天津這幾年存在感偏弱，甚至不如一些三四線城市。
但是天津作為北方唯二的直轄市，擁有其他城市可比擬的教育和醫(yī)療資源，而且天津自身也有將近1500萬(wàn)人口支撐，所以天津，其實(shí)并沒(méi)有你想的那么弱。
不知不覺(jué)中，天津新房房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)上漲了6個(gè)月。
根據(jù)保利研究院最新的研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，天津市商品住宅成交面積136.44萬(wàn)方，環(huán)比上漲7%，成交均價(jià)也達(dá)到了17294/元/平米，同比上漲7%，環(huán)比上漲2%。
具體到市場(chǎng)，今年以來(lái)天津一些新房項(xiàng)目也確實(shí)提高了售價(jià)。
比如西青的保利和光塵樾，團(tuán)泊西的天津錦繡學(xué)府、寶坻南關(guān)大街的融創(chuàng)御河宸院、均價(jià)都有500~1500的漲幅，尤其是和平區(qū)的和平翰林公館，開(kāi)盤(pán)均價(jià)5.6萬(wàn)，現(xiàn)在賣(mài)到了6.5萬(wàn)左右，基本靠搶。
這幾年天津經(jīng)濟(jì)一直在走下坡路，而且剛剛公布的七普數(shù)據(jù)顯示，天津2020年常住人口總數(shù)為1386萬(wàn)，和2019年相比減少了175萬(wàn)人，和六普數(shù)據(jù)相比，10年間天津人口增長(zhǎng)也很少。
利空不斷，但是新房?jī)r(jià)格卻連續(xù)上漲，到底是什么給了天津勇氣？
經(jīng)過(guò)了4年蟄伏，天津的房?jī)r(jià)真的要觸底反彈了嗎？
天津新房為什么上漲？
2020年疫情影響，天津土地出讓收入只有861億，下降了20%多，沒(méi)有完成預(yù)算指標(biāo)。
2021年，天津國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入預(yù)算為1496億元，比去年增長(zhǎng)73.8%。
這么大幅度的增長(zhǎng)，而且天津樓市已經(jīng)幾年陰跌，想要完成指標(biāo)，只有出臺(tái)政策，利好房地產(chǎn)市場(chǎng)，增強(qiáng)市場(chǎng)預(yù)期。
2月天津市政府官網(wǎng)公布了《市住建委召開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策宣講會(huì)》，利用“加強(qiáng)宣傳”來(lái)鼓勵(lì)重點(diǎn)人士購(gòu)房，其中很重要的一條是，“要加強(qiáng)對(duì)商品房項(xiàng)目降價(jià)等問(wèn)題的關(guān)注。”
一句話概括，就是“提醒”重點(diǎn)人員可以購(gòu)房，并且不允許項(xiàng)目隨意降價(jià)銷售。
雖然只是一次宣講會(huì)，但是卻給了天津的房企們逆勢(shì)漲價(jià)的勇氣。
從供應(yīng)端來(lái)看，從去年9月后，天津新房市場(chǎng)就有意減少了供應(yīng)，一直到現(xiàn)在，天津新房一直處于供應(yīng)偏緊的狀態(tài)。
天津房?jī)r(jià)下跌了4年，這4年里積累了大量的購(gòu)房需求，需要釋放，尤其是改善需求的釋放，拉高了房?jī)r(jià)。
從成交結(jié)構(gòu)看，300萬(wàn)以上房源成交量，已經(jīng)占到全市份額的15%以上。較2019年提高了兩個(gè)點(diǎn)。
而且一些改善項(xiàng)目，比如綠城天津誠(chéng)園，保利和光塵樾、中交富力天禧等，漲價(jià)幅度都很大。
毫無(wú)疑問(wèn)，今年是天津的改善大年。
但是天津這輪行情不會(huì)維持太久，因?yàn)樘旖蛞呀?jīng)完成首輪集中供地，未來(lái)這些項(xiàng)目將在年底之前集中上市，所以現(xiàn)在在天津買(mǎi)房的購(gòu)房者真不用著急，就讓子彈再飛一會(huì)兒。
二手房緩慢下降
其實(shí)，從二手房數(shù)據(jù)來(lái)看，今年五月天津的小陽(yáng)春行情就已經(jīng)開(kāi)始退燒了。
5月，天津二手房成交12009套，環(huán)比下降17%，二手房成交均價(jià)13756元/平米。二手房成交量?jī)r(jià)已經(jīng)從3月4月的最高峰開(kāi)始，逐漸回落。
但是成交沒(méi)有大幅下跌，市場(chǎng)溫度也不會(huì)一下就降下來(lái)。在平臺(tái)期調(diào)整，是天津二手房市場(chǎng)今年的主旋律。
不過(guò)有個(gè)值得關(guān)注的信號(hào)是，二手房掛牌量開(kāi)始增加了。
貝殼找房上天津二手房掛牌量目前已經(jīng)飆升到了14萬(wàn)套左右，前幾年高位站崗的業(yè)主，現(xiàn)在終于忍痛割肉準(zhǔn)備離場(chǎng)了。這其中有不少房源會(huì)降價(jià)成交，拉低了二手房的價(jià)格。
二手房才是市場(chǎng)的真實(shí)反映，從二手房現(xiàn)在的掛牌量和成交來(lái)看，二手房房東對(duì)天津樓市明顯信心不足。
房企是如何看待天津的？
5月14日—5月15日，天津完成了首輪集中土拍，區(qū)域分化割裂是天津擺脫不了的宿命。
首供應(yīng)地塊58宗，在22個(gè)城市中排名第4，可以看出天津?qū)@次土拍的器重。最終，這58宗地塊最終成交了45宗，成交總金額高達(dá)498億元！
要知道，去年全年天津才賣(mài)出923億元，今年第一次土拍就賣(mài)出了去年全年的54%，其中29宗地塊溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率約11%。最高溢價(jià)率達(dá)49%。
一時(shí)間，天津的土地市場(chǎng)仿佛重現(xiàn)了2017年的盛景。
但這只是火熱的一面，這次天津還有16宗土地底價(jià)成交，零溢價(jià)。
在天津，房企選擇用腳投票，如市區(qū)、環(huán)城的一些熱點(diǎn)板塊，搶奪激烈，高溢價(jià)成交，而底價(jià)成交地塊則多集中在遠(yuǎn)郊的非熱點(diǎn)板塊。
房企土拍的邏輯很簡(jiǎn)單，就是選擇那些人氣較高，利好已經(jīng)兌現(xiàn)的板塊，那些賣(mài)概念賣(mài)規(guī)劃的地塊，則主動(dòng)規(guī)避。
第二個(gè)邏輯就是盡量選擇周邊配套相對(duì)成熟的地塊，比如大型的商務(wù)中心，綜合交通樞紐，或者周邊有地鐵加持的地塊。
從某種程度來(lái)說(shuō)，跟著房企的步伐走，買(mǎi)房就買(mǎi)對(duì)了一半。
在天津怎樣買(mǎi)房？
天津和北京一樣，都是攤大餅的發(fā)展模式。
天津外環(huán)線全長(zhǎng)98.7公里，外環(huán)內(nèi)還有足夠的發(fā)展空間。
目前天津的人口已經(jīng)進(jìn)入低增長(zhǎng)區(qū)間，未來(lái)核心資源仍然高度集中，人口將主要集中在市區(qū)或者市區(qū)延伸區(qū)域。
而且近些年天津經(jīng)濟(jì)低迷，已經(jīng)沒(méi)有足夠的實(shí)力來(lái)發(fā)展位于遠(yuǎn)郊的“新中心”�？傊�，天津買(mǎi)房的第一步，就是摒棄偏遠(yuǎn)地區(qū)。
天津的區(qū)域板塊分布是有明顯的等級(jí)之分的。
和平、南開(kāi)、河西屬于上三區(qū)、匯集了天津最頂尖的學(xué)區(qū)資源，河北、河?xùn)|、紅橋是下三區(qū)，資源弱于上三區(qū)，但交通便捷，各種配套也比較完善，生活方便。
天津的學(xué)區(qū)資源主要分布在市六區(qū)，有學(xué)區(qū)需求的家長(zhǎng)，盡量選擇上三區(qū)。實(shí)在不行，再退而求其次，去下三區(qū)選擇第二梯隊(duì)的學(xué)校。
不過(guò)天津市區(qū)面積較小，新房項(xiàng)目比較少，房?jī)r(jià)很高，所以現(xiàn)在天津置業(yè)需求都開(kāi)始向環(huán)城外溢。
天津環(huán)城四區(qū)西青、津南、東麗、北辰選籌也是有邏輯的，從地圖看西青、津南與上三區(qū)接壤，將主要承接上三區(qū)的資源外溢，客戶也主要是來(lái)自上三區(qū)的改善需求；東麗、北辰與下三區(qū)接壤，外溢利好不是很明顯。
所以環(huán)城四區(qū)西青、津南要好于東麗、北辰。
細(xì)致到板塊的選擇，由于篇幅的原因不能解釋的太細(xì)，大家有問(wèn)題可以掃下方二維碼提問(wèn)。
整體來(lái)講，板塊選擇要盡量靠近市區(qū)，或者有地鐵延伸的區(qū)域。
根據(jù)個(gè)人的需求盡量選擇內(nèi)環(huán)以內(nèi)，或者有學(xué)區(qū)有地鐵又靠近內(nèi)環(huán)的區(qū)域。
武清和濱海新區(qū)這兩個(gè)主要是流量板塊，如果有實(shí)際需求是可以選擇的，但是距離距太遠(yuǎn)，各成一派。
最后，提醒大家一句，天津有許多板塊即便屬于內(nèi)環(huán)，但是依然沒(méi)有發(fā)展起來(lái)，城市發(fā)展也主要呈現(xiàn)點(diǎn)狀分布，各個(gè)板塊之間發(fā)展差異很大。
比如大寺，雖然在內(nèi)環(huán)，但是城市界面基本是城中村的水平。
張家窩南站板塊，雖然遠(yuǎn)離市區(qū)，但是這里匯集了20多萬(wàn)的北漂，樓市也有一定的價(jià)值支撐。
這兩年比較受歡迎的海教園，有一批高校遷入，而且城市界面很新，生態(tài)環(huán)境很好，而且是市六區(qū)外唯一有學(xué)區(qū)利好的板塊—按照政策，園區(qū)高中建成之前，是可以報(bào)考面向市內(nèi)的高中。
但是這幾年，海教園的政策總是搖擺不定，不確定性高，因此也造成了房?jī)r(jià)波動(dòng)很大。
所以在購(gòu)買(mǎi)海教園之前，一定要了解清楚招生政策。
總而言之，大家要在天津買(mǎi)房，一定要把具體板塊的政策和利好了解透徹，不要為概念和未來(lái)的大規(guī)劃買(mǎi)單。
來(lái)源：大咖聊房
