杭州第二批集中供地，重新公告了。
在調(diào)整規(guī)則后，10月12-13日，杭州31宗涉宅用地將會(huì)集中出讓。
可以說(shuō)，這是一份“事先張揚(yáng)的公告”。從很多方面看，全新的競(jìng)拍規(guī)則，都預(yù)示著——土拍搖號(hào)打新時(shí)代的到來(lái)。
一言以概之，相當(dāng)于政府對(duì)土地也進(jìn)行了“限價(jià)”。
而哪家開發(fā)商能撿到這些“筍地”呢？方法和我們普通人買房相似，通過(guò)搖號(hào)決定（達(dá)到封頂溢價(jià)后）。
讓開發(fā)商有起碼的利潤(rùn)，保證各種動(dòng)作不變形，肯定是好事。但是等等，土地其實(shí)也有“二手地”市場(chǎng)存在。那么，會(huì)不會(huì)因?yàn)?ldquo;一二手地倒掛”的存在，也像新房市場(chǎng)一樣，催生出一些“打新投機(jī)”者？
比如明明沒(méi)什么開發(fā)能力，多去報(bào)幾個(gè)名，搖到地再倒手給其它開發(fā)商“合作”，自己賺個(gè)差價(jià)？
我仔細(xì)研究了一下規(guī)則，發(fā)現(xiàn)游戲規(guī)則的制訂者早從各個(gè)環(huán)節(jié)，幾乎360°無(wú)死角地全面封堵打新的漏洞：限宗數(shù)、限資格、限資金……手法與新房調(diào)控如出一轍。
顯然，政府從一次次打補(bǔ)丁的新房調(diào)控里，獲得了無(wú)數(shù)靈感和經(jīng)驗(yàn)。
而一年三次的“集中供地潮”，像不像杭州一年幾次的“萬(wàn)套紅盤潮”？都是通過(guò)多宗土地或多個(gè)樓盤同時(shí)開閘，對(duì)購(gòu)買力進(jìn)行分流。
買房：落戶后繳納2年社保
買地：一年以上開發(fā)資質(zhì)
8.26土拍新規(guī)，競(jìng)買人須具備一年以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。這一條，類似于新落戶杭州人，買房須先繳納兩年社保。
8月5日之前，外地新落戶杭州的投資客，只需繳納短短一個(gè)月社保，就能獲取購(gòu)房資格，好些還是無(wú)房票。導(dǎo)致上半年幾乎逢紅盤必限售，打新熱度居高不下。
但“8.5購(gòu)房新政”后，購(gòu)房門檻從1個(gè)月社保，提高到2年，一下砍掉場(chǎng)內(nèi)近30%房票。
其實(shí)拍地也一樣。北京、蘇州、南京、嘉興等城市，都曾出現(xiàn)過(guò)房企為提高命中率，臨時(shí)注冊(cè)數(shù)十家“新馬甲”公司。
杭州這個(gè)細(xì)則，把開發(fā)商緊急注冊(cè)新公司報(bào)名拿地的漏洞給堵上了。同時(shí)，也將外行直接攔在門外。
買房：已婚家庭限購(gòu)2套
買地：同一企業(yè)只能報(bào)名5宗
好不容易有了拍地資格，就可以財(cái)大氣粗，想拿幾宗是幾宗？當(dāng)然不行。
826土拍新規(guī)，同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)買（或聯(lián)合競(jìng)買）同一地塊，且同一集團(tuán)成員企業(yè)最多只能報(bào)名參與5宗地塊競(jìng)買（競(jìng)品質(zhì)地塊除外）。
注意前一個(gè)括號(hào)，聯(lián)合競(jìng)買也不行。
這一條，就跟杭州單身人士限購(gòu)1套，已婚家庭限購(gòu)2套是差不多的邏輯。
任你企業(yè)再大、資金再雄厚，“地票”有限，只能21選5。哪怕運(yùn)氣爆棚，單次最多也就斬獲5宗涉宅用地（競(jìng)品質(zhì)地塊除外）。
就像你再是財(cái)富榜上有名，在杭州最多就只有2張房票，只能買2套住宅。
這防止了土地市場(chǎng)上大開發(fā)商的“贏家通吃”，有利于打破行業(yè)壟斷，讓更多中小房企獲得生存空間。
5月初的杭州首次集中供地，融信豪擲143.2億斬獲7宗寶地的盛況，恐難再見。除非開發(fā)商耐得住寂寞，又有足夠家底，去拼競(jìng)品質(zhì)地塊。
買房：報(bào)名超房源數(shù)需搖號(hào)
買地：溢價(jià)達(dá)15%后需搖號(hào)
826土拍新規(guī)其中一條，地塊溢價(jià)率達(dá)到15%（競(jìng)品質(zhì)地塊為5%）上限后，需搖號(hào)確定競(jìng)買人。
這就跟熱門樓盤報(bào)名搖號(hào)客戶量超過(guò)可售房源量，需公開搖號(hào)同理。
杭州土地出讓，歷來(lái)奉行的宗旨是“價(jià)高者得”。如今，自然資源部規(guī)定，當(dāng)?shù)貕K溢價(jià)率達(dá)到上限后，可通過(guò)3種方式確定競(jìng)買人，杭州選擇了線下?lián)u號(hào)。
這意味著，競(jìng)自持拿地模式已取消，實(shí)力稍弱的中小房企們，再也不怕被摁在地上摩擦了。
能不能拿到地，拼資金只是一方面，更重要的還是拼運(yùn)氣。就像搖中亞運(yùn)村的人，更多靠的是運(yùn)氣。
買房：查首付來(lái)源和流水
買地：嚴(yán)禁違規(guī)資金入場(chǎng)
826土拍新規(guī)有一條，房企購(gòu)地資金需遵守5個(gè)“不得”：
類似于之前杭州的過(guò)橋貸打新，只需付點(diǎn)利息，就能參與紅盤打新。一旦搖中，利息相比獲利不過(guò)九牛一毛。
巨額倒掛的誘惑下，大批人借錢打新。
但現(xiàn)在，如果你是按揭買房，銀行會(huì)嚴(yán)查首付款來(lái)源，必須是自有資金，不能是非直系親屬或朋友所借。一旦查實(shí)來(lái)自信用貸、抵押貸等資金買房，一律抽貸。
此外，銀行還會(huì)嚴(yán)格審核你的流水能否覆蓋月還款2倍，以防止居民杠桿率過(guò)度的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
房企拿地資金數(shù)額更大，動(dòng)輒幾億、幾十億，如不嚴(yán)格審查資金來(lái)源，更易引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，所以要“先承諾后審查”、“即繳即審”。
一旦查出違規(guī)，不光取消竟得資格，就連繳納的20%購(gòu)地保證金，一并沒(méi)收。
買房：違規(guī)者3年禁搖號(hào)
買地：違規(guī)者3年禁入杭州
826土拍新規(guī)最后一條，同一集團(tuán)成員企業(yè)第二次違規(guī)的，同一集團(tuán)成員企業(yè)三年內(nèi)不得參與土地競(jìng)買。
這就好比購(gòu)房人提供虛假材料報(bào)名搖號(hào)，一經(jīng)查實(shí)，3年內(nèi)禁止購(gòu)買新房搖號(hào)。
2020年9月至2021年5月期間，杭州住保房管局官網(wǎng)曾先后8次，發(fā)布了關(guān)于提供虛假購(gòu)房報(bào)名資料人員的通報(bào)”，62戶違規(guī)家庭被查處，一年內(nèi)不再受理限購(gòu)查檔申請(qǐng)。
“85新政”后，對(duì)于違規(guī)搖號(hào)的處罰更嚴(yán)，3年內(nèi)禁止購(gòu)買新房搖號(hào)。
購(gòu)房者搖號(hào)作假要嚴(yán)懲，房企違規(guī)拿地同樣不輕饒。
封頂溢價(jià)率下調(diào)，房企有錢賺了
根據(jù)826土拍新政，杭州第二批集中供地，地塊溢價(jià)率從原先的20%上限，降至15%；競(jìng)品質(zhì)試點(diǎn)地塊，溢價(jià)率則從原來(lái)的10%，降至5%。
根據(jù)我之前的測(cè)算，杭州第一批集中供地的涉宅用地，溢價(jià)20%封頂后，基本還能給開發(fā)商留出5%毛利空間。
問(wèn)題是許多地拍到了自持，把最后一點(diǎn)毛利吃掉了。
杭州首批集中供地，溢價(jià)率封頂+拼自持的地塊多達(dá)40宗，占總量的7成。地上集團(tuán)拿下的臨安濱湖新區(qū)宅地，自持比例甚至高達(dá)40%。
現(xiàn)在封頂溢價(jià)率降至15%，且不用拼自持。這意味著，搖到地的開發(fā)商會(huì)有10%的毛利率，這個(gè)數(shù)字能保證企業(yè)相對(duì)正常的運(yùn)營(yíng)。
但這僅限于不競(jìng)品質(zhì)的21宗地。
試點(diǎn)的10宗競(jìng)品質(zhì)地塊，由于要現(xiàn)房銷售，賬仍然很難算平。開發(fā)商不怕凈利潤(rùn)率低（1%都能接受），但最怕沒(méi)有回款，沒(méi)有現(xiàn)金流。
資金沒(méi)有杠桿，融資成本變得難以承受。有房企測(cè)算后表示，即便零溢價(jià)拿下競(jìng)品質(zhì)地塊，一樣虧損。
據(jù)傳，去勾這10宗競(jìng)品質(zhì)地塊的企業(yè)很少，開發(fā)商普遍意愿不足。
這也是為何，杭州第二批集中供地有3宗地塊下調(diào)了掛牌價(jià)。它們分別是：蕭山區(qū)新塘北單元宅地（起拍樓面價(jià)下調(diào)2273元/㎡）、錢塘區(qū)青西二路東側(cè)地塊一（起拍樓面價(jià)下調(diào)1457元/㎡）、富陽(yáng)區(qū)富春灣新城7號(hào)地塊（起拍掛牌價(jià)下調(diào)500元/㎡），均為試點(diǎn)的競(jìng)品質(zhì)地塊。
首批拿地的房企，是不是拿早了？
所謂“塞翁失馬，焉知非福”。上半年遺憾沒(méi)搖到“雞肋限售盤”的杭州人，現(xiàn)在看到“8.5新政”后滿地不限售的紅盤，大概都在慶幸。
同樣，首次集中供地未能搶到地的房企，現(xiàn)在應(yīng)該也可以自我安慰一下了。
搶到地的房企，兄弟姐妹們又有米下鍋了，團(tuán)隊(duì)又可以留住了，不算輸家。但沒(méi)搶到地的房企，那些不掙錢的地，不拿也罷。反正接下來(lái)萬(wàn)一運(yùn)氣好，拿一兩宗毛利10%的宅地，不是更香嗎？
畢竟，首次集中供地的一些地塊，的確是燙手��！不然某上市公司也不會(huì)寧虧保證金，也要退地了（不知這次還會(huì)不會(huì)參與）。
總的來(lái)看，限購(gòu)+搖號(hào)，正成為杭州土拍的核心邏輯。
大批“快揭不開鍋”的中小房企，成為直接受益者。此前，在高昂的拿地成本限制下，一些資金雄厚的房企，憑借高周轉(zhuǎn)優(yōu)勢(shì)，大有“壟斷”之勢(shì)。
土拍搖號(hào)后，大家不分高低，站在同一起跑線。但隨機(jī)拿地模式，也讓未來(lái)品質(zhì)充滿了不確定性：更高的利潤(rùn)率、但不確保下次何時(shí)能再拿地的情況下，是拼命做加法？還是爭(zhēng)取利益最大化？
其實(shí)從全國(guó)范圍看，杭州土拍政策調(diào)整得算晚了。
更早之前，南京、蘇州、成都、天津、沈陽(yáng)、青島、濟(jì)南等城市，均已官宣調(diào)整第二次集中供地，大幅降低拿地成本和門檻。
從內(nèi)容看，杭州版的調(diào)整力度，也有些低于預(yù)期。比如，呼聲較高的增加土地供應(yīng)規(guī)模，并沒(méi)有出現(xiàn)。還是31宗，和7月底公告的一模一樣。
再比如，預(yù)想中的起拍價(jià)下調(diào)，也沒(méi)有大面積出現(xiàn)�？梢�，有關(guān)部門對(duì)杭州的未來(lái)預(yù)期還是看好的。
眼下，杭州正經(jīng)歷一波紅盤潮，二批集中供地定在國(guó)慶后；間隔一個(gè)多月，房企正好有錢拿地。再加上大批“嗷嗷待哺”的中小房企，“紅地潮”仍然會(huì)是全民關(guān)注焦點(diǎn)。
來(lái)源：層樓
