“12年我買白房子時就要2萬多了，現(xiàn)在竟然只能賣3萬多！”
就在幾天前，May散步時路過中介門店，平時毫不關(guān)心房價的她，竟第一次好奇起自己的這套房子，究竟能值多少錢。
“中介告訴我竟然只有3萬5到3萬8左右的單價，是不是他在騙我呀？”May一臉不可思議地問我。
May的這套房子，是九堡沿江相江公寓中的白色洋房，被稱做“白房子”。雖然看不到江，卻隱匿在高樓大廈間，綠化十分不錯，物業(yè)也是相對靠譜的綠城物業(yè)。
我查了一下相關(guān)的掛牌和成交，相江公寓大戶型洋房掛牌價只有3萬5，4月份一套豪裝的138㎡洋房，單價也只賣到了3萬8。
相江公寓白房子
“我看我朋友金沙湖的房子，1萬多買的現(xiàn)在都4萬了，我的更靠市區(qū)竟然還沒她的貴，真是不可思議。”May頗有不解，但之后轉(zhuǎn)念一想反正自住也不賣，也就慢慢釋然了。
其實，May的房子在九堡沿江中并不是漲幅最慘，要知道2010年賣到3萬2的麗江公寓，現(xiàn)在也就賣個3萬5左右的單價。
中間的3千差價，都無法覆蓋這10年的資金成本，陰虧之下買家怕是要哭暈在廁所了吧。
至于陽光國際，近期主流二手房成交價也在3萬2-3萬3之間，悅麒美寓則能賣到接近3萬5的單價。
九堡沿江，是東湖高架以西、錢塘快速路以南的區(qū)域，主要有麗江公寓、相江公寓、悅麒美寓、陽光國際、鉑金海岸等商品房小區(qū)。
其實，對于之前一直住城東的我來說，還是很喜歡九堡沿江這一帶的，甚至在17年還一度考慮過這一帶的二手房。
還記得17年3月，我看過幾套陽光國際的二手房，當(dāng)時基本在89㎡基本在185萬到200萬之間。
印象很深刻的是，當(dāng)我從一套房子出來時，一個隔壁的大爺伸出頭來說：現(xiàn)在什么價格呀，去年底我120萬買的。
果然，大爺還是你大爺，早買三四個月就省了大幾十萬的成本。
而這之后，雖然再也沒有跑過九堡沿江的二手房，但也去跑過兩個準現(xiàn)房項目，一個是2018年8月的萬象上東，另一個則是2018年11月的鉑金海岸。
那一年的萬象上東，還叫
陽光景臺，當(dāng)時通過中介分銷，整體均價約3.2-3.3萬。
而隔壁的陽光國際，也二手房則賣到了3萬5左右。但陽光國際才不是九堡沿江二手房的扛把子，隔壁的麗江公寓大部分樓層不錯的小戶型，都能賣到4萬出頭，迎來了它的高光時刻。
悅麒美寓主流也有3萬6到3萬8的成交價，樓層好裝修佳的還一度到達了4萬。
只是，這樣的好時候并沒有持續(xù)很長時間，當(dāng)年11月鉑金海岸最后一幢領(lǐng)證開售時，九堡沿江的房價已經(jīng)開始出現(xiàn)大幅回落。
“現(xiàn)在陽光國際掛牌在售的89㎡，毛坯250-260萬就能拿下，單價差不多2萬8。精裝修貴一些，3萬到3萬2左右能拿下。早幾個月，150多㎡的大戶型都能賣到3萬7。
悅麒美寓跟麗江公寓會貴一些。上個月底賣了一套180㎡，成交價接近3萬3；89㎡，成交價接近3萬7。
麗江公寓原本就是精裝房，上個月成交的兩套大戶型，單價都超3萬8；現(xiàn)在便宜點的89㎡，270-300萬能拿下，單價差不多在3萬到3萬4之間。”
這是當(dāng)時記錄的二手房價，可以看到短短幾個月九堡沿江就降價不少，無一小區(qū)能“幸免于難”。
“18年年中是房價最高的時候，10月份開始降價，降到19年1月份穩(wěn)定下來。”九堡沿江一位資深中介小梁告訴我說。
當(dāng)然，這種穩(wěn)定也是相對的。今年3-4月份九堡沿江的房子就微漲了一些，但到6-7月份又相對有所回落。
以相江公寓2號樓中高樓層的兩套房源為例，3月份成交均價是3萬7，6月則回落至3萬5。
當(dāng)然，受到沿江的江景因素，一線江景和不能看江的小區(qū)，還是有很大價格差異的。
比如，不沿江的麗江公寓一期成交均價3萬5，而沿江的這期麗江公寓，單價則要高出不少。
可以看江的麗江公寓
以今年6月網(wǎng)簽的一套3號樓中樓層房源為例，面積209㎡總價850萬，單價突破了4萬，比一期均價高出了整整5千。
不過，無論如何現(xiàn)在整個九堡沿江的二手房價，還是要比2018年顛覆時期低了10%左右。
二手房價走低之外，九堡沿江的成交量也一直上不去。
小梁給我一組麗江公寓、相江公寓、悅麒美寓、陽光國際的成交數(shù)據(jù)，整一個6月僅成交了28套。這是一個什么概念，要知道下沙沿江保利東灣一個小區(qū)，6月都成交了36套。
“有兩位數(shù)還算不錯了，也不知道接下去這么熱的8月，會不會掛單。”小梁擔(dān)憂道。
在九堡沿江，半年不開單是常有發(fā)生的，這樣的中介小哥我也遇上過好幾個。
甚至，一位在其他板塊每月能穩(wěn)定拿到10萬傭金的銷售大神，在九堡沿江也慘遭“滑鐵盧”，平均每月只有一單左右。最后，收入大減的他，去年底就離開了九堡沿江，去往另一個網(wǎng)紅板塊淘金。
而與我相熟的一個九堡沿江中介，現(xiàn)在也轉(zhuǎn)做起了新房分銷，不愿意干耗著了。
當(dāng)年與濱江、申花同時起步，為何曾經(jīng)定位豪宅區(qū)的九堡沿江，價格和成交量雙雙萎靡，為什么會“淪落”至此呢？
中介小梁覺得最主要的原因，還是在于配套。“沒有大型商業(yè)，公共交通也不方便，選擇沿江的客戶大部分要自己有車才行。”
的確，配套一直是九堡沿江的一塊心病。最近的商業(yè)綜合體是1公里外的金海城，檔次真的很低，基本只能滿足你逛超市和喝杯星巴克的需求，再無其他。
地鐵呢，也遠遠從九堡腹地穿過，1公里的步行距離著實很不方便。
至于城東教育質(zhì)量相對不錯的東城實驗學(xué)校，九堡沿江也不在其學(xué)區(qū)范圍內(nèi)。
除了一線江景和主城區(qū)的位置，九堡沿江似乎再無其他優(yōu)勢。
其次，九堡沿江雖然小區(qū)數(shù)量少，但體量都比較大，僅上面提到的4個小區(qū)，就有近8000戶，二手房供應(yīng)量本身就比較大，遠遠大于其需求，自然價格也就很難上來了。
另外，因為基本是2010年前后的小區(qū)，戶型設(shè)計比較老舊，大量的89㎡只能做到二房一衛(wèi)。
而市面上前幾年的89㎡次新房，大多能做到三房兩衛(wèi)，前者直接少了一個房間、一個衛(wèi)生間。
還有很重要的一點，是九堡沿江一帶太久沒有新房供應(yīng)，二手房漲價沒有后推力。
最近的一次的新房加推是18年底的鉑金海岸，精裝均價33900元/㎡，賣的還不如當(dāng)時周邊毛坯二手房高。
在2018年土拍市場火熱的情況下，九堡沿江難得的一次土拍，更是慘遭“一輪游”。
這塊宅地最后由德信操盤，也就是今天的錢塘云莊�？上У氖悄玫亟鼉赡辏策t遲沒有開盤。
還有一點，就是九堡沿江多以地緣性客戶為主，早兩年拆遷高峰期時，自然是量價齊漲，過了那一陣，也就逐漸回落了。
缺陷和不足雖然不少，但九堡沿江的未來并不是完全黑暗的。
東擴的杭州，沿江一帶原本到了江河匯，就好像戛然而止了，后面的五六七堡空洞無神，連帶著九堡沿江也被割裂了。
不過，西興大橋到九堡大橋之間，江干區(qū)政府要打造“灣區(qū)之芯”，這一片將會徹底聯(lián)通起來，而九堡沿江再也不會“孤立無援”了。
繼續(xù)細分，九堡沿江還是大熱的錢江新城2.0�？偼顿Y超過1200億元的錢江新城2.0，沿途建設(shè)4大TOD發(fā)展中心。
在這片熱土之中，江河匯是頭，而九堡沿江則是尾。
另外，一條地鐵9號線，也將結(jié)束九堡沿江沒有地鐵交通障礙。
而根據(jù)今年錢投集團的計劃，錢江新城2.0內(nèi)有8宗土地規(guī)劃在內(nèi)。一旦有新的限價體系出現(xiàn)，對九堡沿江的二手房也是一個很好的承托。
從規(guī)劃和配套，以及以后二手房的價格上來說，九堡沿江未來可期。
來源：層樓
