(jīng)開(kāi)始包起了陽(yáng)臺(tái)。
兩梯兩戶的富力中心，通過(guò)消防樓梯和消防門的分割，有了一梯一戶的即視感。
戶型上，南區(qū)118㎡和138㎡均為三房?jī)尚l(wèi)，但可以通過(guò)后期裝修，多一個(gè)“+1”空間，實(shí)現(xiàn)四房的功能，160㎡則是四開(kāi)間朝南的四房三衛(wèi)。
在室內(nèi)裝修上，有松下的中央空調(diào)和新風(fēng)，廚房還有蒸烤箱，衛(wèi)浴品牌是科勒，主臥的衣柜也已打好，墻面乳膠漆。
整體精裝用料還算過(guò)得去，但細(xì)節(jié)就比較粗糙。
不少開(kāi)關(guān)面板都是歪的，墻面平整度也有待提升，還有不少業(yè)主反映的漏水發(fā)霉事件。
“問(wèn)題還是不少的，所以不少買家都有點(diǎn)抵觸富力中心，更愿意去三兄弟挑一挑。”富力中心附近的一名中介說(shuō)到。
03
盡管問(wèn)題種種，但富力中心業(yè)主們也曾在剛交付后“傲嬌”過(guò)一陣子。
富力中心剛交付不久，就掛出了20多套房源，當(dāng)時(shí)的掛牌價(jià)都指向了5萬(wàn)+。
而年后的那陣子，富力中心也確實(shí)有不少買家觀望。比如剛賣掉的第一套138㎡房源，當(dāng)時(shí)有買家出到650萬(wàn)的價(jià)格，折合單價(jià)4萬(wàn)7。
“可惜當(dāng)時(shí)房東一定咬死700萬(wàn)，怎么也不肯賣，不然還能談一談。”一位經(jīng)手過(guò)這套房源的中介透露道。
但這位房東還沒(méi)來(lái)得及多等幾個(gè)買家報(bào)價(jià)，3月下旬開(kāi)始看房的人就斷崖式下跌，無(wú)奈之下她只能選擇降價(jià)博流量。
甚至，房東為了賣相好一點(diǎn)，還自掏腰包花了數(shù)萬(wàn)元貼墻紙。
沒(méi)過(guò)幾天，她就幸運(yùn)地?fù)u中了申花一個(gè)紅盤的大戶型，急需資金的她只能再次放低身段甩賣富力中心。
最終，這套27樓的富力中心138㎡成交價(jià)定格565萬(wàn)。
至于買家，據(jù)悉是一位剛賣掉未來(lái)悅置換的購(gòu)房者，89㎡+一個(gè)車位到手510萬(wàn)，沒(méi)加多少錢就成功置換了這套高區(qū)富力中心。
04
在首套富力中心成交后，小區(qū)誠(chéng)心賣的業(yè)主們似乎也認(rèn)清了現(xiàn)實(shí)。
手邊買房數(shù)據(jù)顯示，掛牌的58套房源中，降價(jià)房源達(dá)19套。其中，不少房源動(dòng)輒就是100多萬(wàn)的降價(jià)。
原本普遍5萬(wàn)+的掛牌價(jià)，不少也降到4萬(wàn)出頭。
我看的兩套房源，一套是高樓層的138㎡掛牌總價(jià)590萬(wàn)，折合單價(jià)4萬(wàn)2；另一套高區(qū)的118㎡，485萬(wàn)就可以拿下，單價(jià)是4萬(wàn)1。
這樣的掛牌價(jià)，和首套4萬(wàn)的成交價(jià)，也相去不遠(yuǎn)。
而這樣的價(jià)格體系下，房東雖然算不上虧本大甩賣，但確實(shí)也賺不了多少錢。
從一手房時(shí)34500元/㎡的買入價(jià)，到如今4萬(wàn)出頭的二手房?jī)r(jià)，勉強(qiáng)有6000元/㎡的價(jià)差，但算上這三年的資金持有成本、新房交付時(shí)的稅費(fèi)、物業(yè)維修基金等，利潤(rùn)確實(shí)也已稀薄如喜馬拉雅山頂?shù)目諝狻?/b>
依照現(xiàn)在的富力中心二手房?jī)r(jià)格，北區(qū)好歹勉強(qiáng)保本，明年6月交付的南區(qū)也極有可能是現(xiàn)在的價(jià)格體系，那就可能要到血虧的地步了。
不僅新房?jī)r(jià)格從34500元/上升到36100-37100元/㎡，得房率也大幅下滑。
北區(qū)115/118㎡，和南區(qū)127/132㎡如出一轍；要買到北區(qū)138㎡同等戶型，在南區(qū)得加6㎡；而北區(qū)160㎡是四開(kāi)間朝南的四房三衛(wèi)，南區(qū)的164㎡只有四房?jī)尚l(wèi)。
如果換算上得房率的折扣，南區(qū)二手房?jī)r(jià)至少還得打個(gè)92折，勉強(qiáng)能到3萬(wàn)6的單價(jià)。
這么一算，連新房買入價(jià)也無(wú)法企及，更別提其他的各項(xiàng)成本。何況，南區(qū)大部分房源還要限售5年，資金成本還要上漲不少。
05
富力中心二手房跌破眼鏡，一是產(chǎn)品本身細(xì)節(jié)拉垮，二是戶型也相對(duì)“非主流”。
89㎡的剛需三房，一直都是未來(lái)科技城流通的主力二手房戶型，但由于富力中心住宅為超高層，得房率相對(duì)比較低。
北區(qū)的115㎡、118㎡、138㎡，甚至未南區(qū)的127㎡、132㎡、144㎡都是三房的初始戶型。可同樣的面積，在同板塊其他樓盤有大把四房?jī)尚l(wèi)可以選。
這樣的bug我們?cè)谖飨^身上也曾目睹過(guò)，150㎡+的戶型，只有三房的功能空間，部分房間則大到令人咋舌。
當(dāng)然，富力中心二手房?jī)r(jià)無(wú)法崛起的原因，還有很重要一點(diǎn)是現(xiàn)在未科的二手房也進(jìn)入一個(gè)下行的趨勢(shì)中。
以今年未科二手房風(fēng)向標(biāo)之一的未來(lái)悅為例，2月成交了17套，3月7套，到了4月只成交了2套；西溪公館3月還有17套成交，4月跌去了一半，只有9套成交。
但正是這樣的時(shí)刻，反而也是撿漏富力中心最佳時(shí)機(jī)。
在戶型越做越大的未來(lái)科技城，新房的起步門檻變得愈加得高。一路之隔綠城79號(hào)地塊170㎡起步的戶型，總價(jià)就要600萬(wàn)起步。
可富力小戶型門檻不到500萬(wàn)，還不用拼運(yùn)氣搖號(hào)。
南側(cè)的三兄弟，便宜的未來(lái)悅要5萬(wàn)上下，貴的印未來(lái)得逼近6萬(wàn)，這么一看4萬(wàn)單價(jià)的富力中心，哪怕疊加戶型的弱項(xiàng)，也還是有一定性價(jià)比的。
更何況，富力中心的位置是絕對(duì)的核心，項(xiàng)目東區(qū)還有酒店、地鐵、寫(xiě)字樓等一系列配套。
沒(méi)有百分之百完美的房子，但性價(jià)比到了這個(gè)程度，還是值得心動(dòng)一下的。
來(lái)源：層樓
