“我就想當(dāng)那顆乒乓球”。
問及土拍感受，一位跟了橋西地塊很久的投拓童鞋這樣回道。
昨天，既刺激又無聊的杭州第三批土拍結(jié)束了一半，還有一半就是今天9點半的乒乓球搖號。
刺激在于更像一場福彩，完全拼的是房企RP和運氣。
無聊在于不需要跟投策略，拍到封頂看乒乓球直播就完事了。
雖然土地現(xiàn)場搖號并不稀奇，但如此大批量的地塊搖號，杭州是第一個。
據(jù)說，17宗宅地拍至封頂搖號的房企中，有人已連夜去靈隱寺求簽了，和搖紅盤的那波人一樣，希望乒乓球“精準進洞”。
很少有佛系等開獎的，畢竟第三批搖中就是大肉了，這些所有的搖號地塊最少的一塊地也有4%利潤率，最多的一塊地高達11%的利潤率。
對比第二批地塊的利潤直接翻了兩番，且沒了公租和自持煩惱，土地金還可以分期。
還都是閉眼賣地段，即便算上明年亞運停工期，也是穩(wěn)賺不賠的游戲。
這樣大規(guī)模的年終福利，只有2018年的杭州土地市場才能看到了。
所以前幾天，有好幾家房企寧愿臨時交20%的保證金，也要趕上這輛末班車。
打鐵需趁熱，做地單位已迫不及待放風(fēng)杭州2022年第一批土拍預(yù)公告會在1月底，讓大家“做好準備，歡迎來勾”。
在土地政策面不變的情況下，2022第一批土地?zé)岫纫欢ㄊ抢^續(xù)走高。
你看，高歌猛進的杭州又回來了，至少行業(yè)信心上。
因為昨天是一場沒有輸家的賭局。
開發(fā)商是贏家，可以過個好年，明年有貨值可賣，有利潤創(chuàng)收。
杭州是贏家，順利完成可出讓金KPI，還創(chuàng)了3000億新高，天下第二是最好。
購房者也是贏家，因為項目利潤充足，可能買到更具品質(zhì)感的產(chǎn)品，當(dāng)然，這條是理論上。
往大了看，無論是賬面數(shù)據(jù)，還是各個傳播端預(yù)期傳導(dǎo)，杭州土拍結(jié)果營造的都比北京、深圳、上海、南京、蘇州的第三批更“成功”。
杭州這波操盤，已經(jīng)在大氣層，做地單位的年終獎是保住了。
但我認為，這場人造土拍牛市，絕對不能等同于杭州樓市全面回暖。
因為并不是行業(yè)資金盤和后市預(yù)期的根本性好轉(zhuǎn)，僅僅是每塊地讓開發(fā)商有了利潤而已。
從數(shù)據(jù)上刊，在地塊普遍更優(yōu)質(zhì)的情況下，杭州第三批地塊的溢價率和絕對地價，都遠低于第一批，而且這次不玩自持和公租。
這樣看得見的房地差紅利，估計連深房理都恨不得集資都去拿地了，正如你不能用紅盤的超低中簽率，來代表整個杭州樓市。
但無論怎么解釋，這波輿論助推的“史詩級利好”預(yù)期，一定會傳導(dǎo)到買方市場。
打折、送車位、高傭返現(xiàn)的遠郊盤們，笑暈在售樓部。
但對于板塊的居民，不少寶地可能等不來良主了。
因為完全隨機，濱綠地頭蛇沒了控盤優(yōu)勢，很可能被劣幣驅(qū)逐良幣了。
1、小河油庫地塊，我了解到勾地的房企多數(shù)都封頂進搖號了。
橋西可能又少了會少一個綠城或濱江造，但即便給到中天或旭輝，這個項目該搖還得搖啊。
51400的橋西，46000的華豐，45000的SKP項目，是我明年的三大必搖項。
2、至于華豐的半個結(jié)果，板塊群眾意見很大，甚至有業(yè)主建議打12315投訴華潤，只要港置。
可能對于申花這樣的商圈板塊，多一個萬象城意義不大，畢竟勾莊都有萬象城了。
二手被卡在8字頭的申花，急需中環(huán)或者光環(huán)等港資IP，來進一步提振價值的天花板。
參考杭騰的一輪游，我也驚訝這么大的商住地能拍到封頂，沒想到申花橋西合體的能量如此之大。
其實對于港置，如果早知道會封頂搖號，就一定不會來勾了，華豐本來并不在港置優(yōu)選項。
我也希望“匯德隆事件”不要出現(xiàn)在申花，杭州似乎也只有這里更適合做中環(huán)系了，蕭科的光環(huán)覆蓋面有限。
3、可惜了運河灣如此絕版地段，瑞安最終還是沒要，本來方案都做了，城投拿下自己玩，估計要成運河新城最大的遺憾了。
因為這個項目的ip能級，就代表了運河新城的未來能級，希望城投找到好的商業(yè)合作方。
只要有誠意，這樣的地段不缺優(yōu)質(zhì)商業(yè)接盤。
4、杭騰社區(qū)算實至名歸，從起拍降了5億和取消大量限制條件，云城總算迎來了天街。
去掉200m的辦公塔樓，云城天街商業(yè)盒子應(yīng)該在10萬方左右，和紫荊天街相當(dāng)。
據(jù)了解，云城天街定位會偏年輕潮流，空中連廊設(shè)計的會比較驚艷，不會像丁橋和濱康天街那樣中庸和保守。
大未科亟需天街這樣的商業(yè)補能，但我更期待杭騰社區(qū)的住宅部分。
一是有超3000套住宅供應(yīng)，洋房、小高層、高層都有，上車概率更大。
二是一輪游底價，留足了產(chǎn)品空間，有條件做成這個價格段的標(biāo)桿。
三是余杭第一個未來社區(qū)盤，在立面、工藝、品質(zhì)、配套都會很高要求，就看龍湖的審美了。
如果西站399項目不出問題，云城算是開了個大好頭。
現(xiàn)在“一區(qū)一天街”戰(zhàn)略只差拱墅和蕭山了，市北明年可能有驚喜。
第三批其他地塊沒啥故事，還是靜待佳音吧。
回過頭看，這次土拍的超預(yù)期收官，一定在杭州意料之外，不然不會有綠城+城投系托底早早準備。
我到現(xiàn)在還記得某區(qū)土地推介會，做地部門那誠摯而焦慮的神情。
但昨天的結(jié)果，會讓杭州明年調(diào)控的壓力大。
一是如何穩(wěn)住預(yù)期，現(xiàn)在已經(jīng)沸騰。
和第一批的土拍發(fā)酵一樣，第三批土地回暖，傳遞到買方很可能造成恐慌，畢竟杭州樓市“失控事件”，已經(jīng)上過幾次頭條了。
明年小陽春在前，宏觀基調(diào)不變的情況下，杭州應(yīng)該不想再上熱搜了，估計后續(xù)應(yīng)該會有動作來平抑這次熱度。
特別是近期二手房方面，奧體已經(jīng)明顯回暖，未科和城東已經(jīng)在筑底，下沙沿江也活躍起來了。
有空看看二手房，別賭“2022一地雞毛”了。
二是供應(yīng)減少，明年新房可能過熱。
雖然是為了降低的流拍率，但從51宗地塊縮減至35宗，總供應(yīng)減少是既定事實。
加上亞運暫定的3月停工期，只有第二批地塊和第三批少數(shù)高效房企能面世。
而寶地又多，難免會刺激新一輪打新熱，如何保證全年不熱又不冷，明年排預(yù)售證也是個大學(xué)問。
亞運年，肯定是穩(wěn)字當(dāng)頭，尤其是樓市。
最后，也是我內(nèi)心最想說的，第三批地塊都應(yīng)該做產(chǎn)品力大升級。
杭州回饋房企，房企應(yīng)該回饋杭州人，這是腰部房企做口碑的好機會。
在堪比限價前的利潤空間下，第三批房子再造不好，房企就真的要摸摸自己良心了。
特別是我們可能再也看不到濱綠融對某個板塊的控盤，這是好事也是壞事。
好事是可能加劇各房企產(chǎn)品性能競爭，板塊內(nèi)產(chǎn)品能百花齊放，不至于再被“套娃盤”和“批發(fā)盤”。
壞事是可能依然擋不住高周轉(zhuǎn)房企，守住了項目利潤，扯掉了產(chǎn)品下限。
你們回想下，杭州有多久沒有品質(zhì)交付潮了？少有的幾個，基本也都是2018年以前的項目。
總之，自住者盯住“口碑房企+第三批地塊”，說不定有大驚喜。
高歌猛進的杭州回來了，高歌猛進的產(chǎn)品也應(yīng)該回歸了。
來源：房特首
