杭州現(xiàn)在租金在跌。無論是住宅還是寫字樓，都在跌。
有房子待租的房東肯定感受深切，房子確實不大好租，租金喊不上去；在找房子租的租客應該也有感覺，價格比較好談。
▲資料來源：杭州我愛我家
按照杭州我愛我家市場研究院的說法，2020年杭州1-3月單位租金分別為59.6元/㎡·月、58.9元/㎡·月、59.4元/㎡·月，分別較2019年同期上升了1.47%、下降0.35%、下降2.18%。
成交量的走勢同樣不樂觀，1-3月份的成交量則分別較2019年同期下降32.76%、下降66.27%,上升13.86%。
數(shù)據(jù)不一定能全面說明問題，但大致的情況是能反映的，就是租金在跌。
然而在房圈混的都知道，最近杭州無論是新房還是二手房，賣得其實都很好。4月二手房的交易量甚至可能是3月的一倍，4月13日、20日，杭州市區(qū)單日成交更是分別達到509套和516套，創(chuàng)下近三年來杭州二手房單日成交新高。
新房市場同樣熱鬧非凡，4月開盤的樓盤中，除了1、2個排屋和洋房的盤不用搖號，其他所有盤一律搖號。剛需盤中，保利融信·和光塵樾、德信大家·運河云莊（高層）的中簽率甚至都不到2%。
所以無論怎么看，整個買房的市場都算陽春，二手房價格也在小幅上漲，那為什么租金偏偏漲不動？以及，當前熱鬧的買房氣氛，到底能不能延續(xù)下去？租金的下跌會不會最終傳導到買房市場，房價同步下跌？
很多問題，不能看宏觀，都得拆開來看微觀才行。
專業(yè)的講法是，結(jié)構(gòu)性的問題很難從宏觀上暴露出來。正如從經(jīng)濟總量上來看，中國經(jīng)濟似乎好得一塌糊涂，增速全球領(lǐng)先，但細拆開來看就會發(fā)現(xiàn)，里面問題大得很。產(chǎn)能過剩、預期老齡化嚴重、三產(chǎn)比重不協(xié)調(diào)……這些就是結(jié)構(gòu)性的問題。
同樣，看待房地產(chǎn)市場我們也得有一個“結(jié)構(gòu)性的視角”。
東樓的感覺是，租賃市場和買房市場，其實根本就是兩個市場，兩個有些不大相干的市場。
我們盡管很難準確地描述，但大家大體上的感受還是一致的，那就是這幾十年來，中國的貧富差距在不斷拉大。所以城市里的人群其實很涇渭分明地被分成了兩種人：買得起房子的人和買不起房子的人。同時形成了買房市場和租房市場的截然判離。
所謂“買不起房子的人”，東樓的定義是，在沒有外力作用下，例如這哥們兒突然中了彩票這種情況，這個群體的人，是幾乎永遠也買不起房子的。他們想在城市中居住，一般來說得靠租房來解決問題。
熟悉東樓的讀者肯定知道，東樓曾經(jīng)講過一個“100萬論”。就是說在杭州，一網(wǎng)下去，能拿得出100萬存款的家庭，一抓一大把。
但東樓從不否認，在杭州生活的人群中，也有著大把，甚至拿不出30萬存款的家庭。畢竟，杭州的住戶人均存款只有11.5萬，還不知道被馬云爸爸這種怪物“平均”掉了多少……
▲數(shù)據(jù)來源：杭州統(tǒng)計局
再從人均可支配收入來看，2019年的數(shù)據(jù)還沒出來，但根據(jù)2018年的數(shù)據(jù)我們可以大概估一個，杭州當前的人均年可支配收入大概在6萬+，也就是月入5000多塊的樣子，一戶家庭就算平均1萬+吧。
一戶家庭月入1萬，在杭州想買房，其實是稍微有些吃力的。平時吃喝要開銷，剩下來多不了多少。那么這樣的人有多少呢？按照杭州1000萬的常住人口算，300-400萬是有的。
如果這些人不是本地人（本地的住房自有率96%）的話，那么這些人其實一生可能都要在租房中度過的，假如他們不離開杭州的話。如果說有房的人算是地主或者富農(nóng)的話，這些“永遠買不起房”的人就像是舊時的佃農(nóng)吧。
聽起來挺不容易的是不是？但事實大概就是這樣。生活永遠都不是童話，從來沒有那么多的溫情脈脈。
當我們弄明白這一點，很多問題就迎刃而解了。
杭州這座城市里，長期租房的人群，毛的一算大概有300萬。如果這個群體的收入出現(xiàn)了普遍性的下滑，租金無論如何是要跌的。
因為租金這玩意兒，跟居民收入變化高度相關(guān)。
疫情以來，2、3月份，不少企業(yè)真沒發(fā)多少錢。據(jù)東樓了解，杭州很多企業(yè)的玩兒法，2月份的薪資是最低工資基礎(chǔ)上再打折，夯布朗當下來，很多人2、3月的收入真只有1千多、3千多。
收入下跌那么明顯，怎么可能要求租客繼續(xù)維持去年的租金價格呢？這就好比，古代的時候，收成不好的年景，佃農(nóng)們都要餓死了，地主還想加租子？無論如何是加不上去的！
這就是最近租金跌下去的基本原理。
那么你說，這個租金會繼續(xù)跌嗎？
東樓也說不好。
最近雖然海外疫情的情報報道得少了，似乎有些國家情況在轉(zhuǎn)好。例如美國正在考慮加快復工復產(chǎn)。但整體來看，整個海外的需求一時半會兒還是上不來的。看這兩天的國際油價就知道了，簡直是血淋淋吶！
杭州這座城市，盡管這幾年數(shù)字經(jīng)濟為主的平臺經(jīng)濟在飛速發(fā)展，但出口行業(yè)依然占到了GDP的25%左右。如果海外需求持續(xù)萎縮不振的話，局面肯定好不起來。也就是說，低工資、裁員，可能會在一些地方、一些企業(yè)當中不斷發(fā)生。
所以當前的局面就是，那批“買得起房的人”手有余糧，吃準了銀行信貸寬松下的貨幣放水，想盡辦法加杠桿買入房子，規(guī)避預期通脹的風險，形成了新房市場的熱鬧場面；
而收入一般的家庭卻已經(jīng)開始承受經(jīng)濟下行的風險，生計的壓力已經(jīng)襲來，造成了當下租金下跌。
房地產(chǎn)這個行業(yè)，幾乎就是聞“聲”而動的行業(yè)，這個“聲”就是“央行的水聲”。深圳、杭州樓市在疫情以后的上漲，除了背后真實居住需求的釋放，不得不說還是有“濤聲的加持”。
每一輪差別化的加杠桿，最后的局面只能是貧富差距的不斷擴大。但這又有什么辦法呢？有產(chǎn)者與無產(chǎn)者的分化，什么時候消失過？
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撰文：東 樓 視覺：周 周 主編：小 青 總編：鐘 斌
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