文海實驗學校算是錢塘新區(qū)的頂級公辦，區(qū)域內(nèi)學區(qū)房有的已經(jīng)沖上了4.5萬+，而同一學區(qū)內(nèi)一套法拍房，起拍價僅1.5萬元/㎡左右，比同小區(qū)價格便宜了近2萬元/㎡，竟然依舊無人問津，今日二拍結(jié)束，再度流拍，這是何故？
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這套法拍房源位于下沙老物美附近的
精歐榮寓，小區(qū)距離地鐵1號線文澤路地鐵站約750米，附近商超、學校等配套齊全，還屬于文海實驗學校的學區(qū)房。
小區(qū)內(nèi)部，因圍合式布局樓間距大，有中心花園，屬于一個比較宜居的社區(qū)。
精歐榮寓小區(qū)
精歐榮寓共5幢房源，以89方的剛需房為主，有部分138㎡的改善戶型。今日拍賣4幢1單元2801室則是小區(qū)內(nèi)“特殊的存在”——超大戶型，建筑面積533.81㎡。
房源評估價為1281萬，折合單價約2.4萬元/㎡，第一次進入法拍市場起拍價為1024.8萬，但因無人競買流拍了。這一次二拍，起拍價降低了204.8萬，以820萬的價格起拍，折合單價約1.54萬元/㎡，盡管有92人設(shè)置了拍賣提醒，但依舊無人出手。
法拍頁面截圖
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當前，精歐榮寓的二手房成交價在3.1-3.5萬元/㎡，89㎡戶型總價在300萬左右，超500㎡的法拍房近千萬的總價遠超小區(qū)內(nèi)普通二手房。
除了總價高，勸退購房者的還有房源的另一“特殊性”——品相。
近日小鳳凰實地去看了這套法拍房，房源位于4幢的頂層，第28層。電梯廳兩側(cè)同屬2801室，出電梯門左側(cè)部分被分割成了6個單間，由一條過道連通。
房源布局
2801室左側(cè)部分其中的一個單間門
電梯廳右側(cè)部分，為躍層結(jié)構(gòu)，同樣被隔成了多個單間，大致數(shù)了下，上下約13個房間，公用空間放置了一些雜物及簡易安全設(shè)施。
2801室右側(cè)部分公共空間
阿里拍賣公開信息提及，室內(nèi)已重新分隔成多個房間、衛(wèi)生間、廚房出租使用，整體戶型布局較靈活，通風及采光條件好，2801室整體打包租給了二房東，月租金為1.9萬元，合同期到今年的12月5日。一位租客小姑娘介紹，自己租的單價1000多元每月，不同房型價格不同。
室內(nèi)房源
整體看下來，2801室為典型的群租房，居住條件比較差，人員混雜。一位同來看樣的意向購房者說，以為是大平層的戶型想著就過來看看，沒想到是這個樣子。細談之下，這位購房者透露，自己是想要自住的，一是看中這里的學區(qū)，二是單價不高，不過現(xiàn)場的狀況、租約還未到期，讓其打消了念頭。
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除了今日拍賣的這套房源，精歐榮寓各樓幢頂層還有一些大戶型，有平層的也有躍層的，而這在一些剛需盤中是比較常見的做法。
在項目新房銷售期這些房源因戶型大并不好賣，而出售后這些大戶型房源也更多地變成了群租房。
精歐榮寓頂樓景觀
因為處于頂樓加上戶型比較大，精歐榮寓這些房源的單價相比同小區(qū)內(nèi)的其他89㎡、138㎡的戶型要低。
目前好找房平臺上，普遍掛牌價在2.7-2.9萬元/㎡，4幢1單元2801室約2.4萬元/㎡的評估價基本符合市場情況，盡管優(yōu)質(zhì)學區(qū)加持，而今1.54萬元/㎡的價格都拍不出去，是意外又情理之中。
來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州站
