昨天，未來(lái)科技城的蒲荷蕓邸與未來(lái)天空之城登記人數(shù)出爐了，本次未來(lái)科技城的兩個(gè)紅盤，因?yàn)闆](méi)有其他紅盤分流，社保拼的格外厲害。
天空之城網(wǎng)傳共有3000+的登記量參與130套房源搖號(hào)，眾安蒲荷蕓邸因?yàn)閷?duì)有房戶開(kāi)放，160套房源共有4000+組家庭參與。
蒲荷云邸最終有房戶社保入圍為188個(gè)月，人才入圍為E類人才20個(gè)月，整體中簽率9.16%，成為8.5新政以來(lái)，杭州壹號(hào)院之后，第二個(gè)限售的樓盤（非熱點(diǎn)樓盤）。
蒲荷蕓邸報(bào)名人數(shù)統(tǒng)計(jì)
而已被認(rèn)定熱點(diǎn)樓盤的未來(lái)天空之城，只有人才與無(wú)房戶可參與，此次E類人才需要84個(gè)月社保入圍，無(wú)房戶也需155個(gè)月才能入圍。
未來(lái)天空之城報(bào)名人數(shù)統(tǒng)計(jì)
市場(chǎng)熱度重新回來(lái)了嗎？以后的紅盤基本都需要拼社保了嗎？「社保幼子」沒(méi)有紅盤搖號(hào)機(jī)會(huì)了嗎？這次的限售，給很多剛需帶來(lái)了一些焦慮。
本次未來(lái)科技城兩個(gè)紅盤突擊領(lǐng)證，代表著現(xiàn)階段「小型紅盤潮」可能成為常態(tài)。沒(méi)有大量的樓盤分流，對(duì)于紅盤與熱點(diǎn)板塊的購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，拼社保、并且是長(zhǎng)社保的幾率更大，搖號(hào)的競(jìng)爭(zhēng)更大。
那對(duì)于「社保幼子」來(lái)說(shuō)，紅盤一定不能參與嗎？粉盤就一定能上車成功嗎？沒(méi)有紅盤潮對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是利好還是利空呢？
我們來(lái)一起分析分析，社保不長(zhǎng)的人，應(yīng)該如何選擇報(bào)名樓盤。
01
不要焦慮
樓市熱度依然在下降
天空之城無(wú)房戶155個(gè)月社保入圍；蒲荷蕓邸的社保滿格、限售是意料之中的事。
主要有兩個(gè)原因：
一是沒(méi)有其他紅盤分流，房票和人才都高度集中在未來(lái)科技城，造成未來(lái)科技城2個(gè)樓盤的擠壓；
二是房源少，蒲荷蕓邸僅推出了160套，套數(shù)少也容易限售；而天空之城僅130套，更容易拼社保。
所以這兩個(gè)樓盤的社保滿格、甚至限售，并不代表樓市更火，買房難度更高了。
其實(shí)，未來(lái)科技城還降溫了。
本次蒲荷蕓邸和天空之城傳聞匯集了7000人報(bào)名，而8月未來(lái)科技城5個(gè)樓盤匯集了16000多人，單天空之城一個(gè)樓盤就有6800人報(bào)名，對(duì)比之下，報(bào)名的人少了很多。
所以，當(dāng)下的市場(chǎng)行情下，對(duì)于短社保時(shí)間的人來(lái)說(shuō)，并不是很難買到房子，而是如何選盤很重要，以下的選房錦囊可以看看。
02
短社保選樓盤
開(kāi)盤套數(shù)是關(guān)鍵
根據(jù)目前房源數(shù)量與報(bào)名人數(shù)1:10以上觸發(fā)社保的規(guī)則，單次的推盤套數(shù)很大程度上決定著入圍人數(shù)的多少，每多一套推盤房源，就可以多容納10戶的入圍資格。
從8月紅盤潮來(lái)看，瓶窯溪上儷庭并不是頭部紅盤，但因?yàn)橥瞥鎏讛?shù)少，只有72套，是9月紅盤潮中與杭州壹號(hào)院一樣，成為社保頂格的唯二樓盤。
所以，單次樓盤的開(kāi)盤套數(shù)是關(guān)鍵，如果樓盤推盤套數(shù)少于100套，低社保人群需要注意，謹(jǐn)慎選擇；如果單次開(kāi)盤超過(guò)300套，低社保人群有一定的入圍機(jī)會(huì)，而如果房源超過(guò)800套，基本可以放心報(bào)名。
例如，9月在沒(méi)有紅盤潮分流下，城東新城的德信中心因?yàn)閱未沃煌瞥?0套房源，最終入圍719組購(gòu)房家庭，其中無(wú)房戶與有房戶家庭均觸發(fā)社保，無(wú)房家庭最低入圍社保69個(gè)月，有房家庭最低入圍社保181個(gè)月，距離頂格社保僅7個(gè)月之差。
而同期的市北濱江雙子星濱江濱濤映月，單次推出620套房源，最終報(bào)名家庭6091戶，并未觸發(fā)社保。從單盤的絕對(duì)報(bào)名人數(shù)看，濱濤映月的報(bào)名人數(shù)是德信中心的2-3倍，但因?yàn)橥票P套數(shù)多，擴(kuò)容了更多的入圍資格，所以沒(méi)有觸發(fā)拼社保程序。
03
開(kāi)盤時(shí)機(jī)也很關(guān)鍵
除了開(kāi)盤套數(shù)之外，樓盤的開(kāi)盤時(shí)機(jī)也很關(guān)鍵，同期有沒(méi)有樓盤分流？市場(chǎng)熱度如何？區(qū)域內(nèi)有沒(méi)有重大利好？
8月紅盤潮的未來(lái)科技城，因?yàn)橛袏W體、亞運(yùn)村、世紀(jì)城等紅盤對(duì)沖，無(wú)論是推盤量948套的沐宸院，還是268套的汀云上府，統(tǒng)統(tǒng)沒(méi)有觸發(fā)社保。
同樣是蒲荷蕓邸，8月紅盤潮推出377套房源，僅2096人報(bào)名，而時(shí)間到了9月，因?yàn)闆](méi)有紅盤分流，160套房源的蒲荷蕓邸，報(bào)名人數(shù)超過(guò)4000人，有房戶社保頂格。
如果按社保10年的長(zhǎng)社保購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，有紅盤分流下，你妥妥入圍沒(méi)有壓力，而本次，則沒(méi)有搖號(hào)機(jī)會(huì)。
所以，在報(bào)名樓盤時(shí)，是否有同級(jí)熱度樓盤分流，是很重要的參考指標(biāo)。
04
與社保巨子分賽道
避開(kāi)改善集中地
這里的區(qū)域挑選，并不是說(shuō)紅盤區(qū)域與非紅盤區(qū)域，而是「社保巨子」集中區(qū)與「新杭州人」集中區(qū)的區(qū)別。
如果你不能逃避戰(zhàn)場(chǎng)，那你可以選擇戰(zhàn)友。如果你沒(méi)辦法把自己變成「社保巨子」，那就盡量避開(kāi)「社保巨子」集中區(qū)。
哪些是「社保巨子」集中區(qū)？
所謂的「社保巨子」，繳納社保年限長(zhǎng)達(dá)15年以上，意味著他們的年齡也接近「不惑」，買房需求大部分以改善需求為主，所以短社保人群要盡量避開(kāi)改善高度集中的區(qū)域。
例如三塘東新的春熙上和灣與陽(yáng)光城檀映里，是9月兩個(gè)最出乎意料的爆冷門樓盤：春熙上和灣有房戶社保118個(gè)月，約10年。陽(yáng)光城檀映里有房戶社保188個(gè)月，社保頂格。
同時(shí)還有熱度一直不高的華豐春和云境，有房戶社保177個(gè)月才能入圍。
一些樓盤都不在熱門板塊內(nèi)，區(qū)域內(nèi)也沒(méi)有很高的倒掛與重大的規(guī)劃。為什么社保入圍門檻如此之高？
除了單盤推盤套數(shù)不多這個(gè)因素之外，最大的因素是，他們所在的區(qū)域，都是開(kāi)發(fā)較早的老城區(qū)，周邊原著民較多，改善需求大，目標(biāo)客群都是周邊等著改善的老杭州。
例如錢江新城的江河匯、錢江世紀(jì)城的SKP地塊、申花、文暉、蔣村等改善客戶鐘愛(ài)的區(qū)域，如果單盤體量過(guò)小，這些「社保巨子」都在排隊(duì)買房的區(qū)域，低社保人群應(yīng)盡量回避。
可以前往新杭州人較多的剛需板塊與新興板塊，可以提高入圍的幾率，例如豐收湖、南臥、濱江浦沿等板塊。
05
利用樓市的二八定律
反其道而行
隨著杭州整體市場(chǎng)下行，之前雞犬升天，全杭州限售的場(chǎng)景應(yīng)該不復(fù)存在了，在下行市場(chǎng)下，回歸到了樓盤多維度的貼身肉搏階段。
同期登記的丁橋幾個(gè)樓盤，同樣的板塊同樣的限價(jià)之下，電建悅安嘉府流搖，而地鐵綠城沐春明月則是有房戶社保需要87個(gè)月。
兩個(gè)樓盤直線距離僅1.2KM的距離，結(jié)果天差地別。主要是各項(xiàng)產(chǎn)品力的多維度體現(xiàn)。
悅安嘉府所在的區(qū)域，距離地鐵，天街較遠(yuǎn)，開(kāi)發(fā)商電建也不是一流的優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商，未來(lái)很難為二手房帶來(lái)溢價(jià)。
而沐春明月不僅對(duì)面是天街、距離地鐵也僅500米，算是地鐵房。同時(shí)有綠城品牌與綠城物業(yè)加持，屬于丁橋區(qū)域內(nèi)的龍頭項(xiàng)目。
從品牌，產(chǎn)品，配套與交通等多維度的打壓下，悅安嘉府不僅無(wú)法分流沐春明月的客戶，在限價(jià)一樣總價(jià)相似的背景下，還會(huì)被沐春明月虹吸客戶，導(dǎo)致流搖。
相同情況的不僅僅是丁橋，筧橋的春來(lái)雅庭與百酈
玲瓏府也是如此。
未來(lái)同板塊下，優(yōu)質(zhì)樓盤與非優(yōu)質(zhì)樓盤的二八定律會(huì)成為常態(tài)，零社保人群應(yīng)該反其道行之，如無(wú)必要避開(kāi)板塊內(nèi)的頭部樓盤，去次級(jí)樓盤撿漏也是不失為一個(gè)好方法。
當(dāng)然，以上方法適用于著急上車的剛需們，如果你依然想盯著超級(jí)紅盤搖，也不用過(guò)分焦慮。
雖然未來(lái)可能沒(méi)有大型紅盤潮，優(yōu)質(zhì)樓盤的撿漏機(jī)會(huì)也在逐步減少，但隨著市場(chǎng)熱度下行，大量的投資客已經(jīng)在逐步退出市場(chǎng)。不管是紅盤還是粉盤，整體報(bào)名人數(shù)都在減少。
而這場(chǎng)降溫潮，僅僅只是開(kāi)始，保留好你的購(gòu)房機(jī)會(huì)，總能安全上車。
來(lái)源：一言樓市
