再者，板塊的受關(guān)注度“一落千丈”，不同于一直是剛需大熱門的閑林、良渚、崇賢、下沙江濱和長(zhǎng)期不溫不火的仁和、塘棲、所前等。從去年上半年新房多次限售、全城矚目，到如今幾乎零倒掛、二手房也少有人關(guān)注近一年，瓶窯樓市到底怎么了？
再看二手，那時(shí)杭州剛需板塊價(jià)格整體并沒有明顯浮動(dòng)，漲幅收窄；而且中介朋友告訴我，瓶窯去年能在一眾剛需板塊中走出自己的獨(dú)立行情，單價(jià)最高3.2-3.3萬(wàn)/㎡，一度有房東豪言要賣3.5萬(wàn)+。
可惜才火沒多久，瓶窯就被快速入冬的行情當(dāng)頭一棒。如今，板塊不僅價(jià)格大跳水，像南北樂章、美好桂花溪園、良景學(xué)府三個(gè)小區(qū)掛牌量更是分別從去年6月的13套、9套、7套，大漲到如今的47套、29套、26套，翻了數(shù)倍；網(wǎng)簽量也少得可憐，近3個(gè)月南北樂章網(wǎng)簽成交僅1套；美好桂花溪園僅2套，且8月零成交，良景學(xué)府僅4套；而去年二季度，這些小區(qū)單月就普遍能成交了4-7套。當(dāng)初瓶窯有多風(fēng)光，如今就有多寂寥。
瓶窯有今天，既是偶然，也是必然。
偶然的是才剛起勢(shì)一年，就遇到猛藥過重的85新政；2號(hào)線西延可能失利，雙地鐵夢(mèng)或落空；中法航空大學(xué)利好消息前期釋放殆盡，航空航天創(chuàng)新小鎮(zhèn)主要還在藍(lán)圖上等。
必然的是瓶窯自身無(wú)論是區(qū)位、產(chǎn)業(yè)、交通、配套和界面都平平無(wú)奇，在杭州一眾剛需板塊中并不冒尖，板塊的氣質(zhì)決定了它短期內(nèi)很難有什么質(zhì)變。
另外作為未科的外溢和附屬板塊，瓶窯像極了閑林，但論與未科的融合度和聯(lián)動(dòng)性、未來的成長(zhǎng)性又不如閑林。
瓶窯的發(fā)展受制于人。未科的陣痛期和轉(zhuǎn)折期，互聯(lián)網(wǎng)的短暫式微給瓶窯帶來的打擊傷害，比未科核心還要更大。
還有，瓶窯與杭州城區(qū)，在物理和心理上的距離都很遙遠(yuǎn)。南面是一大片尚未開發(fā)的農(nóng)田荒地，東面最近的良渚站地鐵都有六七公里。
橫亙?cè)谄扛G和未科，瓶窯和西湖三墩間，有諾大的云城和良渚。
這種強(qiáng)烈的割裂感，短期很難被填平。
云城大餅才起筆，1500萬(wàn)方住宅供應(yīng)量，即便扣除保障安置和公共租賃部分供應(yīng)依然很大，加上本身幾乎是全新的板塊，很容易把瓶窯新房“截胡”；
良渚新城的價(jià)值至少還需5-10年才能夯實(shí)，本身二手房很多也就3萬(wàn)上下，良渚文化村、融信瀾天價(jià)格回到2年前，邊緣的大溪谷個(gè)別已跌近發(fā)行價(jià)，算上摩擦成本，多次萬(wàn)人搖的和光塵樾投資客凈賺百萬(wàn)的財(cái)富夢(mèng)破滅。
云城、良渚起，瓶窯獲勝的籌碼才能更多。
然而，瓶窯難道只適合躺平了嗎？
并不見得。短期看，瓶窯的綜合實(shí)力和價(jià)值認(rèn)同確實(shí)有限，未來5年未科的重心只會(huì)是核心區(qū)和云城，而且它和良渚西和良渚北非核心區(qū)一樣，在余杭區(qū)的占位都不算高。
未科核心和云城吃肉，它們現(xiàn)在可能只能喝湯。
但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，瓶窯的發(fā)展其實(shí)還是有一點(diǎn)讓人期待的。
良渚文化和世界遺產(chǎn)就夠瓶窯城市紅利吃好多年，往北徑山、百丈、鸕鳥想要擁抱未科就要先擁抱瓶窯。
總投資約93.8億、可容納在校生和教職工約12000人的中法航空大學(xué)，能級(jí)非常高，由北京航空航天大學(xué)與法國(guó)國(guó)立民航大學(xué)合作辦學(xué)，傳聞要成為浙江第二所985院校的傳聞；
而且，學(xué)校帶商業(yè)配套，可彌補(bǔ)瓶窯商業(yè)方面的不足。
板塊氣質(zhì)會(huì)隨著高能級(jí)大學(xué)和高端人才的到來，發(fā)生著潛移默化的改變。
還有不斷消滅斷頭路，提升改造公路網(wǎng)線，將地鐵12號(hào)線的期盼埋下了希望的火種......瓶窯的未來最好的出路，在于苦練內(nèi)功，在于圍繞大學(xué)和航天小鎮(zhèn)做產(chǎn)學(xué)研，在于夯實(shí)自身配套。瓶窯這個(gè)板塊和樓市就像一面鏡子。它照出了人性和資本的貪婪，也照出了未來發(fā)展的藍(lán)圖和該有的自我修養(yǎng)。
所以，作為未科和城西工作的自住購(gòu)房者，買瓶窯新房沒毛病。均價(jià)2-2.4萬(wàn)/㎡，如此低門檻對(duì)剛需也很友好。而二手房?jī)r(jià)大幅跳水至2.2-2.6萬(wàn)/㎡，甚至個(gè)別房源低至單價(jià)2萬(wàn)的瓶窯新城，現(xiàn)在也可考慮撿漏了；價(jià)格漸漸比下沙江濱、閑林、崇賢等剛需板塊要低，性價(jià)在慢慢凸顯。
千萬(wàn)不要以為買二手就會(huì)被割韭菜。事實(shí)上，正常的市場(chǎng)，剛需板塊回到零倒掛甚至反倒掛才是常態(tài)，自住本來就應(yīng)該關(guān)注產(chǎn)品和樓盤的居住性，不必盲目追求打新。
剛需不看倒掛看品質(zhì)，這才是真正的房住不炒。
來源：房特首
