“現(xiàn)在買房購房門檻低了很多，機(jī)會不錯。”
“買什么，聽說二手房掛牌都破20萬套了，賣不出去。”
近日，偶然在吃飯時聽到隔壁飯桌上有人聊起買房的事情，一個想買房，一個在好言相勸。
天量二手房屢屢成為市民飯桌上的談資，市場越是低迷，天量庫存的擔(dān)子越是像一塊大石頭壓得存量房市場透不過氣。
圖文無關(guān)
從去年年底以來，“20萬套”天量庫存基本實錘，尤其當(dāng)年那些“高倒掛”的網(wǎng)紅板塊將是存量房的“重災(zāi)區(qū)”。未來，若是成交量依然萎靡不振，那么這個數(shù)據(jù)還將進(jìn)一步被放大。
最近一位許久未聯(lián)系的朋友也破天荒地發(fā)來咨詢，“二手房真的有20萬套了嗎？我是不是可以換房了？”據(jù)朋友A女士透露，她目前住在蕭山，但是她想要更好的學(xué)區(qū)資源，因此想要置換到拱墅區(qū)，但是二手房價格一直過高，這個想法已經(jīng)一年多了，如今已經(jīng)不能再等了。
“之前房東不肯降，報價都5萬/㎡+。”A女士看中橋西北面某小區(qū)，但是價格一直超出她的預(yù)算，如今聽說二手房賣不出去，庫存都20萬套了，A女士又燃起了信心，打算再去探探底。
對于20萬套的掛牌量我們不可置否，但還是特地整理統(tǒng)計了具體的數(shù)據(jù)：據(jù)好找房數(shù)據(jù)，截至5月18日，杭州十區(qū)二手房掛牌量203888套（不含桐廬、淳安、建德，數(shù)據(jù)截至5月18日），其中住宅掛牌量為167981套。
從按區(qū)域來看，存量房市場的庫存大戶是上城區(qū)和拱墅區(qū)，分別高達(dá)3.31萬套和3.28萬套，在全市占比中均為16%。其次為余杭區(qū)2.97萬套，占比15%；蕭山和臨平不相上下，存量分別約2.59萬和2.69萬套，均占比13%；西湖區(qū)則占比12%，有2.48萬套。
其中，臨安的數(shù)據(jù)不全，目前庫存量只有784套。臨安作為杭州此前唯一不限購城區(qū)，投資客曾一度涌入該區(qū)域，況且臨安新房庫存都快爆炸了，二手房不到千套與實際不符。
若是細(xì)分到各個小板塊，那么，像九堡、朝暉、丁橋、申花、濱江區(qū)政府、西興、之江轉(zhuǎn)塘、浦沿、星橋、老余杭、下沙沿江等板塊都是庫存的“重災(zāi)區(qū)”。
其中，閑林板塊存量最盛，妥妥穩(wěn)居首位，掛牌量達(dá)到了8000+套；其次臨平老城區(qū)+新城共有7100多套，位居第二；第三梯隊的是良渚和臨平山北為5000+套，其中火熱的良渚高達(dá)5900多套；而第四梯隊的當(dāng)屬錢江世紀(jì)城、未來科技城等當(dāng)下TOP級的網(wǎng)紅板塊，都有4000多套。
說起“20萬套”大關(guān)，其實早在去年12月份已經(jīng)突破，而在今年4月份，已有媒體報道杭州市區(qū)二手房掛牌量已沖破21萬套，高達(dá)212992套，住宅掛牌量173085套，創(chuàng)新歷史掛牌新高。
從2019年11月的10萬套大關(guān)，到如今的“破20萬”，也不過3年時間。要知道，2018年7月杭州市區(qū)二手房掛牌量僅為4.3萬套。3年杭州二手房市場新增了10萬左右的庫存，平均每月約2800套。
如今5月雖然小幅下降到20.4萬套，但庫存量增長的趨勢不會改。據(jù)不完全統(tǒng)計，2023年全年交付樓盤多達(dá)110余個，預(yù)計將有超11萬套的房源流入存量市場。而6月又將迎來集中交付的高潮，這意味著二手房市場將再度迎來超量庫存時代。
統(tǒng)計近三年杭州二手房掛牌和成交走勢可以發(fā)現(xiàn)，從2021年8月開始杭州二手房的去化量和掛牌量開始持平了。而在此之前，杭州二手房的成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于掛牌量，也就是去化大于供應(yīng)。
2022年3月開始，隨著杭州限價后的第一批交付房源逐步入市，杭州的掛牌量急速上升，掛牌量已經(jīng)超越成交量。
直到2023年2月一個新的信號出現(xiàn)了，杭州新增掛牌量突破“萬套”。此后，3月新增掛牌1.8萬套，4月新增掛牌高達(dá)1.9萬套。掛牌與成交比值進(jìn)一步擴(kuò)大，如果說2022年杭州存量房市場的成交與掛牌量還存在拉鋸戰(zhàn)，那么今年2月以后，掛牌量已經(jīng)把成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在了身后，自此，二手房的掛牌量已經(jīng)獨占鰲頭。
而與掛牌市場如火如荼形成強(qiáng)烈反差的是，在萬套新增掛牌量的背后，對應(yīng)成交量或不及其一半。4月杭州十區(qū)月新增掛牌1.9萬，而成交量僅為7636套，單月堆積庫存近1.3萬套。號稱近2年新高的3月，二手房成交量約1萬套，但是新增掛牌量高達(dá)1.8萬套，又為庫存積累下了8000套的房源。
究其一大原因，在杭州樓市有著那么一大批的倒掛網(wǎng)紅盤，投資客自交房的第一天起，就急于拋盤變現(xiàn)。比如，奧體板塊總房源量2200多套的壹號院當(dāng)前掛牌量超100套，高峰時期甚至超過200套，也就是交付2年多，仍有近10%的購房者在變現(xiàn)。還有媒體稱，御濱府交房不到1個月掛牌房源比高達(dá)11%；364套房源的中杭府，在交房1個月內(nèi)，交易換手超100套。
但是，20萬套掛牌量沒有想象中那么可怕。首先，掛牌數(shù)據(jù)仍有不少的“水分”，陳年房源積壓。據(jù)某品牌二手房資深人士分析，好找房平臺上也有幾年前掛牌不撤的房源。而且這些房源中有大量半年甚至一年多都沒有改動過價格，也就是，這些房東并不誠心賣。剔除這一部分房源或許更能體現(xiàn)市場的“有效掛牌量”。
其次，相比其他城市，杭州的樓市政策靈活，房價也沒有市場下的大漲大跌，政策松緊張弛有度，這也給未來留出了靈活的調(diào)控空間。
來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州站
