中國房地產市場，正經歷一輪前所未有的深度調整。
重磅政策接連推出，全中國甚至全世界矚目中國房地產市場的變化，哪怕是一絲一毫的變化。
一個多月前，430政治局會議提出要“統(tǒng)籌研究消化存量房產和優(yōu)化增量住房的政策措施”，時隔9年重啟“去庫存”。
半個月前，517多部委召開聯席會議，官方多箭齊發(fā)，取消貸款利率下限，降首付，降公積金利率等。
據不完全統(tǒng)計，截至5月底，已經有近25個省市明確下調首套房、二套房首付比例，除了一線城市上海、深圳外，其他省市均調整至15%、25%。
近期，社會各界紛紛聚焦房地產，研究機構及《財新》《中國新聞網》《證券時報》《中國房地產報》等媒體均推出深度調研和特別報道。
430已經超過一個月，517也已經過去半個多月，房地產市場出現了哪些變化？
未來市場走勢會如何？又面臨哪些困難？
01
二手房：“老破小”升溫
掛牌量未出現暴增
出乎人們和市場的意料，這輪救市率先表現為“老破小”市場升溫。
不少“老破小”價格回調，已經回到七八年前的價格水平，供需關系重新匹配。
令剛需可以承受的價格，加上便捷的交通、完善的配套，甚至部分還擁有優(yōu)質的學區(qū)等因素，都足以吸引一部分人購買。
一些“老破小”的租金收益率可以達到2.5%-2.6%，甚至跑贏了理財產品。
5月，杭州二手住宅成交中，戶型60㎡及以下房源占比與4月相比上升1.5個百分點，總價200萬元及以下房源占比與4月相比上升1.3個百分點。
不僅是杭州，北京海淀區(qū)一位中介經紀人也表示，近期“老破小”的帶看量和成交量都有明顯提高。
5月，北京二手住宅網簽量近1.34萬套，環(huán)比增長0.2%，同比增長3.1%。
去年以來，多輪樓市利好政策發(fā)出后，均帶來北京二手房掛牌量的短期激增，但剛剛過去的5月北京二手房掛牌量“不升反降”，減少5000多套。
杭州的二手房掛牌量也保持平穩(wěn)，除了“5.9新政”當日掛牌環(huán)比上漲93.6%之外，5月新增掛牌房源環(huán)比4月增幅僅為3.2%，未出現暴增的現象。
“老破小”市場率先復蘇，證實了人們實際購買力和預期購買力的降維，同時也證實了一個基本的市場常識性邏輯，價格信號起作用了。
02
商品房：售樓處熙熙攘攘
又有樓盤搖號觸發(fā)社保
近期，多家媒體實探上海、深圳、杭州等地的商品房市場，部分售樓處逐漸熱鬧起來，但分化仍非常嚴重。
6月1日，上海浦東中環(huán)和外環(huán)之間的某中端改善型樓盤售樓處，人聲鼎沸。該樓盤為外環(huán)內新房且單價較高，主要吸引的是置換而非剛需群體。
盡管看房現場一片熱鬧，成交情況卻不容樂觀，該樓盤今年3月開售的總套數292套，其中已售總套數165套，可售總套數127套，去化率不到60%。
同一天，上海浦東外環(huán)外的另一樓盤售樓處則顯得門庭若市，預約看房的隊伍已排到大門口。該樓盤單價最低接近5萬元/㎡，且地處外環(huán)外，主要吸引年輕剛需人群。
上海某樓盤排隊現場
圖源：證券時報
在深圳，南山長嶺陂地鐵站附近的一處新房項目，營銷經理表示自從深圳宣布首付比例下調之后，客戶到訪量就明顯增多。該項目是準現樓狀態(tài)加上開盤當天折扣最低達到86折左右，開盤當天購房者非常踴躍。
處在限購“放松”區(qū)域的深圳龍崗區(qū)，另一處正準備開盤的新房項目正在布置現場，銷售人員表示，目前認籌的情況好于預期，但開盤折后價格已經幾乎回到2019年的水平。
杭州市場上看房團卷土重來，多個售樓部已對外掛出“歡迎寧波臺州溫州看房團”“歡迎上海嘉興看房團”及“歡迎金華義烏看房團”等標語，樓盤現場出現大量外地車牌。（雖然不排除有些樓盤項目有作秀的成分。）
但5月杭州商品住宅中簽率20%及以下的開盤次數確實有明顯上升，占搖號總次數約70%，大大高于1-4月（10%-50%）。
運河新城的綠城·宸岸印月里，5月首開觸發(fā)社保排序，社保年限118個月，此后又兩次加推，中簽率在14%-16%左右。
錢江世紀城的建發(fā)中糧·朗云，在新政后開盤重新觸發(fā)社保排序，社保年限95個月，中簽率約14.1%。
有一定套利空間的項目熱度更大，位于湖墅板塊余杭塘河邊的濱江建杭·霞映錦繡里（即此前市場關注度極高的民生藥廠地塊），首開93套房源，最新消息已吸引2000多組報名參與搖號。
03
政策成效有待觀察
仍面臨多重困難
430政治局會議已過去一個多月，517政策過去半個月，房地產市場到了重要的觀察節(jié)點。
無論是商品房市場，還是二手房市場，近期的市場表現都顯示正在起變化，但市場熱度能否持續(xù)，持續(xù)多久，尚未可知。
5月，上海新房成交面積49.17萬㎡，環(huán)比下跌10.86%，同比下跌36%；二手房成交18692套，環(huán)比增長3.27%，同比增長21.91%。
5月，廣州新房住宅網簽總計5159套，環(huán)比上漲6.7%；二手住宅網簽宗數和面積為7838宗和78.97萬㎡，環(huán)比分別下降14.13%和12.18%。
5月，深圳新房成交2375套，環(huán)比下降16%，同比下降29.9%；二手房錄得4871套，環(huán)比下降1.4%，同比增長35.2%。
5月，杭州新房成交5754套，環(huán)比增長22.9%，同比下降32.4%；二手房成交8223套，環(huán)比下降2.3%，但同比增長17.5%。
517新政中最引人注目的是，收回閑置存量住宅用地、收購部分商品房用作保障性住房等政策，但這些政策要真正落地，都面臨著實操中的各種問題，甚至重重障礙。
這些政策或許還需要較長時間的探索，迄今還未形成對市場的實質性作用。
保障房的大量供應是否會對商品房市場產生沖擊，也有待考證。
此前曾有人建議，通過建立全國性平臺來收儲存量房源，以達到“去庫存”的目的。
但如果通過全國性平臺收儲，如何防止權力尋租，如何制定收儲標準，如何運營這些房源，財政如何提供支持等問題，都需要一一解決。
其次，如果收購商品房用于保障房，還取決于當地對保障房的需求量，以及人們的接受程度。
更重要的是，這一輪房地產市場的深度調節(jié)，諸多影響因素并不取決于房地產市場本身。
經濟形勢及未來走勢，各階層人們對經濟的實際體感，包括就業(yè)和收入，以及國際地緣政治，或許是更大的影響因素。
5月，中國經濟先行指數PMI為49.5%，再次回到榮枯線以下，經濟復蘇之路曲折復雜。
針對高盛近期對中國房地產市場未來走勢的預測，特別是和2006年美國房地產市場危機，以及1991年日本房地產市場危機的比較，經濟學家劉元春認為不存在可比性，并表示：
“如果房地產能在本年度實現穩(wěn)定，中國經濟的繁榮局面有望迅速實現。”
請注意前提條件是：如果房地產能在今年實現穩(wěn)定。
中國的房地產市場已經到了非常時刻，甚至是非常非常時刻。
全中國乃至全世界都在矚目，中國能否可以擺脫房地產市場的風險。
文章部分內容來源：中國新聞網、證券時報、中國房地產報、財新、中國宏觀經濟論壇（CMF）、中原地產、貝殼找房、我愛我家等。
來源：丁建剛房產
