01
杭六條后，世紀(jì)城有多火？
板塊唯一在售新房，興耀·望闕的頂格社保有房戶數(shù)量直接翻了倍。
手邊買房數(shù)據(jù)，新政落地以來，世紀(jì)城已經(jīng)網(wǎng)簽了105套二手房。后續(xù)還有大量定金成交在路上，接下來網(wǎng)簽會源源不斷。
個盤表現(xiàn)也很亮眼，君品網(wǎng)簽13套，創(chuàng)世紀(jì)11套，觀品8套，澄品6套……
眼看著世紀(jì)城熱得烈火烹油，身為未科房東的朋友小敏向我發(fā)出了靈魂三連：
為什么我掛這么便宜，還是光帶看不成交？為什么新政沒有拉動未科二手房價？為什么曾經(jīng)平分秋色，現(xiàn)在未科和奧體卻拉開了差距？
02
我們都知道，杭六條打開了限購的大門，最利好的莫過于奧體和未科。但要論二手房的實(shí)際表現(xiàn)，確實(shí)奧體要更勝一籌。
新政頭兩周（10.16-10.23），君品和創(chuàng)世紀(jì)分別位于杭州成交套數(shù)榜單的第6名和第10名。
但前30名當(dāng)中，未科有且僅有EFC一個樓盤入榜，成交11套，排在第11名。這11套當(dāng)中，還有部分是酒店式公寓。
未科中介小徐告訴我，新政后，未科整體帶看量是有提升的。“但肯定沒有奧體那么火。有朋友在奧體賣房，他們賣一套房可比我輕松多了。”
9月中旬，我們也去跑過一次未科二手房，當(dāng)時的帶看數(shù)據(jù)，TOP15榜單未科獨(dú)占4席，奧體只占3席。
但最近7天，TOP15當(dāng)中未科只占2席，反倒是奧體獨(dú)霸7席！
總的來看，數(shù)據(jù)和小敏的切身感受基本一致：新政后未科帶看量有變多，成交伴隨著整體行情起來了，但卻沒有突破性進(jìn)展。
這樣的基本盤，也就難言漲價了。難怪小敏的房子即使已經(jīng)是小區(qū)里最便宜的一批了，依然賣得艱難。
03
為什么會出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象？
最主要的原因，和新政后涌進(jìn)來的房票類型密切相關(guān)。本次新政增加的房票，改善型需求的購房者并不多，避險型的才多。
本地改善自住，本輪突然被釋放了需求的，只是少數(shù)。大部分人還是想借著新政，購買一套更抗風(fēng)險、更具備上漲潛力的房子。
對于避險型客戶來說，最安全的玩法，就是跟著杭州原本搖號的共識來買房。
豪宅更抗打，那就跟著去買豪宅。奧體最火爆，那就直奔奧體。
凡是原本杭州購房者追捧的，就跟著追捧。凡是已經(jīng)被杭州購房者拋棄的，也一同拋棄。
偏偏未科上半年深陷“破發(fā)傳聞”。
即使很多所謂的“腰斬二手房”，后來都被證實(shí)有被夸大的成分，但未科形象在購房者心中已經(jīng)造成了損害，這背后的影響是不可估量的。
再加上亞運(yùn)會對奧體的廣告效應(yīng)更明顯，自然兩個板塊的二手房行情走向就不同。
04
核心區(qū)新房斷供了一段時間，也影響了大家對于未科的關(guān)注度。
自從6月汀岸辰風(fēng)里加推完以后，未科核心區(qū)就也沒有新房供應(yīng)了，后續(xù)也沒有再拍過地。云城雖然有拍地，但新房也已經(jīng)斷供了半年多。
反觀奧體，雖然新盤供應(yīng)也少，但一直沒斷檔，就意味著不會從購房者視線中淡出。
就說今年，從澄虹府、月賦杭承府、潮展云起再到望闕，每隔一段時間就給你來一次頂格社保，熱度永遠(yuǎn)都會在。
再者，未科今年交付的很多樓盤，由于當(dāng)初被定義熱點(diǎn)樓盤，幾乎全部被限售了。
這就導(dǎo)致，目前未來科技城主力在售的次新房小區(qū)，其實(shí)都已經(jīng)不夠新了，比如未來悅、映月臺、EFC等。西溪公館雖然交付不算特別久，但是產(chǎn)品多少有點(diǎn)過時。
也就只有天空之城前期不限售的組團(tuán)，房齡和產(chǎn)品都比較能打。
偏偏杭州購房者又是最喜新厭舊的。買不到最新、最好的次新房，也不愿意去接稍早一點(diǎn)的二手房。
05
放開奧體限購，是為了救奧體的二手房。
奧體新房從來不需要救，已經(jīng)是全杭州最火的了。
新政是為了把資本都趕進(jìn)奧體買二手房，畢竟明年開始亞運(yùn)村4000套二手房就要來了。
奧體是杭州的標(biāo)桿板塊，至少要保住奧體還擁有價差，過去幾年杭州的搖號打新邏輯才能繼續(xù)成立。所以，千萬不能讓奧體二手房冷了。
放開未科限購，是為了救云城和周邊的新房。
未科核心區(qū)宅地供應(yīng)已經(jīng)見底，但云城后續(xù)還有大把土地供應(yīng)。板塊新房和二手房也基本沒有太多價差。
把未科限購放開，是為了讓有實(shí)力的產(chǎn)業(yè)人口去買新房，再依靠未科核心區(qū)去帶動城西的眾多板塊。
兩個板塊的定位、功能都不同，在樓市中承擔(dān)的角色也不同。如果單純囿于房價之爭，多少狹隘了。
