房價真的降了！
剛剛過去的10月，百城二手房均價環(huán)比下跌了：0.04%。
雖然幅度微小，但這已經(jīng)是22個月以來的首次下跌。 但很多年輕人還沒來得及開心，就驚訝地發(fā)現(xiàn)，比起傷了點皮毛的房東，自己才是被暴擊的那個。
房租出現(xiàn)了三級跳的態(tài)勢，蹭蹭蹭地漲。 克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2021年開年以來，全國主要城市房租平均漲幅接近10%，創(chuàng)下新高。
最夸張的是成都，租房平均價格比去年同期上漲了40%！杭州、北京、上海、武漢的漲幅，也都超過了20%。 “往年租金的增幅通常是一年100-300元，今年大多是500元、1000元的跳漲。” 上海的中介在接受采訪時說。 去年七月在上海5000元可以租到的房子，一年后可能已經(jīng)漲到了6000元，一年的差價就是1.2萬！
房租大漲，到底是怎么回事？
在當(dāng)下的一線城市，如果有人告訴你房租不漲，那他大概率是個騙子。
就在前幾天，望京被爆出有一位二房東卷款跑路，以一己之力詐騙了超過150人，累計涉案金額超過500萬。
這些被騙的年輕人，大部分還都是華為、美團(tuán)、阿里等大廠的員工。 這位自稱“張偉”的二房東，詐騙手法和他的名字一樣簡單。 先是大量從中介手中對房源進(jìn)行月租甚至周租，將自己偽裝成房東，此后以低于市場價5%-20%的價格出租，并要求租客年付。 每一位打工人，都能“貢獻(xiàn)”幾萬甚至十幾萬的租金。
事件被曝光后，損失已經(jīng)很難挽回。 不少被騙的租戶反映，他們下班回來后，發(fā)現(xiàn)自己的門鎖被破壞，房間門都被鎖住，行李已經(jīng)被打包收進(jìn)編織袋里。
一片同情聲中，有句總結(jié)特別扎心： “續(xù)租七七折都有人信，不漲價就拜佛了，還做夢降價？” 不得不說，現(xiàn)在鮮少有房東會主動降價，漲價的房東比比皆是。
不只是房租暴漲，就連租房門檻也開始“內(nèi)卷”。 在供不應(yīng)求的情況下，管你是知名大廠的精英，還是外貌出眾的藝考生，但凡存在以下幾點：單身、養(yǎng)寵物，甚至不是本地人、學(xué)歷夠不到985/211...... 不好意思，請你往租房歧視鏈下游稍稍挪一步。至于能否成功突圍，就要看競價環(huán)節(jié)是否表現(xiàn)出眾了。
伴隨著飛漲的租金，打工人的處境也變得越來越艱難。
消費品漲價，也不由分說地到了眼前。 10月13日，海天味業(yè)表示，主要產(chǎn)品價格將上調(diào)3%～7%；10月22日，洽洽食品時隔三年表示，將對瓜子進(jìn)行提價，漲幅在8%-18%不等...... 這屆打工人，甚至不能輕言打醬油和“吃瓜”，確實壓力頗大。
房屋租賃價格劇變的背后，是供需關(guān)系的失衡。
需求旺盛，且連年猛增，但供應(yīng)相對不足。 七普數(shù)據(jù)顯示，十年來，中國流動人口增加了1.5億人，形成了3.76億的龐大規(guī)模。
《2020中國青年租住生活藍(lán)皮書》顯示，城市租房生活已成為超2億人的選擇。
這是極為恐怖的數(shù)量。 流動人口多了，作為人口凈流入的熱門城市，自然率先面臨壓力。
七普數(shù)據(jù)顯示，深圳、廣州、上海、北京外來人口與城市總?cè)丝诘谋壤謩e為69%、50%、42%、39%。 畢業(yè)生的快速增長，進(jìn)一步助推了房租上漲。
一向熱衷于流向一二線熱點城市的高校畢業(yè)生，人數(shù)又在今年創(chuàng)下新高，達(dá)到910萬人，比上年多了60萬人。
然而，比起洶涌而來的旺盛需求，租賃房供給這端則顯得弱勢不少。
我國大部分房源更多來自于個人房源。這兩年掛牌量不升反降，可見稀缺。 克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年7月，55城個人房源掛牌量還高達(dá)140.27萬間。而到了到2021年7月就銳減至57.17萬間，大幅下跌59.24%。
在北京，今年1月有政協(xié)委員展示過一個調(diào)研數(shù)據(jù)，目前全市租賃住房需求約為211萬套，租賃住房供給約為176萬套，缺口約35萬套。
放在以前，大量違建房、地下室、群租房等能吸納了不少租客。 然而，從今年開始，房租市場迎來了規(guī)范性文件《住房租賃條例（征求意見稿）》，從此，四類房產(chǎn)（不符合工程建設(shè)、裝修等標(biāo)準(zhǔn)、非居住空間、以及擁有居住權(quán)的房子）統(tǒng)統(tǒng)都被被移出租賃市場，進(jìn)一步壓縮了租賃房供給。
此外，去年的房地產(chǎn)牛市，也給市場傳遞了巨大的價格壓力。 人們還沒有忘記去年樓市的瘋狂場景—— 房價大漲，部分城市萬人搖頻現(xiàn)，買房要交喝茶費，地價一路抬升。 在去年的牛市中，不少人轉(zhuǎn)租為售，急于把房客們趕出門，要在這波牛市中迅速套現(xiàn)。 需求加強，供給減少，兩者共同形成一股合力，推動租金上揚。 租房的剛需們，只能捧著為數(shù)不多的錢，盤算著，究竟是要犧牲居住質(zhì)量，還是通勤時間。
這樣的市場，對年輕人來說太難了。 多少銳氣，在狹窄的單間和漫長的通勤時間里被消磨。
未來房租，還會再繼續(xù)漲嗎？
從目前的形勢看，短期內(nèi)很難樂觀。
大量在建的租賃房，給了市場一個解渴的理由，國家也明確提出“住房租金年度漲幅不超過5%”，試圖引導(dǎo)市場回歸正常。 畢業(yè)季過后，進(jìn)入9月的租賃淡季，租金上漲的態(tài)勢有所好轉(zhuǎn)。
國信達(dá)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，租金小幅回落，跌幅為0.06%。
不過，要真正解決租賃問題，觸及供需的根本，還任重而道遠(yuǎn)。
考慮到租房需求是剛性的，不像購房需求一樣可以被抑制、延后。就目前情況看來，未來起碼兩年內(nèi)，供不應(yīng)求的情況將繼續(xù)保持，房租漲幅難以被熨平。
畢竟，租房需求還在繼續(xù)保持向上的增長態(tài)勢。
《2020中國青年租住生活藍(lán)皮書》預(yù)測，到2025年我國租房群體將達(dá)到2.3億，2030年可能高達(dá)2.7億。 ——相當(dāng)于全國每5個人之中，就有1個要租房住。 此外，關(guān)于“租金漲幅不得超過5%”的價格管制，也被證明很難落地。 微博上就有網(wǎng)友反饋，自如已經(jīng)專門成立了新部門做續(xù)約的業(yè)務(wù)，漲幅比較高。
至于新建租賃住房數(shù)，對于人口大量增長的城市，如北上廣深而言，似乎也難以完全填補這個缺口。
以上海為例，即使是這座對人口流入嚴(yán)加把關(guān)的城市，過去十年的年均人口流入，也已經(jīng)去到了18.5萬，而根據(jù)十四五規(guī)劃，年均將會增加8萬套租賃房。 短期看來，壓力依舊不小。
不過，隨著房地產(chǎn)稅的落地，部分空置房源有望進(jìn)入租房市場。
根據(jù)西南財大發(fā)布的中國城鎮(zhèn)住房空置分析報告：2017年一線城市住房空置率為16.8%，二三線城市甚至高達(dá)20%以上。
如果出臺了房地產(chǎn)稅，業(yè)主們將更有動力，把房子拿來出租，而不是坐等升值。
與此同時，小城市的房子將進(jìn)一步貶值。 而在大城市，擁有核心地段房子的房東，如果擁有難以比擬的競爭優(yōu)勢，則更容易將租金轉(zhuǎn)嫁到租客身上。
這點，莫斯科、首爾等多個城市已經(jīng)給我們做足了榜樣。
正如深圳南山區(qū)粵海街道的房東們，可以把曾經(jīng)幾百塊的農(nóng)民房，租出七八千的價格。
當(dāng)然，關(guān)于房租的爭議很大，也有學(xué)者堅定認(rèn)為，未來房租將繼續(xù)上漲，直到租售比正常化。
例如，復(fù)旦大學(xué)教授張平曾經(jīng)在論文中做過經(jīng)濟(jì)學(xué)理論模型，推導(dǎo)出來的結(jié)果是，若將來稅收用于增加和改善基本公共服務(wù)，租金將可能上漲6.7%～20%。
美國的數(shù)據(jù)也支持了這一說法，在美國房地產(chǎn)稅稅率每增加0.34%，房租價格就會上漲1.4%。
未來將會如何，還需要拭目以待。房地產(chǎn)稅，并不是能解決租金難題的靈丹妙藥。
不論如何，好消息正在一個個傳來—— 北京出臺了租金指導(dǎo)價，深圳喊出了“向新加坡學(xué)習(xí)”的口號，上海中介約定年底開始不再漲價，廣州對黃埔的大拆大建加以管理...... 也許，政府對租賃市場的深度介入，包括租賃房的快速建設(shè)，才是年輕人最有盼頭的舉措了。
來源：智谷趨勢
