| PART 1 |
前幾日，有一朋友找筆者聊天。
朋友說起自家外婆前月因長期病去世，母親盡管悲傷，但并未有太大波動，但轉(zhuǎn)頭來到這個月，聽到老城里的老房被賣掉時，突然哭成淚人；
朋友說外婆生前一直不愿意賣了老破小和兒女住，想給她置換個新房也不同意，直說浪費錢也不喜歡，早起沒有城隍山爬渾身不舒服，母親一直說那老破小啥都不好，如今房子平價賣掉了卻很舍不得；
筆者除了說些節(jié)哀的話語也并無辦法，只好用“職業(yè)”的角度寬慰他，現(xiàn)在的行情，老破小能平價處理掉應(yīng)該高興。
老城老房，長輩不愿賣，新城新房，長輩不愿去。這樣的事筆者周周都能從同學(xué)、朋友、讀者的口中聽聞，盡管五味雜陳，但筆者通常還是建議割肉。
有感而發(fā)，今天，寫寫筆者一直糾結(jié)想聊的話題，老城老房，何去何從？
| PART 2 |
開門見山，筆者認為，2022之后的老破小老破大，從市場價值的角度，除了搏拆遷，恐怕不會再有上坡路了。
下此判斷，源于本月初民辦校轉(zhuǎn)公消息的公布，對老城老房來說是一次決定性的中長期利空，決定性的，利空。
▲2022.7.5民轉(zhuǎn)公14校名單
為什么這么說？且聽道理。
長久以來，老城區(qū)的老房子最明確的附加價值便是教育與學(xué)區(qū)，這是新城新區(qū)新房無論如何都無法快速拉平的優(yōu)勢，也是二手流動性和價格的保證；
邏輯簡單，因為新杭州人可以不看西湖、不在武林門上班、不爬城隍山、看病坐地鐵來，但是接受不了孩子教育“輸在起跑線”；
哪怕是西湖區(qū)最普通的公辦教育水準放在周邊新區(qū)依然上佳，三墩北、蔣村板塊崛起的很大一部分原因正是在此。
但是，主城區(qū)強于周邊，這是民辦掐尖后，公辦VS公辦的情況。
民辦校眼里，目標就是前12所，這意味著要在沒有分配生加持的情況下考到中考前10%的水準，不嚴、不內(nèi)卷、不超前教學(xué)基本不可能，考進前十二的人數(shù)就決定著該校的品牌力、老師的待遇等等；
而公辦強校，更多看“優(yōu)高率”，不讓提“重高”，但大家都心知肚明，同為優(yōu)高，前三所、前12所、前34所不是一回事。
▲優(yōu)高、優(yōu)高與優(yōu)高
當(dāng)杭州因為民轉(zhuǎn)公幾乎全面進入“全公辦”時代，三年內(nèi)，各教育集團的分校、新設(shè)校會如雨后春筍般建成、招生、過渡辦學(xué)，優(yōu)秀生源分散在各板塊就近上學(xué)，事情就會發(fā)生變化。
短期內(nèi)是民辦校所在板塊的利好，稍長一點則是教育平均化加速推進，尖子生分散，教師輪崗、學(xué)區(qū)劃片的操作性大大加強，事實上北京、深圳已經(jīng)這么干了；
于是，各個教育集團不會囿于老城，注定向外擴展以求得更新更多樣的優(yōu)質(zhì)生源，公辦競爭加劇，而傳統(tǒng)強公辦的老破小行情會走弱是必然的。
舉幾個例子，住老文教的學(xué)區(qū)老破小讀學(xué)軍，住申花次新房讀華師大附屬杭州學(xué)校，住奧體讀崇文新校，真說不好中考卷這么簡單的情況下彼此間能差幾分。
這種時候，為什么新杭州人還要選停車難、戶型差、沒物業(yè)、租戶多、大概率貶值、流動性還會持續(xù)下降的老破小呢？
不可替代性的抽離，讓老城老房價值再難有上升的預(yù)期。
| PART 3 |
當(dāng)然，老房子和老房子也有不同，有不同的道路，筆者也有一些建議。
第一類，強學(xué)區(qū)的老破小、民轉(zhuǎn)公附近的老房，三四年內(nèi)還是能有一定流動性，賣給急著用學(xué)區(qū)的家長，如果價格合適，能賣就賣吧，賣了去打新；
第二類，品質(zhì)中年房，比如金都華府、華庭、平海公寓、
鳳起都市花園、羅馬公寓這類，比蘭園、麗園、
鳳起潮鳴這類市區(qū)豪宅差一檔，又比老破大強不少的這種產(chǎn)品。
下半年樓市政策會持續(xù)寬松，一旦二手成交量有所抬頭，大勢會對價格有一定的幫助，屆時會少割肉，如果不自住，能出建議要出。
第三類，沒有強學(xué)區(qū)的純老破小，如果已經(jīng)不住了，建議割肉賣，今年砍一刀好過明年砍兩刀。
第四類，有歷史要素的老宅建議持有，石庫門、新古典的這種民國級的房子，比如洽豐里、平遠里、思鑫坊，“新里弄住宅”改造開發(fā)是必由之路，價值不可估量。
第五類，中大吳莊、麗園、元福里、
柳浪東苑二期等等，頂級資產(chǎn)無需多言，千言萬語不如西湖百步的品質(zhì)房。
| PART 4 |
寫到這里，筆者給了長痛不如短痛的建議，但筆者也知道，和朋友情況類似的家庭很多，老一輩就是不愿意、說不通，就算不住也不賣，覺得“失了根”、“故土難離”。
接著，通常會有這個想法，轉(zhuǎn)租，行不行？
筆者依然不建議，市中心學(xué)區(qū)一般的老房，成交4w多，50多個平方，總價大概250w的房子很多，租金大概4k，租售比是250/（0.4*12）=52年；
同地段附近的二手公寓45㎡1LDK帶電梯精裝修，總價也就120w還能殺價，租金低些，但也差不多有3.2k-3.5k，120w/（0.35*12）=28年；
此時，賣了老破小買兩套二手公寓出租，租金收益來說肯定更香的，唯一變數(shù)在于商業(yè)性質(zhì)的公寓，在土地年限到期后的操作。
還是賣了劃算，但當(dāng)賣了老房手持資金，又為什么不打新住宅而去流動性差的公寓呢？
怎么算，都是賣了劃算。
| PART 5 |
“老城區(qū)、老破小”如今的尷尬局面，筆者以為，原因有二。
首先的主因，城市骨架被擴展后中心性的疏解，杭州發(fā)展從單中心轉(zhuǎn)向多中心的必然。
▲兩核心，三重點，五次級
這5、6年間，各郊區(qū)板塊的天街、銀泰、寶龍城、嘉里城、萬象城、萬象天地落地的落地，開業(yè)的開業(yè)，杭州大廈和in77不再是市民的首選；
接著，各大醫(yī)院紛紛選址新區(qū)，浙一去了未科，浙二要去南臥，市一要去艮北，省中醫(yī)要去銀湖高橋；
如今這兩年，輪到各大教育集團新設(shè)分校，教育資源外遷；
隨著擁江發(fā)展和城西科創(chuàng)大走廊的推進，從鼓樓到武林門一線的老中心因為沒有土地開發(fā)而原地踏步；
不得不承認，除了西湖以外的市民生活，許多新城有了可替代的新選項。
其次的副因，因為歷史原因，大量老破小房子本身的硬傷簡直不忍直視。
筆者隨意從中介網(wǎng)扒了兩張市中心老破小的掛牌信息，浣紗路L戶型53㎡掛牌單價8.5w，平海路這樣卜字戶型55㎡掛牌單價7.7w，此類房源比比皆是；
將心比心，哪怕有一點學(xué)區(qū)利好也近西湖，你會讓你的兒女花450多w買這樣的房子嗎？這樣的房子住著能舒服嗎？何以那么普通又那么自信？
西湖邊的煙火氣、閑散的生活方式當(dāng)然有相當(dāng)高的價值，但是這不意味著靠近西湖的所有房產(chǎn)都有超級的溢價和穿越周期的能力。
咱就是說，有沒有一種可能性，如果西湖能說話，她都嫌棄這種爛房子配不上她。
| PART 6 |
最后，筆者有兩句寄語結(jié)束這篇推文；
站在老杭州的立場，如果自住，在西湖邊的生活方式值得守護，如果有擁江和未科的投資客嘲諷老城，大可以懟回去，羊鍋村和三堡船閘旁邊，沒有白居易、蘇東坡、岳飛和于謙，沒有三秋桂子和十里荷花。
但作為一個誠心想賣房的房東，如果房子產(chǎn)品力實在一般，以后的掛價要講一些基本法了，適當(dāng)割肉，長痛不如短痛。
再好的地段，轉(zhuǎn)化成高價，也要產(chǎn)品力和城運加持。
往后十年，注定還等不到老城煥新的黃金時代。
來源：杭州房叔
