杭州樓市似乎從來不存在“淡季”。
去年下半年開始，杭州樓市行情就像脫了韁的野馬，一路狂奔。
無論是剛需盤、改善盤還是總價(jià)千萬級(jí)的超級(jí)豪宅，全部都開盤售罄，部分樓盤預(yù)計(jì)限售甚至達(dá)到9年。
千萬豪宅綠城交投曉月澄廬，最新中簽率已跌至2.64%。
限購、限售、“2改5”，似乎給了反作用，越刺激跑得越快，徒留身無片瓦的剛需愣在原地，悵然若失。
根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上一次調(diào)控（1.27）至今，杭州已進(jìn)行250余次搖號(hào)，共推出6萬多套房源。
根據(jù)我愛我家的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，杭州上半年新房住宅成交達(dá)11萬套，同比上半年上漲107%，直接翻倍。
雖說上半年有疫情的影響，但半年成交11萬套的成績，放在任何時(shí)候，都不可謂不驚人。
火爆數(shù)據(jù)的背后，究竟是誰成功上車，買空了杭州？
我們選定了近期開盤的9個(gè)典型樓盤，如濱融府、綠城交投曉月澄廬、香港置地上和公元等，通過對(duì)它們意向登記表的分析，得出了一些結(jié)論。
當(dāng)然，隨機(jī)選取+人工分析，意味著數(shù)據(jù)可能存在一定誤差和偶然性，但也足夠映射出一部分現(xiàn)象。
誰在買杭州？
“從前的杭州，是浙江人的杭州，現(xiàn)在的杭州，是全國人民的杭州”，這句話已然成為共識(shí)。
如果要在這兩者之間找到一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，那必然是2015年。
這一年，G20、亞運(yùn)會(huì)相繼官宣，再加上杭州主城區(qū)貨幣化安置拆遷。
巨量的熱錢+空前的城運(yùn)爆發(fā)，一場磅礴的力量開始萌芽，沒多久全國各地的買房人便聞風(fēng)而來，至今仍未散去。
我們以身份證號(hào)碼開頭的3位來定義購房者是浙江籍還是非浙江籍。
通過整合這9個(gè)樓盤的意向登記數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，總體形成杭州、省內(nèi)其他市和外省三足鼎立格局。
當(dāng)然，浙江省省內(nèi)居民是杭州買房的主力軍，登記人次占到了總?cè)藬?shù)的43%，杭州戶籍占比31%，外省居民搖號(hào)熱情同樣不低，占比約26%。
杭州作為省內(nèi)中心和區(qū)域中心的集聚能力凸顯。
外省人中，臨近杭州的安徽、江西、江蘇三省，幾乎占據(jù)了外省籍購房者的半壁江山。
江西上饒、安徽安慶、安徽阜陽等地的購房者積極入杭，其中江西上饒籍新杭州人購房熱情最高。
而站在城市的視角上，近期江西、安徽的臨杭城市融杭心切，紛紛向杭州示好，意欲加入杭州都市圈，在這一點(diǎn)上是上下一致的。
至于杭州本地戶籍，僅僅占到了31%，不足三分之一。
而省內(nèi)其他各市的登記人數(shù)，以43%的占比明顯碾壓杭州本地，浙江縣城人的“省會(huì)情結(jié)”在這張圖里纖毫畢現(xiàn)。
溫金紹臺(tái)是扎根杭州的忠實(shí)擁躉，其中溫州人一如既往的熱愛杭州，登記人次占比位列省內(nèi)各市（除杭州外）第一。
金華、紹興、臺(tái)州分別以7%、5%和5%緊隨其后。
何以至此，我們不妨看一組數(shù)據(jù)。
2020年，浙江新房均價(jià)1.76萬/㎡，義務(wù)地價(jià)3.6萬/㎡，麗水地價(jià)2萬/㎡，永康地價(jià)1.78萬/㎡。
對(duì)于省內(nèi)這些縣城的買房人而言，老家小地方的房價(jià)都2萬多，甚至超3萬，那為什么不買省會(huì)呢？
當(dāng)然，這在一定程度上，再一次印證了“共同富裕”的浙江人口袋里是真的足夠有錢，舍不得離開浙江這片土地的熱血青年，通常會(huì)選擇前往杭州奮斗。
麗水、衢州雖然人口總數(shù)位列倒數(shù)前三，在杭登記購房人數(shù)卻超過寧波、嘉興和舟山。
其中，寧波和嘉興算是例外，它們既環(huán)杭又環(huán)滬，自身的條件也不錯(cuò)，這意味著這兩地的購房者選擇也更多，赴杭買房占比相對(duì)較小。
誰在買臨安？
如果說上述篇幅可以窺得杭州樓市的大面，那么對(duì)非限購區(qū)的分析，則能最大程度的體現(xiàn)全國各地的購買力。
在我們以往的通識(shí)里，都認(rèn)為不限購的臨安充斥著外來的投資客，但對(duì)于這個(gè)具體數(shù)值，一直沒什么概念。
今天，我們抽取了3個(gè)臨安的代表樓盤中天珺府、桃李湖濱以及華發(fā)峰薈，它們分布于不同的板塊。
中天珺府的購房人群結(jié)果呈明顯的投資結(jié)構(gòu)，杭州購房者占比僅11%，而省內(nèi)購房者占比57%，省外則剩下32%。
在這57%的省內(nèi)人群中，溫州和臺(tái)州又占據(jù)了大多數(shù)，溫州占比28%位列榜首，遙遙領(lǐng)先，而臺(tái)州則略遜于杭州本地，占比10%。
其他像金華、紹興、江西、安徽等外部主力客群則幾乎不相上下。
而桃李湖濱，是一個(gè)特立獨(dú)行的樓盤，憑借著青山湖景和綠城品牌，它的人群更多的是情懷綠粉。
我們從它最近一次加推的登記人數(shù)中看到，有約80%的買房人是浙江省內(nèi)戶籍，而這80%的浙江省買房人如果分割到地級(jí)市，領(lǐng)先的卻是杭州本地人，占比32%。
總結(jié)的說就是：桃李湖濱≈1/3的杭州人+1/2的浙江省其他市+1/5的外省人。
這樣的結(jié)構(gòu)其實(shí)與限購區(qū)的紅盤幾乎無異，在臨安十分少見。
至于臨安城區(qū)板塊的華發(fā)峰薈：杭州本地人34%，省內(nèi)占比40%（單溫州人就占了14%），省外占比26%。
而在34%的杭州人中，臨安人又獨(dú)占85%，很明顯該項(xiàng)目的客群更偏本地自住。
也就是說在臨安本地人眼中，華發(fā)峰薈比臨安最高限價(jià)的桃李湖濱以及最接近杭州的中天珺府更有吸引力。
綜上可見，臨安的客群分化明顯，外地投資客更傾向于在青山湖科技城買房，得益于靠近未來科技城的占位，在融杭的大勢下，有著良好的預(yù)期。
而本地人則更中意類似華發(fā)峰薈這樣的臨安城區(qū)樓盤，既有豐富的教育資源，也有臨安廣場商業(yè)體，同時(shí)還能順著地鐵去杭州市區(qū)，算得上是絕佳的自住板塊。
當(dāng)然，這背后有其歷史原因。
自撤市劃區(qū)開始，臨安為了加快融杭進(jìn)程，開始了大規(guī)模的拆遷和道路整理，單單2019年就征遷了65萬方，而前幾天臨安發(fā)布的單次征遷計(jì)劃就有43.3萬方。
源源不斷的拆遷和道路整治，帶來了大量的購房需求。于他們而言，最為熟悉的城區(qū)就是最好的選擇。
這給了我一個(gè)啟發(fā)，倘若臨安限購，那么臨安城區(qū)或許是最為穩(wěn)定的板塊，畢竟足夠明確的接盤人群，能夠在最大程度上保證其安全降落。
人才的去向？
當(dāng)然，研究單個(gè)樓盤的房票性質(zhì)差別，也能發(fā)現(xiàn)一些玄機(jī)。
以曉月澄廬來舉例，年初項(xiàng)目在無人分流的情況下首開127套，有664組登記，其中有房戶512組，人才21組，無房戶只有130組。
但是在6月的粉盤潮中就完全變了，登記人數(shù)攀升至4698組，人才從21組躍升到303組，同時(shí)無房戶的數(shù)量也翻了8.5倍。
我們能直觀地感受到，自去年4月啟動(dòng)人才優(yōu)先購房后，身邊一下子冒出了很多人才。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年人才搖號(hào)人數(shù)接近9000人次，這個(gè)規(guī)模仍在持續(xù)擴(kuò)大。
不過，在這波“無差別火熱”的行情中，并非所有樓盤都能得到人才的青睞。
相比于曉月澄廬的303組和濱融府的558組，總價(jià)稍低的天曜城、春來雅庭和星悅府則均不足100組，地鐵彩虹天空之城這類剛需盤則僅個(gè)位數(shù)。
同樣的現(xiàn)象，在無房戶房票中也有所體現(xiàn)。
可見，即便人潮擁擠，仍然阻擋不了越來越多的人才和無房戶向未來科技城進(jìn)發(fā)，宇宙中心吸粉力屬實(shí)強(qiáng)悍。
同時(shí)，這難免令人反思：如此高的門檻下，這些都是真人才和真無房戶嗎？
總而言之，杭州正在不可抵擋地全國化，尤其是在長三角地區(qū)，杭州的輻射效應(yīng)日漸凸顯。
而深究杭州樓市受到“萬眾偏愛”的根源，大致有三個(gè)原因：
一，逃不脫也松不了的限價(jià)。
目前杭州一二三級(jí)市場已形成嚴(yán)絲合縫的聯(lián)動(dòng)體系。
在土拍市場嚴(yán)苛的雙限之下，杭州的房價(jià)是“失真”的，甚至被不少小縣城追上，使得不少浙江縣城人民紛紛涌向杭州，當(dāng)然這一點(diǎn)我們上文已經(jīng)提過。
另一方面，由于二手房是自由市場經(jīng)濟(jì)，由個(gè)人產(chǎn)權(quán)人做主，價(jià)格往往虛高。一緊一松，一二手房之間便形成了可觀的倒掛空間。
“倒掛萬元”、“搖到就賺百萬”的案例和雞血源源不斷地輸送至買房人的神經(jīng)中樞。
一旦嘗到甜頭，很難再將其他城市每平數(shù)千元的倒掛放在眼里。在“搖到就是賺到”的感召下，杭州想要冷場實(shí)屬不容易。
二，人口流入所帶來的預(yù)期。
這一點(diǎn)不難理解，房地產(chǎn)繁盛與否的長期邏輯就在于“人口”二字，有人口凈流入的城市才值得投資。
近幾年杭州在人口引進(jìn)方面做出的努力和成績有目共睹，前段時(shí)間，七普杭州人口數(shù)據(jù)出爐，杭州市常住人口高達(dá)1193.6萬，比2019年整整增加157.6萬人。
人才流入率，更是多年保持全國第一。
來意如何，已經(jīng)不重要，重要的是，他們都嗷嗷待哺，這便是信心。
三，杭州仍有大批城市規(guī)劃建設(shè)利好正在或尚未兌現(xiàn)。
數(shù)字經(jīng)濟(jì)、亞運(yùn)會(huì)、阿里網(wǎng)易、字節(jié)跳動(dòng)、直播網(wǎng)紅......每一個(gè)詞都是一劑強(qiáng)心針，提醒著我們杭州的天花板還遠(yuǎn)未被框定。
另一方面，源源不斷地新城接連崛起，比如擁江的望江新城、江河匯、三江匯；城北的運(yùn)河新城、北部新城；大城西的云城、高鐵新城等。
太多“高瞻遠(yuǎn)矚”的人前仆后繼，盼著從這條幾條捷徑實(shí)現(xiàn)人生的進(jìn)階。
不可否認(rèn)，更加包容的城市才會(huì)有更大的發(fā)展空間。
大量外地購房者涌入杭州，這本就是城市化進(jìn)程的必然現(xiàn)象，無法避免。
不過必要時(shí)也需回頭看看，杭州甚至全國的樓市，從不是一路坦途。只是眼下，曾經(jīng)的那些故事和波折，都漸漸被人遺忘了。
2021年，注定是充滿變數(shù)的一年。
二手房指導(dǎo)價(jià)、學(xué)區(qū)房改革、房貸危機(jī)、差異性購房、共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)......
未來，正在喧囂與臆測中變得更加撲朔迷離。
離場、折戟、盆滿缽滿，分化或許就在這一年。
來源：杭州樓市動(dòng)態(tài)
