隨著城市發(fā)展，老城區(qū)與新城區(qū)的價值PK總是激起無數(shù)爭議。
杭州從前的城市核心在武林、湖濱一帶，目前已無新房；而新的市中心錢江新城1.0同樣已無新房可售，最新的代表是江河匯。
春節(jié)前的推盤潮中，總價千萬級的江河鳴翠斬獲七千多張房票，展現(xiàn)了新城的強大向心力。
今天，我們選擇老城區(qū)與新城區(qū)的次一級板塊對比，也就是文暉與亞運村。
這兩個板塊價位相近，該如何選擇？
PART1 | 區(qū)位對比
文暉，距離武林廣場不足3公里，杭州東站3公里，西湖4公里多點。
亞運村，錢江世紀城、奧體近在咫尺，江河匯隔江相望，兩岸共同組成未來的杭州城市封面。
文暉雖近武林、西湖，但終究有3、4公里距離，中間連綴的，多是些老舊小區(qū)。
亞運村固然會與錢江世紀城連成一片，然而杭州的城市核心配套，如市民中心、火車東站、三甲醫(yī)院、頂級商圈，卻都集中于錢塘江北岸。
區(qū)位對比上，兩者各有優(yōu)劣，幾乎旗鼓相當。
PART2 | 配套、規(guī)劃對比
亞運村現(xiàn)在還是一片大工地，除了產業(yè)、商業(yè)等配套可以依賴錢江世紀城，其他全部都在建或處于規(guī)劃中。
配套與規(guī)劃本就相輔相成，配套是已實現(xiàn)的規(guī)劃，規(guī)劃是未來的配套，因此一并說了。
產業(yè)
文暉：老城區(qū)其實并無什么聚集成片的產業(yè)，但文暉是下城著力打造的板塊，嘉里
城市之星項目會配備一些寫字樓。
城市之星項目規(guī)劃
亞運村：亞運村自帶寫字樓，而且錢江世紀城高樓林立，亞運村與錢江世紀城之間的狹長地塊規(guī)劃說要建錢塘灣未來總部基地。
商業(yè)
文暉：板塊內有嘉里城、艮山門動車所上蓋，杭州頂級的武林商圈約3公里。
文暉嘉里城效果圖
亞運村：板塊內有華潤萬象天地、萬科濱水商業(yè)街，錢江世紀城的SKP也簽約了，約3公里的奧體印象城計劃今年開業(yè)。
教育
文暉：德天實驗小學、明珠實驗學校、長壽橋小學岳帥校區(qū)......長壽橋小學雖然是杭州第一梯隊，但文暉這個并不是本部，而是暫無畢業(yè)生的新校區(qū)。
亞運村：綠城項目規(guī)劃有幼兒園一所、萬科項目東側有24班小學、綠城媒體村也有一所代建小學......
醫(yī)療
文暉：浙江省人民醫(yī)院1公里多點，浙一、浙二、邵逸夫距離都是4公里多，這是老城區(qū)的優(yōu)勢。
亞運村：醫(yī)療配套對錢江南岸來說是薄弱項，邵逸夫雖然也是4公里多，但隔了一條錢塘江。
交通
文暉：文暉板塊有地鐵5號線杭氧站，火車東站3公里。
亞運村：亞運村板塊，板塊范圍內6號線有豐北、亞運村兩個站點。
文化休閑
文暉：城市之星的定位是旅游綜合體，另外還有個武林之星國際博覽中心，板塊內據(jù)說還規(guī)劃有杭州音樂廳......
亞運村：規(guī)劃有圖書館、博物館、音樂表演廳、濱水商街，錢江世紀公園也很近。
基礎配套上，老城區(qū)的生活便利度很不錯，文暉在醫(yī)療配套方面有顯著優(yōu)勢。然而，結合產業(yè)、規(guī)劃能級來看，亞運村稍勝一籌。
PART3 | 樓盤對比
文暉有三盤，一為濱江造的錦尚和品府，一個是嘉里文暉項目，另一個是中海望廬，但中海望廬僅剩洋房，價格高出一截，就不討論了。
錦尚和品府容積率2.78，嘉里文暉項目容積率2.34
亞運村有三盤，華潤亞奧城容積率一期2.9、二期2.5，綠城桂冠東方容積率2.9、萬科日耀之城容積率2.73。另外，濱江星翠瀾庭也可以算作是亞運村板塊內。
文暉兩盤現(xiàn)在資料極少，亞運村雖然已經結頂，但流出的信息也比較有限。目前，在戶型與精裝標準上無從對比，只能依照一些參數(shù)與周邊環(huán)境對比。
文暉板塊的主要缺點是周邊老破小多，城市界面比較一般。
亞運村的缺點是，容積率明顯偏高。萬科日耀之城南部住宅底下商業(yè)、上面住宅，“半封閉式”的設計雖然巧妙、便捷，卻可能有點吵。
綠城桂冠東方為純住宅項目，但東側有鐵路線，建筑采用外圍高、中間低模式，再結合高容積率，中間樓幢的采光也令人擔憂。
濱江星翠瀾庭45000元/㎡均價，購買價值極高，但樓盤體量太小，僅5幢，其中還有1幢公租房，居住品質依然不占優(yōu)。
亞運村周邊預留的錢塘灣未來總部大概率長期處于大工地的狀態(tài)，成為噪音、灰塵之源。從居住品質上看，更看好文暉兩盤。
PART4 | 倒掛、前景對比
嚴格來說亞運板塊并無二手房，我們只好與相鄰的奧體做對比。
盈豐路三兄弟的掛牌價驚人，簽約價同樣驚人.....怎么就4、5萬了？根據(jù)多方了解，是新房為了避稅，故意做低了價格。
奧體樓盤的成交價應該大多在6-7萬之間，我們取中間值6.5萬吧。
按6.5萬算，預計均價在4.5-5萬之間的亞運村三盤有至少一萬倒掛，而對比星翠瀾庭，倒掛則高達2萬。
需要注意的是，奧體目前的城市界面，遠勝仍在施工建設的亞運村，而且之前的次新房算上贈送面積，得房率也遠高于如今。
文暉的
萬科新都會1958、朗詩樂府、熙暉府，參考價同樣在6萬多，成交價應該也是故意做低了。
不過，文暉這幾個二手房的掛牌均價都在6萬多，沒有奧體那么夸張，估計實際成交價也就6萬出頭。
文暉的新房價格，要比亞運村貴，所以價差更�。粖W體成交價高，卻與亞運村嚴格來說不是同一個板塊。
綜合考慮，在倒掛方面，兩者也算平手吧。
PART5 | 結語
綜上所述，想坐擁城市封面、看準長線升值空間的，選亞運村；偏愛于錢塘江北，而且想擁有更好的居住感受、生活氛圍，選文暉板塊。
根據(jù)推測，搖亞運村的購房者會更多一些，但亞運村數(shù)千套房源齊開，上車的概率未必低于文暉。
來源：必看房
